Отчет по производственной практике в ООО "Управдом" г. Ессентуки

      - не разработан механизм предоставления  товариществам прав пользования  и распоряжения нежилыми помещениями и частями земельного участка кондоминиума;

      - отсутствие у граждан опыта  самоуправления, психологическая их  неготовность и боязнь взять  на себя ответственность за  будущее жилого дома и другие  факторы, основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе;

      - безынициативность, непонимание  и лень жильцов дома. Бывает  очень сложно собрать всех  членов ТСЖ 200-300-квартирного дома  в определённом месте и в определённое время для решения вопросов.

     Проверка  технического и санитарного состояния  жилищного фонда г. Ессентуки  показало заметное отличие домов  управляемых посредствам ТСЖ  от муниципальных. Домовладельцы экономно относятся к предоставляемым услугам, т.к. реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг. Во многих домах установлены кодовые замки на входные двери, приборы учета потребления воды и тепла. Своевременно выполняются заявки жильцов, упрощена схема получения справок по месту жительства и оформления документов в паспортной службе. 

     3.6 Управление жилым домом непосредственно  собственниками 

     Ранее этот способ мог применяться в домах, в которых было не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным собственникам. На сегодняшний день непосредственное управление стало доступным неограниченному числу собственников помещений.

     Собственники  помещений не создают никакой  управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

     Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно сильное моральное стимулирование.

     В обычных же условиях интересы собственников, живущих на первом этаже, и собственников, живущих на последнем этаже, могут существенно различаться. Первые обычно понимают, что надо ремонтировать подвал, а вторые уверены, что крышу. Достижение согласия дается очень сложно или не дается вообще. Кроме того, выполнение функций управления на безвозмездной основе и в отсутствие договоров не стимулирует к качественному выполнению возложенных на собственников функций.

      Преимущества  данного способа управления:

       - отсутствие необходимости нести управленческие расходы и упрощенный порядок управления;

      - на общем собрании жильцы решают, какую организацию, предоставляющие  услуги ЖКХ, им лучше выбрать,  где выгодней приобрести те  же счётчики на воду, электричество и т.д. А инициативная группа (на основании решения общего собрания) подписывает договоры. Следит за качеством выполненных работ;

      - не надо ставить домовой счётчик;

      - за чужие долги добросовестные  пользователи не платят. Договоры  на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение каждый собственник от своего имени заключает самостоятельно и лично несёт ответственность за свои долги, то есть если отключат, то только самого должника;

      - не надо оплачивать чужие расходы  в виде консьержек, дорогостоящей техники и т.д. Собственники не берут на своё содержание малоимущих и алкоголиков (как в ТСЖ)4

      - банкротство не грозит.

      Недостатки данного способа управления:

      - чистота и уют в доме может  остаться на том уровне, каком  находится на данный момент, так как каждый собственник платит за себя. И если решено, что-то поменять, установить, то придётся собирать деньги только с тех, кто желает сделать ремонт;

     - одним из серьезнейших недостатков данного способа является отсутствие права на получение бюджетных средств на проведение капитального ремонта. Вероятнее всего, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства, коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия, и отсутствием ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств;

      - не является юридическим лицом,  поэтому жильцы такого дома  не имеют права заводить счета,  брать ссуду, сдавать в аренду помещения. Нельзя копить деньги на будущий ремонт лифтов, труб, крыш и другие капитальные затраты;

      - форма непосредственного управления  очень нечётко прописана в  Жилищном кодексе. Вполне возможно, что выходом послужит создание  ТОСов - органов территориального общественного самоуправления, имеющих право оформлять счета и накапливать на них деньги.

     Непосредственное управление подходит для небольших многоквартирных домов – от 5 до 10  квартир, но в настоящее время этим способом управления воспользовалось большое количество собственников, которые не создавая никаких структур поручили управление эксплуатирующим организациям. Это свидетельствует о низкой социальной активности жителей. 

     3.7 Управление многоквартирными жилыми домами посредством управляющей компании  

     Термин  «управляющая организация» достаточно новый для жилищно-коммунальной отрасли современной России. Управляющими организациями на сегодняшний день могут стать не только муниципальные  унитарные предприятия, но и частные  структуры в форме ОАО, ЗАО, ООО, и даже индивидуальнее предприниматели без образования юридического лица (ИП, ЧП, ПБЮП).

     К сожалению, в настоящее время  рынок управляющих компаний г. Ессентуки  не развит. Всего насчитывается эксплуатационных организаций 4: «Управдом», «Жилищник», «Жилсервис», «Паритет». Это происходит потому, что компании ещё не имеют достаточного опыта и знаний, чтобы управлять фондом.

     Но, не смотря на свою неразвитость, в большинстве  случаев собственники жилья многоквартирных  домов выбирают управляющую компанию - так как у жильцов в связи с рабочими и бытовыми проблемами нет времени заниматься общественными делами. Так что управляющая организация очень приемлемый вариант для неорганизованных граждан.

     К достоинствам данного способа управления можно отнести следующее:

     - собственникам не надо думать  и суетиться самим, всё придут  и сделают работники управляющей  компании.

     - серьёзная материальная база  организации позволяет выполнять  крупные работы;

     - если не устраивает управляющая  компания, то по истечении срока,  указанного в договоре (обычно это год), имеется право её сменить.

     Существует  и ряд недостатков управления многоквартирными жилыми домами посредством  управляющей компании:

     - отсутствие избираемого органа  самоуправления жителей, представляющего  и защищающего их интересы в жилищной сфере;

     - практическая невозможность жильцам  повлиять на составление и  утверждение ежегодной сметы  расходов на обслуживание домов,  что затрудняет решение многих  проблем в жилом комплексе;

     - если собственники не выбрали  форму управления домом, не остановились на конкретной организации, то за них это сделает мэрия. Поэтому влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут подписывать, а власти;

     - жильцам придётся оплачивать  услуги по тем ценам, которые  устанавливает управляющая компания;

     - собственникам потребуется установить  общедомовой счетчик;

     - если отдельные собственники  не внесут вовремя плату за  свет, тепло, воду и т.д., а платить  при этом жильцы будут по  единой квитанции. И управляющая  компания задолжает тем же  энергетикам и коммунальщикам, не исключено, что это будут долги не жильцов, а самой компании, то отключат от света и тепла не только дом, но и весь квартал;

     - вполне возможно, что подавляющее  большинство сотрудников управляющей  компании - бывшие работники ЖЭУ,  и жители столкнутся с прежними проблемами, грубостью, невниманием, некачественным управлением;

     - все собственники жилья обязаны  выполнять указания компании. Поэтому,  если даже жильцов не устроит  повышение цен на услуги, качество  обслуживания, придётся терпеть  до окончания срока договора;

     - управляющая компания может обанкротиться.  Конечно, так как она заключала  договоры с энергетиками, водоканалом  и т.д., то они с неё и будут  спрашивать. Но надо полагать, и  жителям домов придётся поволноваться.  Компания вынуждена содержать огромный штат персонала, а подобные затраты ложатся на плечи жильцов в виде различных платежей;

     - управляющая организация должна  следить за обширными территориями, но не всегда может отслеживать  процессы и качественно решать  все проблемы.

В управление компании находится 65 многоквартирных жилых домов,

расположенных в г.Ессентуки и станице Ессентукской. Площадь управления – 55445,72 кв.м.

     Размер  платы, установленный организацией «Управдом» за содержание и ремонт многоквартирных домов по г. Ессентуки  составляет 10 рублей за 1 кв.м общей площади помещения в соответствии с договором.

 

      4. АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

       В управляющей организации ООО «Управдом» имеются 43 штатных единиц  административного и технического персонала.

Таблица 3

Расходы по заработной плате сотрудников управляющей компании «Управдом»