Титульное страхование

ü Кадастровый паспорт (план) на земельный участок.

ü Экспликация жилого помещения (БТИ).

ü Поэтажный план жилого помещения (БТИ).

ü Кадастровый (технический) паспорт на объект недвижимости.

ü Разрешение на перепланировку помещений (если производилась).

ü Справка о регистрации (выписка из домовой книги о лицах, проживающих в помещении)

ü Характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета жилого помещения)

ü Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

ü Справка из налогового органа об уплате продавцом налога на жилое помещение, приобретенное продавцом в порядке наследования или

дарения (если такое обстоятельство имело место).

Кроме этого, если из представленных документов невозможно сделать вывод  о степени риска, страховщик очень  часто настаивает на проведении независимой  юридической экспертизы чистоты  последней и предшествующих сделок с объектом недвижимости.

В соответствии с Российским законодательством срок исковой  давности по сделкам приобретения объектов недвижимости составляет 3 года, в связи  с чем договора страхования титула как правило заключаются на срок не более 3-х лет с момента приобретения права собственности, если другие требования не предъявляются со стороны Банка  или других заинтересованных лиц.⁵

Такой достаточно молодой  для России вид услуг по сути своей  является защитой права собственности  и призван охранять право приобретателя  от возможных притязаний на эту собственность  ее бывших владельцев. Титульное страхование особенно актуально в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю «чистоту» предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Сегодня в России можно  выделить несколько факторов, которые  препятствуют активному развитию титульного страхования: ⁶

1. Многие страховые компании  все еще проявляют осторожность  к данному виду страхования,  так как оно является относительно  новым, а значит и наиболее  рискованным. 

2. Титульное страхование  является юридически и организационно  гораздо более сложным видом  страхования, чем простое имущественное  страхование, которое приносит  значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время  до определенной степени сохранилась  неразбериха в действующем законодательстве  о недвижимости, что значительно  повышает «титульные риски» владельцев  недвижимости (т.е. риски утраты  прав на эту недвижимость). При  высоких «титульных рисках» страховые  компании вынуждены устанавливать  высокую стоимость страхования,  тем самым понижая на него  спрос. 

4. У населения попросту  не сформировалась страховая  культура, большинство не заинтересовано  в страховании в принципе, предпочитая  на нем экономить. 

5. Развитие титульного  страхование возможно при стабильной  экономике, в первую очередь,  при стабильном банковском секторе  (так как титульное страхование  очень часто связано с предоставлением  кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени  экономика и банковская сфера  не отличались стабильностью.

Тем не менее, перспективы  развития титула в РФ имеются. Для  дальнейшего роста в данной сфере  помимо появления специализированных программ, о которых было сказано  выше, также необходимо вмешательство  государства. Именно государство может  усилить ответственность за сделки с недвижимостью, способствовать переработке  законодательной базы, что в конечном итоге снизит стоимость такой  защиты. Кроме того, требуется развитие страхования ответственности юристов, которые оценивают дефекты данного права собственности и правовые риски, возникающие в связи с этими дефектами. Поскольку именно от юридической грамотности в оценке дефектов и способности страховщиков к управлению выявленными рисками во многом будет зависеть успешность защиты титула.⁷

Перспективы развития титульного страхования в России не являются однозначными. С одной стороны, государство  предпринимает значительные шаги для  обеспечения защиты прав добросовестных приобретателей. С другой, процесс  получения продекларированной законодательством  защиты пока, мягко говоря, очень  далек от идеала. Таким образом, единственной реальной защитой, обеспечивающей приобретателю  оперативное возмещение ущерба от утраты права собственности на объект недвижимости, остается страхование титула собственности. Кредитные учреждения, обладая штатом высококвалифицированных специалистов, прекрасно это понимают. Поэтому  у них даже не возникает вопроса об отказе от страхования титула в пользу упования на защиту интересов по закону.

Таким образом, титульное  страхование — достаточно молодое, но, тем не менее, перспективное направление  соответствующего рынка. При определенной активности со стороны государства, а также самих компаний, оно  может вполне встать в один ряд  с такими гигантами, как автострахование, которое надежно укрепилось на мировом  и российском рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Прикладные аспекты темы

Страхование риска утраты имущества в результате прекращения права собственности на приобретенную или приобретаемую недвижимость (титульное страхование) - защита собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на имущество, возникших до и сохранившихся после его покупки, а также от возможного расторжения сделки по приобретению недвижимости.⁸

I. Описание страхового продукта

Защищает собственника имущества  от: ⁹

• Нарушения прав третьих лиц (неучтенных и предыдущих владельцев и т.д.);
• Незаконности предыдущих сделок;
• Поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки;
• Мошенничества;
• Ошибок регистратора;
• Недееспособности сторон сделок;
• Неправомочных решений суда и пр.

Преимущества титульного страхования : ¹⁰

• В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет утрату недвижимого имущества в результате прекращение права собственности;
• Заключение договора страхования возможно  на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
• Обеспечивается гарантия возврата денежных средств, вложенных в объект недвижимости. Размер гарантии - в пределах страховой суммы по договору страхования. Страховая сумма может быть в установлена размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от цены, указанной в договоре купли-продажи;
• Юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику в течение всего срока страхования;
• Возмещение расходов на судебные  издержки,  если предусмотрено договором страхования; 
• В рамках договора страхования проводится бесплатная предстраховая экспертиза  (в некоторых страховых компаниях стоимость экспертизы составляет $500-1000);
• Возможно установление страховой суммы в оговоренной валюте  (долларах США, евро, рублях).

Страховое покрытие:

1. Утрата объекта недвижимости в результате прекращения права собственности на него по не зависящим от Страхователя причинам, на основании вступившего в законную силу решения суда.
2. Признание решением суда сделки купли-продажи объекта недвижимости недействительной в результате ее совершения и применение последствий недействительной сделки:

• в противоречие закону, иным правовым актам;

• недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
• дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
• неправоспособным юридическим лицом; физическим или юридическим лицом, ограниченным в полномочиях на совершение сделки;
• под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны или стечения тяжелых обстоятельств и по другим причинам.

2. Истребование на основании  решения суда объекта недвижимости  из чужого незаконного владения.

II. Условия страхования

Страховая стоимость: ¹¹

Действительная стоимость  недвижимого имущества может  быть определена на основании:

• Стоимости строительства (изготовления) аналогичного имущества в данной местности за вычетом износа;
• Стоимости приобретения аналогичного имущества, находящегося в том же эксплуатационно-техническом состоянии в данной местности (для объектов недвижимости при определении действительной стоимости учитывается также их конкретное место нахождения - район города, улица и т.п.);
• Справки-счета, выданной торговой организацией, или договора купли-продажи имущества;
• В полисе (двухстороннем документе) должно быть указано, на каком основании определена страховая стоимость.

Страховая сумма может быть увеличена  в течение срока действия договора страхования при уплате дополнительной страховой премии, если имущество  было застраховано не на полную стоимость  или страховая (действительная) стоимость  имущества возросла.

Срок действия договора: может составлять от 1 до 5 лет (более длительные сроки титульного страхования согласовываются индивидуально).

Страховой тариф: ¹²

Индивидуальный тариф определяется по результатам предстраховой экспертизы и зависит от:

• Количества сделок купли-продажи с объектом недвижимости;
• Срока действия договора страхования;
• Полноты представляемых документов на предстраховую экспертизу;
• Юридической чистоты сделок;
• Участия риэлтора.

Базовые страховые  тарифы при единовременной оплате страховой  премии составляют при сроке предъявления претензии.¹³

1 год – 0,4 % от страховой  суммы;

3 года – 0,8 % от страховой  суммы;

5 лет – 1,6 % от страховой  суммы.

Основание для выплаты  страхового возмещения: вступившее в законную силу решение суда и документ, подтверждающий перерегистрацию права собственности на нового собственника.

При наступлении страхового случая: 

Страховщик обязан: Изучить полученные от Страхователя материалы и, при признании факта наступления страхового случая, утвердить Страховой акт и произвести выплату страхового возмещения в срок 10 рабочих дней, считая с даты получения от Страхователя всех необходимых документов.

III.  Порядок заключения договора

1. Выбор объекта недвижимости для покупки.
2. Сбор необходимых документов (заявление, а также нижеприведенный список документов) и предоставление их в страховую компанию для проведения предстраховой экспертизы.
3. По результатам экспертизы устанавливается индивидуальный тариф.
4. При согласии клиента с условиями заключается договор страхования, оплачивается страховая премия. При этом обязательства страховой компании возникают после государственной регистрации права собственности клиента на объект недвижимости.

Перечень документов, копии  которых необходимо предоставить для  заключения договора титульного страхования - страхования утраты права собственности (нежилые помещения):¹⁴

1. Учредительные, регистрационные документы собственников имущества (в т.ч. документы в связи со сменой организационно-правовой формы);
2. Документы, подтверждающие права собственности всех владельцев, и характеризующие получение и переход права с собственности (договор аренды, договор передачи в собственность, выкупа, план приватизации, решение о наделении собственностью, о внесении имущества в уставный капитал, решения собрания акционеров, постановления, распоряжения гос. органов об отчуждении объекта недвижимости, разрешительная документация на получение и переход права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности; акты; выписка из баланса и т.д).
3. Документы, подтверждающие правомочия лиц на совершение сделок.
4. Если были судебные споры: исковое заявление, судебное решение и т.д. (также документы по досудебным спорам между акционерами).
5. Если осуществлялась перепланировка или реконструкция здания: соответствующие разрешительные документы.
6. Техническая документация на здание: экспликация, поэтажный план, справка БТИ (тех. паспорт) и т.д.
7. Документы, подтверждающие права на землю.
8. Акт оценки имущества или документ, на основании которого установлена стоимость имущества.
9. Отчет о независимой юридической экспертизе (в установленных страховщиком случаях).
10. Кадастровый план.