Титульное страхование

4.     сделки с пороками содержания, то есть те, при совершении  которых допущено расхождение  условий сделки с требованиями  законодательства и иных правовых  актов, например, мнимые сделки, т.е.  сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

     В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о  применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда  началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 
 

5. Российское  законодательство о добросовестном  приобретателе и об истребовании  имущества из чужого незаконного  владения (виндикации) 

     Под добросовестным приобретателем имущества в России понимается приобретатель, который при приобретении имущества не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ), то есть приобретатель не знавший что ранее при заключении сделок с имуществом имели место какие-либо нарушения законодательства.

     Действующее законодательство содержит ряд положений, которые защищают добросовестного  приобретателя от истребования у  него имущества. Данные положения сводятся к тому, что добросовестный приобретатель имущества обязан возвратить приобретенное им имущество только в прямо указанных в законе случаях, Согласно положениям ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Такая позиция подтверждается, в частности, в п.п. 24 и 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» где говориться о том, что «в соответствии со ст. 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…» также отмечается, что «содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

     Иными словами, если с имуществом было произведено  несколько сделок, в результате которых  оно переходило от одного владельца  к другому, возможна ситуация, когда «последнему» владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск, то есть иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Данный иск может быть теоретически предъявлен любым из участников «цепочки» сделок с имуществом, если будет установлено, что при совершении какой-либо из сделок имели место нарушения законодательства. Если последний приобретатель имущества является добросовестным приобретателем, то имущество у него истребовано быть не может за исключением случаев, прямо указанных в законе. Речь здесь идет о ситуации, когда имущество выбыло из владения собственника (или лица, которому имущество было впоследствии передано собственником) против их воли. В этом случае имущество у добросовестного приобретателя может быть истребовано в судебном порядке в результате удовлетворения виндикационного иска.

     Вышеуказанные положения в настоящее время  многократно подтверждены судебной практикой по делам об истребовании имущества из владения добросовестных приобретателей, в том числе, и Высшим Арбитражным Судом РФ (например, см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.08.2004 г. № 2341/04).  

6. Как  приобретателю недвижимости защитить  свои интересы? 

     Из  всего вышесказанного можно сделать  неутешительный вывод о том, что приобретатель недвижимого имущества в России, в том числе и добросовестный, находится под постоянной угрозой утраты принадлежащего ему имущества. При этом найти идеально «чистый», юридически безупречный объект недвижимости практически невозможно. Угроза предъявления виндикационного иска и признания сделки недействительной существует практически всегда.   

     Поэтому ответ на поставленный вопрос очевиден – приобретателю недвижимости необходимо титульное страхование, всестороннее развитие которого в России рано или поздно произойдет вместе с развитием экономики и правовой культуры всего общества.