4. Магазины и торговые комплексы.  Как показал опыт крупных городов  Европы, хорошими условиями для  месторасположения многофункциональных  торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных  магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре,  возле  крупной  магистрали.   В  США  МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

     К факторам, обуславливающим успех, можно  отнести:

     - правильно выбранное расположение;

     - составление функционального решения  и накопления — потребности  потенциальных посетителей;

     - правильно составленный прогноз  развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет);

     - общая атмосфера МТЦ, что достигается  в процессе проектирования и  дизайнерских разработок;

     - четко проработанный подбор арендаторов;

     - верно выбранная управляющая  компания.

     Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). Таким образом, торговые комплексы могут быть как торгово-рыночными, так и торгово - развлекательными.

     Не  следует считать, что развитие многофункциональных  торговых центров — это изобретение  Запада. Общеизвестно, что рассмотренная  традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

     Регионы страны находятся в разных экономических  условиях и развиваются по своим  сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования .

     Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений  и быстро оправляется от кризиса  и депрессий, и главным показателем  развития торгового сектора можно  считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.

     Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и  перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве  городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

     - под доходное предпринимательство  отводится малая доля нежилых  помещений, значительную часть  которых занимают различные организации;

     - неудовлетворительная локация многих  объектов, функционально пригодных  для коммерческого использования, не позволяет их развивать;

     - в крупных индустриальных городах  в структуре нежилого фонда  чрезмерно высока доля промышленной  недвижимости, перепрофилирование  которой требует значительных  инвестиций и часто затруднено  из-за неясного правового статуса;

     - большая часть нежилого фонда  находится в неудовлетворительном  техническом состоянии;

     - в большинстве городов инвестиционная  активность сосредоточена в основном  в центре города.

     Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки.

     Если  исходить из оптимальной площади  магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м — на кабинеты.

     На  выбор места для аренды под  магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.

     5. Промышленная (индустриальная) недвижимость  в России находится в начальной  стадии развития, хотя в последнее  время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

     1. Промышленная застройка 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных  технологий, а реконструкция требует  больших капитальных вложений.

     2. В настоящее время основной  потребитель промышленной недвижимости  — малые предприятия, требующие  для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

     3. Как правило, требования потенциальных  арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

     4. Собственники промышленной недвижимости  предлагают на рынок объекты,  находящиеся в плачевном состоянии,  и при этом устанавливают завышенные  цены.

     5. Более-менее полная и точная  информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

     Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый  характер.

     На  сформировавшемся западном рынке принята  другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

     Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

     - объекты недвижимости, используемые  для ведения определенного бизнеса.  Обычно продаются вместе с  бизнесом⁷ (специализированная недвижимость);

     - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы,  фабрики, склады, которые обычно  продаются или сдаются в аренду.

     Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности  владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

     Категория С. Избыточная недвижимость - земля  со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения  бизнеса сегодня или в будущем  и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Из  всего вышесказанного можно сделать  вывод, что в процессе классификации  выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность  единообразных подходов к их оценке.

     Недвижимость  можно рассматривать, как:

     потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

     фактор  производства, выступающий в форме  основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

     А также можно сказать, что классификация  объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Асаул А.Н, Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие 2-е изд. - Спб.: Питер, 2008 г..

2. Бурханова Н.М. Экономика недвижимости: самое главное - М.: Эксмо, 2008

3. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник - М.: Эксмо, 2008г.

4. Газета – Недвижимость- НГТУ, 2007. - 90 с.

5. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.

6. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2008. - 492 с.

7. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2010 - 302 с.

8. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 2009. - 256 с.

9. Чижанькова И. В. Лекции.

10. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006.

11. Andom – ваш дом – Ваш статус (www.yandom.ru/articles/harakteristika-obekta-nedvizhimosti)

12. www.retline.ru/ «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин

13. www.polbu.ru/ «Библиотека букиниста»/ “Классификация объектов недвижимости” Афанасова М.А.