Анализ социально-экономического развития ЖКХ района Выхино-Жулебино

     Третий  пример показателен тем, что данный многоквартирный дом – отдалённого  года постройки и перенёс несколько  капитальных ремонтов. Большая часть его помещений находится в государственной собственности.

     Таким образом, государство имеет контрольный  пакет голосов на общем собрании по выбору способа управления и может  монопольно принимать решение относительно этого вопроса. Многоквартирные  дома такой категории целесообразно  оставить в управлении государственной управляющей организации (ДЕЗ). Проблема заключается в том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ управление многоквартирным домом должно осуществляться только на договорной основе. В нашем же случае не понятно, с кем и каким образом должен заключаться этот договор.

     К этому вопросу существует два  подхода, которые мы условно назовём  «петербуржский» и «московский», по местам разработки и применения. «Петербуржский» подход заключается  в создании в «муниципальных»  домах товариществ собственников  жилья. Безусловно, такое товарищество существует лишь номинально и не заключает в себе того смысла, который изначально вкладывался в понятие ТСЖ. Однако, с созданием «государственного» ТСЖ в доме формально появляется совокупный собственник, с которым (так же формально) государственная управляющая компания заключает договор.

     При «московском» подходе договора предполагается заключать отдельно с собственником  каждого помещения. Однако условия  договора при «московском» подходе  оговариваются только на общем собрании, на котором в нашем случае контрольный пакет голосов имеет государство. Стоит отметить, что «московский» подход, хотя и выглядит более вызывающим по отношению к частным собственникам, гораздо больше соответствует духу действующего законодательства, чем «петербуржский».

Сравнительная характеристика описанных выше подходов приведена в Таблице 5

     Таблица 5.

«Петербуржский» и «московский» подходы к заключению договоров управления многоквартирным  домом.

Проект  реорганизации государственных  управляющих компаний (ГУП  ДЕЗ). Выше мы подробно объяснили, как организована работа государственных управляющих компаний на примере ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» и выявили основные недостатки их работы. Итак, поставим задачи, которые нам предстоит решить в комплексе:

-Решение проблемы забюрокраченности ДЕЗов и неэффективного управления ими многоквартирными домами.

- Минимизация убытков государства от сферы ЖКХ.

     Прежде всего, стоит отметить, что все многоквартирные дома ещё с советских времён и по настоящее время обслуживаются ДЕЗами по одинаковым нормативам, что уже давно доказало свою неэффективность. В предыдущей главе мы наглядно показали, что даже московский жилой фонд очень сильно дифференцирован, не говоря уже об общероссийских данных. Основная задача общероссийской реформы жилищно-коммунального хозяйства состоит в том, чтобы максимально приватизировать сферу управления многоквартирными домами, «раздать» многоквартирные дома частным управляющим компаниям. Понятно, что экономия государства на обслуживании домов составит немалую сумму. В условиях такого масштабного сокращения объёмов работы вполне естественно выглядит сокращение штата Дирекции единого заказчика, который в настоящее время составляет около 300 человек.

     Но  при простом сокращении численного состава работающих в Дирекции единого  заказчика мы не добьёмся второй из поставленных нами задач, а именно –  минимизации бюрократических издержек и повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами. Следовательно, необходимо изменение структуры ДЕЗ.

     Расскажем немного о вопросах, которые задают потребители коммунальных услуг  в своих письмах в Дирекцию единого заказчика. Многие из этих вопросов находятся на стыке полномочий нескольких отделов. Ответы на подавляющее большинство писем потребителей коммунальных услуг не могут быть даны силами одного отдела ДЕЗ. Делаем вывод, что разделение полномочий отделов по секторам деятельности в деле управления многоквартирными домами не может быть эффективным из-за комплексности проблем, касающихся одного отдельно взятого многоквартирного дома. В частных управляющих компаниях практикуется следующая схема работы: каждому многоквартирному дому, заключившему договор управления с компанией, выделяется персональный управляющий, ведущий «проект» управления данным объектом, и к которому потребители коммунальных услуг могут обратиться со всеми вопросами, связанными с их домом.

     В условиях Дирекции единого заказчика  выделить отдельного человека для каждого управляемого многоквартирного дома не представляется возможным из-за большого количества таких объектов. Однако, опыт частных управляющих компаний вполне применим и для государственных Дирекций единого заказчика.

     В целях более эффективной работы участковые филиалы Дирекции единого заказчика должны быть преобразованы в своеобразные агентства по управлению многоквартирными домами. Агенты должны быть специалистами широкого профиля, возможно специально обучаемыми в соответствующих учебных заведениях. Каждый агент ведёт проект по управлению многоквартирным домом от начала и до конца. Это тот человек, к которому потребители коммунальных услуг обращаются со всеми вопросами по эксплуатации своего дома. Агент ответственен за надлежащее техническое состояние вверенного ему жилищного фонда. Агенты же заключают договоры управления с многоквартирными домами по «московской» или «петербуржской» схеме. По нашему мнению, оптимальное число многоквартирных домов, находящихся в ведении одного жилищного агента, составляет 5 домов.

     Соответственно, для 125 домов, оставшихся после масштабной приватизации сферы управления многоквартирными домами в районе, «Выхино-Жулебино» необходимо 25 агентов. То есть, в среднем по 3-4 агента на участок. Агенты приписаны к участковым филиалам Дирекции единого заказчика, а в общерайонном масштабе остаются ГУ «ЕИРЦ Выхино-Жулебино», бухгалтерия, планово-экономический отдел, общий отдел и отдел реформирования ЖКХ (занимается поэтапным снятием многоквартирных домов с баланса ДЕЗ по мере приватизации помещений в многоквартирных домах). Штат всех указанных подразделений существенно сокращается пропорционально сокращению управляемых многоквартирных домов.

     После описанных нами структурных изменений  штат Дирекции единого заказчика составит около 60 человек (вместо нынешних 300). Даже в случае, если средняя зарплата агента будет вдвое больше нынешней средней зарплаты работника Дирекции (а это естественно по причине широкой специализации агентов и высокого уровня ответственности), затраты государства на заработную плату работников Дирекции единого заказчика существенно сократятся. Наивно было бы ожидать, что даже реформированная Дирекция перестанет быть убыточным предприятием, однако есть основания полагать, что убытки государства в результате реформы системы управления многоквартирными домами сократятся. Есть также все основания полагать, что агентская система управления жилищным фондом существенно эффективнее нынешней. В заключение рассмотренным мероприятиям, представим новую систему управления многоквартирным домом на Рисунке 5:

Рисунок 5. Схема управления многоквартирным  домом реформированной ДЕЗ.

     Как мы видим, получившаяся схема государственного управления многоквартирными домами существенно  отличается от изначальной, то есть, существующей сейчас.

      3.2. Разработка программы  по энергосбережению

     Основа  реформирования ЖКХ заключается  в комплексе мер, направленных на снижение издержек при производстве услуг. Экономической основой осуществления  этого процесса является энергоресурсосбережение.

     Конечные  цели энергосберегающей политики в  ЖКХ – сокращение затрат на содержание и эксплуатацию жилья, и, соответственно, обеспечение экономических интересов  населения при переходе отрасли  ЖКХ на режим безубыточного функционирования.

     Для достижения указанных целей необходимо обеспечить:

• повсеместное внедрение приборного учета и регулирования потребления тепловой энергии и воды, организацию взаиморасчетов за потребление ресурсов по показаниям приборов;
• реализацию комплекса мер по энергосбережению, обеспечивающего надежное тепло- и водоснабжение ЖКХ и объектов бюджетной сферы практически без расширения существующих энергоисточников;
• создание экономического механизма, стимулирующего процесс энергосбережения;
• совершенствование системы тарифов, стандартизации, сертификации и метрологии, направленных на энергосбережения.

     Главная задача участников процесса энергосбережения и энергопотребления состоит  не только в комплексном использовании  всех рычагов управления спросом  на ресурсы и стимулирования энергосбережения, но и создание условий, побуждающих население принять заинтересованное участие в управлении снижением спроса на энергоносители.

     МУП «ЖКХ Выхино-Жулебино » имеет в  распоряжении два котла «Энергия-3»  с низким КПД, устаревшие по конструкции. Котельные с такими котлами не имеют системы водоподготовки. Очень велики удельные затраты трудовых ресурсов на выработку единицы топлива, ввиду практически полного отсутствия систем и средств автоматизации котельного и другого оборудования.

     В нашей области есть опыт эффективного применения антинакипина СК-110 для обработки воды-подпитки водогрейных котлов. Этот реагент сдерживает кристаллизацию солей из нагреваемой воды. Реагент позволяет безнакипную работу водогрейных котлов при температуре нагрева до 120-130 С, в зависимости от солевого состава исходной воды. В случае соблюдения необходимого соотношения между солесодержанием воды и температурой ее нагрева, антинакипин СК-110 обеспечивает надежную работу любой системы теплоснабжения.

     Кроме того, в отличие от друих реагентов, СК-110 имеет гигиеническ4ий сертификат, разрешающий его использование в системах питьевого и горячего водоснабжения, и используется в значительно меньших, чем допустимые, дозах.

     Использование реагента позволяет:

• обеспечить соответствие качества воды в системах горячего водоснабжения действующим санитарным нормам;
• сократить расход топлива;
• практически полностью отказаться от ионного обмена в технологической схеме водоподготовки для водогрейных котлов, т.е.практически вдвое сократить сброс химически загрязненных стоков в природные водоемы;
• упростить эксплуатацию, увеличить срок службы оборудования и т.д.

     Оценка  экономической эффективности применения технологии стабилизационной обработки  подпиточной воды с использованием антинакипина СК-110 приведено в табл.6

    Таблица 6

Оценка  экономической эффективности применения технологии стабилизационной обработки  подпиточной воды с использованием антинакипина СК-110