Ипотечное кредитование

положительная кредитная  история (наличие документов, подтверждающих факты

своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных

обязательств).

При принятии решения о  выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во

внимание степень нуждаемости  в жилье потенциального заёмщика.

 

 

Риски и ответственность  заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для  заёмщика могут

быть вызваны двумя обстоятельствами:

 

1) неплатёжеспособностью  банка и

 

2) неплатёжеспособностью  заёмщика.

1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью  банка, теоретически

существует только в краткий  период от внесения первоначального  взноса до

момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так  как банки,

которые стали уполномоченными  банками Правительства Москвы, отличаются

высокой устойчивостью и  надёжностью, поскольку они прошли тщательную

проверку и жёсткий  отбор.

После получения кредита  и покупки квартиры заёмщик становится

собственником квартиры. Поэтому  неплатёжеспособность банка в это  время не

представляет риска для  заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик.

В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет  иметь дело с

Московским Ипотечным  Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком

(вместо первоначального  банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не

пострадает. Сохранность  внесенных денег и выполнение первоначальных

обязательств гарантирует  Правительство Москвы.

2). Если заёмщик и его  семья становятся неплатёжеспособными  и перестают

ежемесячно выплачивать  долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в

соответствии с принятыми  обязательствами, освободить заложенное жильё в

установленные кредитным  договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых

торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика

перед кредитором (включая  штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному

договору). Из этой же суммы  покрываются все издержки по продаже  жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован  для

покупки другого жилья. Кроме  того, в Москве создается специальный

отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости

предоставляется жильё на правах найма.

 

2.3. Взаимодействие банка  и заёмщика. Платежи при ипотечном  кредитовании.

 

Схема ипотечного кредитования:

Заёмщик заполняет заявление  на выдачу ему кредита для приобретения квартиры

и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми

документами.

2. Сотрудники Банка анализируют  информацию о заёмщике, проверяют  его

кредитоспособность и  при положительном заключении выносят  заявление

заёмщика на заседание  Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает  заёмщика на очередное заседание  и принимает

решение о возможности  выдачи ипотечного кредита, его размере  и размере

первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение  может быть

принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в  Банке "Ипотечный" счет и  вносит на него

первоначальный взнос  в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от

стоимости приобретаемой  квартиры. Этот взнос заёмщик может  в любой момент

до выдачи кредита снять  со счета, что будет означать его  отказ от заявки на

кредит.

5. Банк выдает заёмщику  на руки Ипотечный сертификат  с указанием суммы

утвержденного Банком размера  кредита.

6. Заёмщик самостоятельно  или с помощью риэлторских компаний осуществляет

подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик  оценивает рыночную стоимость  выбранной заёмщиком

квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости

(по усмотрению Банка)  повторной проверки платёжеспособности  заёмщика Банк

заключает с ним кредитный  договор и перечисляет средства на специальный

ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья  и Банк заключают трёхсторонний  договор купли-

продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом

порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная

регистрация перехода прав собственности  и ипотеки).

10. Банк перечисляет (или  выдаёт с лицевого счёта в  наличной форме)

продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального  взноса

и кредита). Возможна конвертация  и получение продавцом стоимости  квартиры

наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор  страхования квартиры в пользу  Банка.

12. Банк уступает Московскому  ипотечному агентству право требования  по

договорам кредитования и  ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание  заёмщика в течение всего срока  действия

кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим  графиком сроки

принимает от заёмщика все  положенные выплаты по предоставленному кредиту и

своевременно перечисляет  их на расчетный счет Московского ипотечного

агентства.

14. После полного выполнения  заёмщиком своих обязательств  по ипотеке

(погашение долга по  кредиту и выплата процентов)  оформляется прекращение

залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для  рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы

заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках,

выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие

документы:

Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту

работы (за последние 5 лет).

Выписки из домовой книги  по месту регистрации заёмщика и  членов его семьи.

Копии финансово-лицевого счета  по месту регистрации заёмщика и  членов его

семьи.

Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием

занимаемых должностей (для  заёмщика и членов его семьи).

Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в  опросном

листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады,

другие активы).

Контракт с работодателем (если имеется).

Документы, подтверждающие образование.

 

 

Примеры расчётов ежемесячных  платежей по кредиту и требуемого дохода

заёмщика.

Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1.120 его

части. Также ежемесячно взимается  плата (проценты) за пользование

фактической суммой остатка  долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из

расчета 10% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так  как

снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов,

исходя из суммы кредита  в 10 000 долл. США со сроком погашения  в течение 10

лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном  случае расчет сумм ежемесячных платежей по

погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й месяц пользования  кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 . 120 = 83,3

процент за кредит = 10 000 х 10% . 12 = 83,3

суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й месяц пользования  кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 . 120 = 83,3

процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% . 12 = 82,6

суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту

составит:

83,3 + 83,3 х 10% . 12 = 83,99

Как видим, в начале срока  суммарные платежи по погашению  и обслуживанию

обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга

уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых  выплат по

процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер

ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как  сумму

погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования

кредитом.

Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что  он оплатил

суммы по погашению основного  долга за 9 следующих месяцев. В  этом случае

минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов

за кредит. Он будет равен  суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) *

10% . 12 = 76,4. Эту же сумму,  как минимальную, потребуется  выплачивать во

всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во

2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =

 

10 000 . 120 = 83,3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):

сумма погашения кредита = 10 000 . 120 = 83,3

процент за кредит = 76,4

суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по

процентам за кредит.

Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл.,

сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи

для погашения процентов  и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как

ежемесячные выплаты по кредиту  не должны превышать 35% суммы общих  доходов

семьи, то для получения  кредита в 10 000 долл. необходимо иметь  совокупный

семейный доход не менее 166,6 . 0,35 = 476 долл. в месяц.

С увеличением величины кредита  пропорционально растет ежемесячный

суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть

пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи.

Например, при кредите  в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит

166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный  совокупный доход семьи должен  быть

не менее 476 х 5 = 2380 долл.

Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально

необходимого дохода семьи  от суммы кредита отражена в Приложении 2.

Дополнительные расходы  заёмщика:

оценка приобретаемой  квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;

нотариальное удостоверение  договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы

стоимости квартиры по договору;

регистрация договора купли-продажи  и ипотеки в Комитете муниципального

жилья - до 3000 руб.;

страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости;

 

 

экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в

залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;

услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских

фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.

 

 

Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих

получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают  предприниматели,

юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм,

аудиторы, директора крупных  предприятий.

В марте 1999 года, после утверждения  Московской городской думой бюджета,

были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и

начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за

ипотечными кредитами.

K настоящему времени около  1000 потенциальных заёмщиков оформили

заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет

Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности

кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше

1,5 млн. долл. США. При  этом 32 московские семьи уже вселились  в новые

квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.

Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит

одобрение московской общественности.

 

 

 

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования  правового механизма ипотечного

кредитования.

 

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой

сферы. Основные из них:

отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования

вторичного рынка ипотечного кредитования,

отсутствие узаконенной  частной собственности на землю, что тормозит приток

инвестиций в эту сферу,

несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования  последней проблемы необходимо внести в

федеральное законодательство и нормативные документы ряд  дополнений и

изменений, касающихся проблем:

уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым  помещением,

 

обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с

жилыми помещениями, права  на которые имеют несовершеннолетние граждане,

создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения  взыскания

на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения  взыскания

на заложенное имущество  в случае невозврата кредита и  сложностями выселения

залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены

в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с