Оценка недвижимости

3. На  этапе анализа наилучшего и  наиболее эффективного использования  специалисты ООО «Правовой Эксперт» проводят адекватную оценку существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработывают рекомендации по его оптимальному использованию в целях максимально возможной стоимости.

4. На  следующем этапе - осуществляется выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке объекта недвижимости. Корректное применение оценочных подходов (или обоснованный отказ) - основное условие для получения наиболее достоверного результата.

   Оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы.

5. Использование  трех оценочных подходов приводит  к получению трех ориентиров  стоимости объекта оценки. На  этом этапе специалисты ООО «Правовой Эксперт» проводят согласование результатов, полученных при применении различных подходов и методов. Определяющими критериями при согласовании ориентиров стоимости являются действительные намерения потенциального продавца и покупателя, способность каждого подхода и метода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта. Результатом выполнения данного этапа будет получение итоговой стоимости объекта недвижимости.

6. На  последнем этапе оценки недвижимости  осуществляется подготовка и  передача заказчику Отчета об  оценке, являющегося документальным  подтверждением надлежащего исполнения  оценщиком своих обязанностей.  
 
 
 
 
 
 

Основные  направления деятельности ООО «Правовой  Эксперт» 
 
 

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ОЦЕНКА  ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ 

1. Описание объекта недвижимости 

     Объектом  оценки является отдельная приватизированная квартира,  состоящая из двух жилых комнат, кухни, прихожей, раздельного санузла и прихожей. Квартира расположена в жилом доме №30 по проспекту Строителей г. Иваново.

     Целью оценки является определение стоимости  указанного выше объекта недвижимости.

     Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.

     Акт осмотра объекта

     Адрес объекта: Россия, г. Иваново, Строителей проспект, д. 30, кв. 41. Владелец: Белкин А.В. Справка БТИ № 78965784. Квартира – приватизированная.

     Тип и качество окружающей застройки- жилой дом расположен внутри жилого квартала, до транспортной остановки 10 мин. пешком. Рядом располагаются спортивно-оздоровительный центр «World Class», парикмахерская, кинотеатр «Искра», торговый центр «Дом Моды».

     Анализ  района расположения позволяет дать высокую оценку рынку рабочей  силы, в районе, в котором расположен объект оценки. Близость к магазинам, учебным заведениям (школы, детские сады) оценивается удовлетворительно.

     Детский сад, школы находятся в 5 минутах от дома, поликлинника – достаточно удалены (10-15 минут на транспорте).

     Характеристика  дома.

     Материал  стен – панельный. Общее количество этажей – 5. Высота этажей 2,7 м. Дом удален от проезжей части, расположен внутри жилого квартала.

     Год постройки – 1980 год. Общий вид здания – хороший. 

     Водоснабжение – центральное, отопление – центральное, вентиляция – естественная, энергоснабжение  – центральное.

     Информация  о квартире:

     Двухкомнатная квартира расположена на 4 этаже дома. Общая площадь квартиры – 42 кв. м, жилая площадь – 28 кв. м (одна комната – 18 кв.м, вторая – 10 кв. м). Площадь кухни составляет 6 кв. м, санузел занимает 3,5 кв.м. (раздельный). В квартире имеется балкон, проведен телефон. Ориентация окон – на запад. Общий вид квартиры – удовлетворительный.

     Планировка  квартиры и схема её расположения в подъезде представлена в приложении 1.

     Таким образом, анализ местоположения и состояния  объекта в первом приближении  позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.

     Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

• специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;
• объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость;
• объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам.

 

 

      

     2. Задание на оценку 

 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Допущения и ограничительные условия 

     При проведении оценки Оценщиком были сделаны  допущения:

1. Оценщик в своих действиях выступал как независимый исполнитель. Оценщик исходили из того, что представленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверку.
2. Выводы о правах собственности на объект оценки сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.
3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в правоустанавливающих документах. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.
4. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет объектом, из ходя из своих наилучших интересов.
5. В отчете использовались достоверные источники информации, тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность полученной информации.
6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующего обнаружения.
7. Специальная инженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчета предполагалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объекте выполнены в соответствии с проектными решениями.

 
 

     Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими ограничительными условиями: 

     

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём  целях.
2. Проведенный Оценщиком анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.
3. При оценке Оценщик исходил из предположения, что объект не имеет обременении.
4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в отчёте.
5. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.
6. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации.
7. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные, содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполнении работ.
9. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.
10. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
11. Оценщик не проводил исследований Объекта оценки на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ и поэтому не может высказать утверждения относительно потенциального воздействия на оценку. Поэтому для цели настоящей оценки Оценщик принял допущение, что никаких токсических, опасных или вредоносных веществ не присутствует внутри Объекта оценки. Любое последующее выявление таких веществ может оказывать значительное влияние на рыночную стоимость Объекта оценки.
12. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчёте.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.   Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

     В настоящем отчете при проведении оценки применялись следующие стандарты  оценки:

     - федеральный стандарт оценки  «Общие понятия, подходы и требования  к проведению оценки (ФСО №1)»,  утвержденный приказом Министерства  экономического развития и торговли  РФ от 20 июля 2007 г. № 256.

     - федеральный стандарт оценки  «Цель оценки и виды стоимости  (ФСО №2)», утвержденный приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ от 20 июля 2007 г.  № 255.

     - федеральный стандарт оценки  «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ от 20 июля 2007 г.  № 254.

     - свод Стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков  (РОО) - в части не противоречащим  Федеральным стандартам оценочной  деятельности (ФСО №1-3).

     - стандарты и правила оценочной  деятельности, правила деловой и  профессиональной этики, разработанные  СРО, членом которой является  оценщик. 

 

 

5. Оценка жилой недвижимости доходным подходом.

   Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

   Поскольку оцениваемая квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, и целью выявления рыночной стоимости является продажа квартиры, расчет стоимости доходным методом не производился.

 

 

6. Оценка жилой недвижимости сравнительным подходом.

6.1. Выбор объектов сравнения 

     Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически  полностью соответствовать объекту  оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут  быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка  недвижимости используют разные единицы  сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.