Экономическое обоснование эффективности сделок

4. Операции  с жилыми помещениями

 

    К недвижимости в жилищной сфере относятся  жилые дома  с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения  в жилых домах и другие строения для постоянного и временного проживания, содержания с элементами инженерной инфраструктуры, коммуникационной и транспортной.

    Сделки  с недвижимостью в жилищной сфере  – это действия хозяйствующих  субъектов и граждан направленные на установление, изменение или прекращение  права собственности на недвижимость в жилищной сфере.  

    Приватизация  и деприватизация.

    Приватизация  жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе от общей к частной, по договору найма или аренды жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая ведомственные.

    Не  подлежат приватизации:

1. Находящиеся в аварийных домах
2. В домах закрытых военных городков
3. Специализированных домах ( гостиницы, интернаты)
4. В домах производственного назначения (школы, больницы)

      Участники приватизации имеют право на бесплатную приватизацию жилых помещений по договорам найма или аренды взрослые граждане и несовершеннолетние только один раз.  За несовершеннолетних детей до 14 лет сделки осуществляют родители, усыновители или опекуны. Интересы отсутствующих дееспособных членов семьи  и их несовершеннолетних детей представляют доверенные лица нотариального удостоверенной доверенности, выданной для совершения действий. Жилые помещения можно приватизировать из четырех форм собственности:

1. Индивидуальную – единственным собственником становится один из членов семьи, на имя которого оформлен договор передачи.
2. Общую-долевую – все члены семьи принявшие участие в приватизации имеют определенные доли (равные)
3. Общую-совместную – без указания долей собственников, которые в дальнейшем могут быть определены.
4. Долевую – с определенной долей коммунальной квартиры.

 

   Передача  в собственность граждан жилых  помещений осуществляют:

• соответствующие органы власти района, города;
• предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
• учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Порядок приватизации жилых помещений:

1. В РЭУ по месту жительства нахождения квартиры и взять бланк квитанции по оплате услуг приватизации
2. Предъявить паспорта всех совершеннолетних граждан
3. Оплатить 0,5 минимальной месячной оплаты труда в сбербанк
4. В заявление указать форму собственности, подписать его всеми совершеннолетними членами семьи
5. Подписать договор передачи жилых помещений комитетам и вами
6. Приложить
• Справку с места жительства, что ранее право на приватизацию не было использовано
• Документ органов опеки и попечительства
• Документ, подтверждающий право граждан на пользование жилья
• Договор требует нотариального удостоверения и платится государственная пошлина

    Решение о приватизации принимается в  двухмесячный срок со дня подачи документов и граждан получающих свидетельство  о собственности на жилье подписанное  главой администрации города, района, скрепленное печатью и зарегистрировано в ЕГРП. 

    Деприватизация жилья в широком смысле включает случаи возврата  приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность по взаимному согласию граждан – собственника и представителя государства.

    Деприватизацию  можно провести тремя способами:

1. Расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению;
2. обратиться в суд с исковым заявлением о признание договора о приватизации жилья недействительным на основание ( ст. 166-179 ГК РФ) при этом решение граждане вновь получают ордер на вселение уже как нанимателей
3. Подать в РЭУ где оформляется приватизация заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее

К заявлению  предоставляются следующие документы:

• Паспорта всех членов семьи
• Подлинник договора передачи квартиры в собственность
• Свидетельство о собственности на жилье
• Справку о прописке
• Справку о инвентаризации оценке квартиры

 

Договор дарения удостоверяет нотариус, проводится регистрация перехода права собственности. Собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья. В случае капитального ремонта или стихийного бедствия собственник квартиры должен оплатить все затраты на ремонт и восстановление. 

Купля-продажа  квартир.

    В соответствие со статьей 154 ГКРФ по договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь, товар в собственность другой стороне – покупателю, а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную сумму денег. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

• письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами с государственной регистрацией сделки иного собственника
• указание имени и регистрации прописки по месту жительства
• определенная характеристика предмета сделки
• данные  о возможных правах третьих лиц
• цена жилого помещения и оплата расходов по договору
• срок и порядок передачи имущества

Покупатели  квартир преследуют различные цели:

• улучшение жилищных условий
• перемена места жительства
• вложение капитала в недвижимость для сдачи в аренду или продажи

Совершение  купли-продажи включает следующие  этапы:

1. определение стоимости жилого помещения
2. проведение рекламной компании, поиск продавца или покупателя
3. просмотр вариантов и торгов по цене
4. подготовка необходимого пакета документов
5. проверка документов на подлинность и правильность оформления
6. подписание договора желательно у нотариуса
7. государственная регистрация сделки
8. передача-получение всей суммы денег
9. подписание акта приема-передачи

10.регистрация  по новому месту жительства

В договоре купли-продажи надо указывать дату подписания прописью полностью, параметры определенно характеризующие помещение  и его расположение. Цену сделки, инвентаризационную по справке БТИ и действительную рыночную, гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, удостоверение покупателей ее качествам.  

Купля продажа незавершенного строительства.

При покупке  квартиры в доме, которого еще нет  или который будет строится. Нужно  узнать:

• имеет ли фирма предлагающая такую квартиру опыт строительства жилья с привлечением денежных средств населения
• располагает ли она распоряжением главы администрации разрешающем строительство данного дома
• оформлены ли у фирмы права на земельный участок для планируемого здания
• если у фирмы на расчетном счете  сумма денег достаточная для возмещения понесенных клиентом убытков  в случае нарушения фирмой своих обязательств. При составление договора о долевом участие нужно определить полную стоимость будущей квартиры, четко указывать причины, которые могут вызвать ее изменение, дать основные характеристики квартиры.
• ее точный адрес
• оговорить время окончания работ
• определить размер штрафных санкций на случай невыполнения фирмой сових обязательств

Возможны два  варианта оформления прав собственности:

1. фирма сама берет на себя все хлопоты и сама оформляет документы на построенное жилье. Клиент право собственности получает по договору купли-продажи и платить налоги.
2. фирма по окончание строительства передает клиенту необходимые документы и клиент сам ходит по всем инстанциям

 

Обмен жилья.

   Обмен – это сделка : 1) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых  меняет право пользование на равноценное  право, получая при этом ордер. 2) между нанимателем и собственником  жилых помещений, когда право пользование меняется на право собственности, фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилье.

   Мена  – обмен собственности на собственность  в жилищной сфере, отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст.567-571 ГКРФ)

   Соглашение  об обмене вступает в силу с момента  получения обменного ордера и  оформления договоров отчуждения. Оформления обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов. Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене жилой площади. При родственном обмене, въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения. Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

1. если он совершен с нарушениями требований предусмотренных законодательством РФ
2. на основание предусмотренных ГК РФ для признания сделки недействительной

 

Аренда  жилья. 

   Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

   Предметом договора аренды является изолированное  помещение пригодной для проживания, благоприятное, отвечающее санитарным и техническим нормам, находящееся в доме не подлежащем включению в план капитального ремонта.

   Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

   Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Дарения и наследование жилья.

   Дарение является двухсторонней сделкой основанной на взаимном согласие, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одариваемому: жилое помещение, имущественное право. Договор дарения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению. Не допускается дарение: