Ипотечное кредитование: проблемы и цели

Вопрос о том, какой  должна быть процентная ставка по ипотечным  кредитам, уже давно обсуждают  президент и правительство. По мнению Владимира Путина, она должна включать в себя постоянную составляющую в  размере 3% и ставку рефинансирования, а в перспективе вообще должна снизиться до 7%. [13]

И сегодня это не выглядит фантастикой. Так, во Франции можно  взять кредит на покупку недвижимости под 3-4%, ставку же в размере 7% там  воспримут как непомерно высокую.[13]

Но доступность жилья  не определяется только доступностью ипотеки. Даже сегодня, несмотря на то, что за последний год во многих регионах, в частности в Москве, цены на квадратные метры упали на 40%, московская однокомнатная квартира стоит 5 млн руб.[13] Корень этой проблемы в том, что объемы строящегося жилья сегодня не способны удовлетворить нужды граждан. И этот дефицит обусловлен в свою очередь бюрократическими барьерами, которых в России, к сожалению, остается катастрофически много. Нельзя не сказать и о том, что строительный сектор на сегодняшний день является одним из самых «коррупциемких» секторов рынка. Так, если «нужные» застройщики в Москве могут оформить документы очень быстро - в течение считанных недель, то застройщик «с улицы» может так и не выйти на стройку.[13]

Для того чтобы банки могли  предложить ипотечные кредиты на выгодных условиях, они должны в  первую очередь решить проблему денежных ресурсов. И правительство предпринимает  шаги для стимулирования новых программ жилищного кредитования. Банки рассчитывают получить эти деньги под 6-8%, что позволит снизить ставку для ипотечных заемщиков до 11% годовых. [13]

Более того, нельзя забывать и о том вреде, который подобные бюджетные вливания могут нанести. Безусловно, жилье стало доступнее, чем полтора года назад, и достаточно большое число игроков выходит на этот рынок. Но если строительный сектор не получит такой же серьезной поддержки государства, все повторится. В такой ситуации цены могут подняться на 25-30% (или даже вдвое), рынок поделят между собой спекулянты, а те граждане, которые нуждаются в доступном жилье, окажутся за бортом.[13] Поэтому, для того чтобы жилищное кредитование стало популярной и доступной банковской услугой, необходимы два условия: возможность покупать в рассрочку, в том числе через ипотеку (т. е. инструмент), и само жилье, адекватное предложение (количество квадратных метров, вводимых в строй).

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. И  это не удивительно. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна прежде всего в тех странах, где хорошо развит средний класс. В Восточной Европе многие страны (например, Восточная Германия, Словакия, Венгрия) пошли другим путем. Купить жилье в рассрочку там возможно с помощью строительных сберкасс. Вы накапливаете в специальном банке допустим, 30% первоначального взноса. [13] Каждый месяц вы отчисляете туда, например, 40% от своих доходов, и руководство этой сберегательной кассы наблюдает за вашей способностью платить кредит и пунктуальностью. [13] И когда вы накопили первоначальный взнос, вам не нужно указывать, где вы берете эти деньги, т. к. в течение двух-трех лет вы доказывали свою платежеспособность и лояльность. Затем вы получаете кредит на 70 лет, который выдается только под новую квартиру. Тем самым заемщики стимулируют новое строительство. По статистике, в Венгрии получить новое жилье такие строительные сберкассы помогли половине населения, и жилищное строительство ведется там достаточно активно.[13]

Попытки создать аналогичные  кредитные учреждения были и в  нашей стране. Но этот опыт не прижился, потому что у нас нет необходимой  законодательной базы. А если кассу  никто не контролирует со стороны  государства, нельзя поручиться, что под вывеской касс, призванных обеспечить граждан доступным жильем, не появятся новые финансовые пирамиды.

К сожалению, на сегодняшний  день ипотека - не самая популярная банковская услуга. Она не пользуется спросом у населения по двум причинам.[13] Первая - это высокая «коррупциемкость» строительного рынка, связанная с тем, что местные губернаторы и мэры выдают разрешение на строительство только «своим» компаниям. Вторая проблема заключается в том, что в настоящее время у нас нет финансирования строительной отрасли.

 

Анализируя ситуацию, эксперты приходят к следующим выводам.[9]

• Большинство экспертов, делая анализ и оценку ипотечного кредитования в докризисный период и во время кризиса, отмечают, что с началом кризиса процентные ставки возросли в разы. Если до кризиса они составляли 9-15%, то во время кризиса - 20-25%. До 30 % вырос размер минимального первоначального взноса, требования к заемщикам также были ужесточены.
• Если рассматривать ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день, то можно сказать, что кризис постепенно отступает. Со стороны ипотечного кредитования это доказывает тот факт, что банки, которые в кризис не выдавали ипотечные кредиты, снова стали кредитовать. Рассматривается вопрос и о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. Процентная ставка по ипотечным кредитам начала расти с конца 2009 года, два первых квартала 2010 года также отличились высокими темпами прироста этой ставки. Сейчас всё же наметилась тенденция прекращения роста и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, что подтверждается данными Банка России: в середине лета 2010 года средневзвешенные процентные ставки по жилищным кредитам в рублях составили 14,8% годовых.
• Особенностью работы кредитных организаций с застройщиками в период кризиса, стал тот факт, что банки начали работать только с проверенными временем застройщиками. Основными требованиями к объектам стали готовность жилья не ниже 60%, а также положительная кредитная история. В докризисный период хорошая кредитная история просто добавляла лишний плюс при кредитовании, сейчас же она стала чуть ли не решающим аргументом при принятии банком решения о выдаче (или не выдаче) ипотечного кредита.
• Конечно, ипотечный кредит - «двухсторонняя медаль». Так, после кризиса заемщики стали более обдуманно относиться к кредиту. В условиях нестабильности, для заемщика стал более удобен небольшой ежемесячный платеж по кредиту. Банками на сегодняшний день введено такое ограничение: платеж по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика, раньше эта цифра могла достигать 80%. Это сделано для того, чтобы даже в случае каких-либо финансовых неурядиц заемщика, ему было не так трудно производить платежи по кредиту.
• На сегодняшний день, результатом кризиса в умах людей стало появление такого фактора, как боязнь оформления ипотечного кредита. Это связано со страхом перед будущей невозможностью погасить кредит, с неуверенностью в завтрашнем дне. Поэтому, как бы ни старались кредитные организации, стараясь удержать объемы ипотечного кредитования на прежнем уровне и как бы не снижали цены на квартиры застройщики, оставить всё на прежнем уровне становится очень трудной задачей. По данным, под давлением развивающегося экономического кризиса в 4-м квартале 2009года - 1-м квартале 2010 года произошло резкое сокращение объемов жилищного кредитования: по сравнению с пиковым объемом выдачи жилищных кредитов (в 3-м квартале 2009года) объем выдачи в 1-м квартале 2010 года уменьшился в 7 раз.

Выводы. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости:

- Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

- Существует множество  видов ипотечных кредитов.

- Официально в России  за основу принята двухуровневая  модель (Американская модель) ипотечного  жилищного кредитования.

Кроме того, активно развиваются  жилищно-строительные кооперативы, которые  функционируют по образу немецкой системы  контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия  виде.

1.Проблемы ипотечного кредитования в России:

а) слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);

б) сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать;

в) нестабильная экономическая  ситуация в России;

2.Перспективы ипотечного кредитования в России:

а) уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в  области ипотечного кредитования, началось восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов;

б) процентные ставки по ипотечным  кредитам будут снижаться.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Во-первых, в  настоящее время ипотечное кредитование не только является основной формой улучшения  жилищных условий, но и оказывает  существенное влияние на экономическую  ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное  кредитование оказывает огромное влияние  на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Одной из основных задач  банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения  в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения  и средств инвесторов и направить  их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.

Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается  ипотека, показывает, что ипотечное  кредитование обладает как минимум  четырехкратным мультипликативным  эффектом, то есть каждый рубль кредита  в конечном итоге вовлекает в  хозяйственный оборот не менее четырех  рублей средств населения. Поэтому  благодаря ипотеке можно задействовать  огромные финансовые ресурсы, которые  хранятся на руках населения в  виде наличной иностранной валюты и  объемы которых сопоставимы с  государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и  коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем свои депозитные и  расчетные счета.

Ипотечное кредитование и  есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками и  предприятиями стройиндустрии, направляя  финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может  не оказать положительного влияния  на развитие строительного комплекса  страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать «второе» дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений  государственной политики и развития общества.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Аверченко В.О. Принципы жилищного кредитования / О.В. Аверченко. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 259 с.
2. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. - М.: «Омега-Л», 2009. - 158 с.
3. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. - М.: Статут, 2006. - 592 с.
4. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. - С-Пб.: «Питер», 2006. - 208 с.
5. Радченко И.С. Ипотека в России. - М.: ГроссМедиа, 2006. - 320 с.
6. Щетинин Я.В. Спрос на ипотечные кредиты. - М.: БДЦ-пресс, 2006. - 216 с.
7. Справочно-правовая система «Консультант плюс»
8. Вененцева Е. Фактор надежности // Сбережения. 2007.- №8 - С.6
9. Грудцына Л.Ю. Ипотека. - М.: Эксмо, 2006. - 336 с.
10. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2010. - N 1. - С.90-103.
11. Лебедева О. На пике популярности // Авант Партнер.- 2007.- №23 -С.5 – 8
12. Рогожина, И.И. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / И.И. Рогожина. - М.: Фонд «Инс-т экономики города». - 2004. - С.46 – 60
13. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. - 2010. - N 8. - С.9-12.
14. Справочно-правовая система «Консультант плюс»
15. www.rusipoteka.ru
16. www.wikipedia.org
17. http://www.ahml.ru