Характеристика и классификация объектов недвижимости

 

 

     Существует  и классификация объектов жилой  недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

     - дома с кирпичными стенами;

     - панельные дома;

     - монолитные дома;

     - деревянные дома;

     - дома смешенного типа.

     Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом  сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

     На  спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при  покупке жилой недвижимости, большое  значение имеют личные пристрастия  к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

     Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. долл. CLUA, хотя элитные  коттеджи и зимние дома находятся  на особом счету и оцениваются  в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США.

     Признаки  классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

     Коммерческая  недвижимость в России стала формироваться  только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного  меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

     Коммерческая  недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

     К недвижимости, приносящей доход, можно  отнести:

     1. Офисные помещения. При классификации  офисных помещений в каждом  регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Классификация объектов недвижимости  по категориям А, Б, В

     В международной практике используется следующая классификация

     Класс А1:

1. Международный девелопер.
2. Центральное месторасположение, удобный доступ.
3. Полностью заново отстроенное здание.
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:

- фальш-полы и подвесные потолки,

- высота  от пола до пола следующего  этажа 3,6 м,

- рациональная  эффективная сетка колонн —  расстояние между ними не менее  6 м.

6. Подземная парковка и удобный доступ.

7. Система бесперебойного электропитания.

8. Современные  системы безопасности здания.

9. Профессиональный  арендодатель.

10. Правильно  оформленная документация на  право собственности здания. 
11. Международная управляющая компания.

     Класс А2:

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».
5. Достаточная парковка и удобный доступ.
6. Система бесперебойного электропитания.
7. Современные системы безопасности здания.
8. Профессиональный арендодатель.
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
10. Международная управляющая компания.

     Класс В1:

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Реконструированное здание.
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
5. Качественный ремонт «евростандарт».
6. Достаточная парковка и удобный доступ.
7. Современные лифты.
8. 24-часовая охрана.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Профессиональная управляющая компания.

     Класс В2:

1. Центральное месторасположение.
2. Отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
4. Качественный ремонт «евростандарт».
5. Возможен не очень удобный доступ.
6. 24-часовая охрана.
7. Профессиональный арендодатель.
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
9. Профессиональная управляющая компания.

     Класс С1:

1. Центральное месторасположение.
2. Косметически отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей.
4. Качественный ремонт.
5. 24-часовая охрана.
6. Опытный арендодатель.
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
8. Наличие в здании управляющей структуры.

     Класс С2:

1. Различное месторасположение.
2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.
4. 24-часовая охрана.
5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
6. Наличие в здании управляющей структуры.

     Класс D:

     1. Различное месторасположение.

     2. Не очень удобный доступ.

     3. Проект возник путем конверсии  бывшего института или административного  здания.

     4. Дешевый ремонт.

     5. Охрана.

     6. Правильно оформленная документация  на право собственности здания.

     7. Отсутствие в здании управляющей  структуры. 

     В различных регионах России эта классификация  может не совпадать. Класс А:

     - центральное местоположение;

     - отдельно стоящее специализированное  офисное здание;

     - новое строительство или капитальная реконструкция;

     - высокопрофессиональный менеджмент;

     - широкий перечень услуг;

     - полная безопасность бизнеса.

Класс В:

- хорошее  местоположение;

- отдельно  стоящее специализированное офисное  здание;

- выборочный  капитальный ремонт;

- профессиональный менеджмент;

- широкий  перечень услуг;

- полная безопасность бизнеса.

Класс С:

     - удачное местоположение;

     - отдельно стоящее здание;

     - косметический ремонт;

     - менеджмент;

     - услуги.

Класс D:

     - коммерческим образом безинвестиционно  развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.

     Среди факторов, которые влияют на привлекательность  офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

 

 

     2. Гостиницы. Гостиничные проекты  на сегодняшний день в РФ  являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

     К настоящему моменту времени гостиничный  комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных  категорий на 27 тысяч мест. Большая  часть этих гостиниц — небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным — 8 лет; по пятизвездным — не меньше 13 - 15 лет.

     Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

     3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как  коммерческая недвижимость в  стране практически не развиваются,  хотя перспективы имеются. Ведь  на каждую тысячу жителей в  соответствии с нормами требуется  около 150 парковых мест.

     В настоящее время, например в Санкт-Петербурге, менее 60 /о парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 - 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 — 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов.