Земельный рынок и его развитие в России

В структуре  частной собственности по категориям земель доля земель промышленности и  иного специального назначения составляет лишь 0.04%. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения приватизированы в наименьшей степени.

По  данным на 01.01.04, в частной собственности  находилось 46.5 тыс. га земель данной категории (0.3% всех земель промышленности), в том числе в собственности юридических лиц - 36.5 тыс. га. В государственной и муниципальной собственности находилось 17 млн. га (99.7%), из них в федеральной собственности зарегистрировано 462.2 тыс. га земель, в собственности субъектов РФ - 0.2 тыс. га, в муниципальной собственности - 0.1 тыс. га.

В 2003г. в целом по стране было продано 96 876 государственных и муниципальных  земельных участков (54 965 га), в том числе из земель поселений - 92 014 (33 964га), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения - 1016(9080 га), земель сельскохозяйственного назначения - 95 (7384га).

В целом, если брать соотношение земель, находящихся  в частной собственности, и земель, потенциально разрешенных и пригодных  для оборота, то получается, что уже более трети всех земель, которые государство считает допустимым к нахождению в частной собственности, приватизированы. А с учётом предстоящего разграничения государственной собственности на землю и появления множества поселковых органов местного самоуправления, которые будут самостоятельно распоряжаться земельными участками, можно утверждать, что монополия государственной собственности на землю в Российской Федерации преодолена.

2.3 Земельные платежи

В 2007 г. от платежей за землю во все уровни бюджетов Российской Федерации поступило 89.3 млрд. руб., в том числе земельного налога - 41.6 млрд. руб. (47% общей суммы платежей за землю) и арендной платы - 47.7 млрд. руб. (53%).

По  сравнению с 2006 г. земельных платежей собрано на 81% больше, в том числе земельного налога- на 64%, арендной платы - на 98%. При этом ставки платы за землю в 2007 г. были увеличены в 1.8 раза по сравнению с 2005 г. для всех категорий земель. Основная масса земельного налога, 33.1 млрд. руб., во все уровни бюджетов Российской Федерации поступила от использования городских и поселковых земель, за земли сельскохозяйственного назначения - 2.1 млрд. руб. и другие земли - 6.4 млрд. руб. Во многих субъектах РФ поступления средств от земельного налога в 2007г. увеличились. Увеличение земельного налога составило от 10% (Калининградская область) до 101% (Иркутская область).

В 2007г. доля площади государственных и  муниципальных земель, используемых на правах аренды в Российской Федерации, составила 4.3%, по федеральным округам России этот показатель колеблется от 1.6% в Сибирском федеральном округе до 18.3% в Уральском федеральном округе. При аренде муниципальных и государственных земель соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые раз меры арендной платы по видам использования земель или категориям арендаторов. В большинстве территорий базовые размеры арендной платы за землю определялись на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.

В 2007г. действовало 3729.7 тыс.краткосрочных  и долгосрочных соглашений (67 403 тыс. га) по аренде земли, заключенных местными органами самоуправления с гражданами и юридическими лицами, в том числе по аренде земель поселений - 2669.8 тыс. ед. (1213.9 тыс.га), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения - 32 тыс. ед. (474.7 тыс. га), земель сельскохозяйственного назначения - 72.5 тыс. ед. (59 240.2 тыс. га). Для сравнения, в 2006г. действовало всего 4744.4тыс. арендных соглашений (43 729.1 тыс. га).

В 2007 г. арендаторами государственных и  муниципальных земель во все уровни бюджетов перечислено 47.7 млрд. руб. Доля арендной платы в консолидированном бюджете Российской Федерации составила 53%. Следует отметить стабильный рост доли арендной платы. За последние 4 года роль арендных платежей в консолидированном бюджете России выросла на 36.9 млрд. руб. Эта тенденция связана с некоторым увеличением арендных площадей и более высокими темпами роста арендной платы по сравнению с земельным налогом. Поступления от территорий в консолидированный бюджет Российской Федерации колеблются от 1.9 млрд. руб. (56% суммы платежей) в Дальневосточном федеральном округе до 15.3 млрд. руб. (57%) в Центральном федеральном округе.

Динамика  доходов консолидированного бюджета  Российской Федерации от использования  земли характеризуется следующими показателями. В связи с принятием  новой главы Налогового кодекса  РФ земельный налог полностью перечисляется в местные бюджеты, и ставка налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а не от его категории. Кроме того, она не может превышать 0.3% в отношении земель сельскохозяйственного назначения, земель, предоставленных для личного подсобного хозяйства и занятых жилым фондом. Для других категорий земель определен “потолок” в 1.5%. Также в новом варианте главы расширен перечень лиц, имеющих льготы по уплате земельного налога. Так, от уплаты налога освобождаются научные организации Российской академии наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования в отношении участков, находящихся под зданиями, используемыми в целях научной деятельности.

Глава3: Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения.

3.1 Аграрный сектор

Возьмем к примеру сельское хозяйство. Некоторые  политики и экономисты суть реформы  в нем сводят исключительно к  частной собственности на землю. Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее важно распоряжаться результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные ограничения: изменение их целевого использования, концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионального опыта у земледельцев. В отсутствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы. Например в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании договоров аренды земельных паев с выплатой пользователем арендной платы в виде фиксированной доли от произведенной продукции. Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он может сдать ее в аренду другому хозяйству, что обеспечит переход земли не от бедного к богатому, а от плохого работающего к эффективному пользователю. При рассмотрении вопроса купли-продажи земли необходима чисто практическая оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования аграрного сектора и формирования эффективного собственника.

Базовыми  условиями привлечения капитала в любую сферу экономики, в  том числе и сельское хозяйство, являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

Принципами  использования закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии государства, обязательность их приема при расчетах всеми организациями и предприятиями по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной и импортной) техники и реализации прогрессивных высокоэффективных технологий. Каждый инвестор, готовый и способный работать на земле, должен получить от государства закладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель, на которых он планирует работать. А рассчитавшись по ним поставками продукции в течение, например, 5 лет, он может стать собственником земли, уже доказав свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного рынка, создание условий для привлечения реальных инвестиций в сельское хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно работать на земле.

Существуют  очень много способов и предложений  по созданию цивилизованного рынка  земли в России. Ниже мы попытаемся рассмотреть некоторые из них, на мой взгляд, наиболее перспективные.  

3.2 Регулирование аграрного сектора

Деятельность  Государственной Думы по вопросам земельной  и аграрной политики может быть условно  разделена на три направления - регулирование  земельных отношений (Земельный  кодекс, Закон "О плате за землю", частично - Гражданский кодекс и другие проекты); развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственной кооперации", поправки к Закону "О фермерском хозяйстве", Закон "О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве", "О государственном сельскохозяйственном предприятии" и некоторые другие) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон "О федеральном бюджете", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной продукции" и "О государственном регулировании АПК").

Характеризуя  принятый Думой закон "О внесении изменений и дополнений в Закон  РСФСР "О плате за землю", можно  заметить, что последний не изменяет сути действующего законодательства по земельному налогу в стране. Помимо редакционных поправок закон решает лишь одну проблему - индексирует налоговые ставки вслед за инфляцией. Принятый в 1991 г. закон исходил из отсутствия реального земельного рынка, а значит, и реальной цены земельных участков. Поэтому в основу налогообложения был положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная цена земли. Такой подход может рассматриваться только как неизбежная мера в условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является. Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а не наоборот. И наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями.

Вообще  говоря, в стране уже начал складываться земельный рынок, и в некоторых  регионах существует даже мониторинг земельных цен. Это позволяет  говорить об ином подходе к формированию ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок деятельности правительственных структур. Возможны и другие "нерентные" подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.

Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать  принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

Вопросы упорядочения земельных отношений  имеют важное значение не только для  формирования рынка земли, но и для  изменения организационной структуры  производства сельскохозяйственной продукции. В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации.

3.3 Земельный кодекс.

Проект  Земельного кодекса запрещает частную  собственность на землю, в том  числе на земли, где расположены  предприятия. Иностранные граждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков.

Этот  законопроект был принят Государственной  Думой в первом чтении, трижды рассматривался во втором чтении в ноябре-декабре 1995 г. и был отклонен. При несомненной  важности продолжения работы над этим документом подчеркнем, что принятие такого всеобъемлющего нормативного акта имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В частности, быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому, что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономики.

В связи  с развитием крестьянских (фермерских) хозяйств, а также реорганизацией колхозов и совхозов в России остро  встал вопрос о сельскохозяйственных кооперативах. Однако действующее российское законодательство не дает правовой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов. Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности" не рассматривает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия, закон СССР "О кооперации в СССР" существенно устарел в части сельскохозяйственной кооперации и не может быть использован. В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперативов. Следовательно, существует насущная потребность в формировании нового российского законодательства, частичному решению этой задачи и должен послужить принятый закон "О сельскохозяйственной кооперации".