Титульное страхование

Практика титульного страхования в России пока невелика, и немудрено, что рядовые потребители очень плохо осведомлены, что может им дать титульное страхование и чего не может. Развеем некоторые мифы о нем.

Миф первый: любая  квартира может быть застрахована

При ближайшем знакомстве с системой титульного страхования  выясняется, что застрахован может  быть не любой объект недвижимости. Так, покупка на первичном рынке  не всегда может быть защищена титульным страхованием. Дело в том, что на момент уплаты денег за строящееся жилье право собственности у покупателя не возникает. Следовательно, и предмета страхования в этом случае нет. Оно может применяться лишь на вторичном рынке – как на городском, так и на загородном, осуществляться как на жилые, так и на нежилые помещения, а также и на земельные участки. Кроме того, страховщик может вообще отказать покупателю недвижимости в этой услуге, если риски покажутся ему слишком большими. Для их оценки проводится так называемый андеррайтинг, или, проще говоря, юридическая экспертиза всех документов, связанных с историей приобретаемого объекта, а также проверка надежности самого страхователя. Андеррайтинг может проводить как страховая компания, так и риэлторская. Риэлтор в этом процессе выполняет функции по комплектованию документов и их предварительной экспертизе, выявлению объектов недвижимости с повышенными рисками и отсеву тех из них, по которым риск не может быть принят на страхование. Для этого изучаются все переходы права собственности. Естественно, чем больше собственников было у имущества, тем выше риски. Каждое звено в цепочке переходов права собственности должно быть законно оформлено. Выявление сомнительных факторов при описанном исследовании может не только привести к увеличению страхового взноса, но даже, как было сказано выше, к отказу в страховании титула.

Миф второй: сумма  страховки равна сумме договора купли-продажи

 Как мы знаем, реальная  сумма сделки не всегда находит  отражение в договоре купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что лишь 2/3 договоров купли-продажи содержат реальную стоимость приобретаемого объекта, получить фактически уплаченные денежные средства в полном объеме, если суд выносит постановление о недействительности сделки, покупателю порой бывает невозможно. Тут-то на помощь и приходит страхование титула собственности, призванное защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий. Ведь страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи! Таким образом, даже если вам по решению суда придется вернуть продавцу квартиру, вы гарантированно получите обратно все свои деньги. Ну а как же быть с ростом цен, ведь за время долгой тяжбы цена квартиры может существенно измениться? Квартиры страхуются по рыночной цене на момент покупки, и индексации застрахованных по титулу квартир не происходит. Поэтому при возникновении страхового случая выплачивается та сумма, на которую квартира была изначально застрахована.

Миф третий: в суд  можно не ходить

 Некоторые считают,  что, подписав договор титульного  страхования, можно навсегда забыть  о возможных претензиях. Однако  это не так. Представители страховой  компании отнюдь не обязаны  отвечать по делу в суде  вместо своего клиента. Он сам  будет участвовать в судебном  процессе в качестве ответчика.  Такие разбирательства, напомним, могут занимать несколько лет. Другое дело, что титульное страхование само по себе снижает риски возникновения претензий. Это закономерно, ведь страхуемая сделка тщательно проверяется страховщиком, поэтому и шансы потерять недвижимость у покупателей, позаботившихся о гарантиях, стремятся к нулю.

Миф четвертый: титульное  страхование дорого

Действительно, в агентствах недвижимости страхование титула собственника происходит за определенную плату, которая  составляет в среднем 0,8-1,5% от стоимости  квартиры. Но некоторые компании, например «МИАН», предоставляют эти гарантии без дополнительных сборов и комиссий. «Процедура страхования сделок через  «МИАН» осуществляется максимально  комфортно для клиента и не требует дополнительных усилий с  его стороны (например, посещения  офиса страховщика). При подписании договора купли-продажи квартиры новый  собственник получает на руки страховой  полис, подтверждающий качество проведенной  сделки. А компания «НДВ-Недвижимость» предлагает своим клиентам полис титульного страхования «РОСНО» за свой счет при покупке квартир в домах, реализуемых через данное агентство.

Миф пятый: договор  типовой, и читать его необязательно.

 Как было отмечено  в начале, система титульного  страхования еще нова для России, а отсутствие практики приводит  к отсутствию отлаженного механизма  получения страхового возмещения. Поэтому рекомендуется внимательно читать правила страхования, в которых описывается весь процесс получения страхового возмещения – с момента первого уведомления банка о возможности наступления страхового случая до момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для выплаты страхового возмещения. Ведь в правилах страхования могут содержаться такие нюансы, как сроки и порядок уведомления страховой компании, или даже такие ограничения, как обращение за юридической помощью. Некоторые страховые компании настаивают на предоставлении юридических услуг только юристами или адвокатами, сотрудничающими с данной страховой компанией. Известны случаи, когда несоблюдение указанных требований приводило к отказам со стороны страховых компаний по выплатам страховых возмещений.

4. Описательные примеры применения темы

Первый полис титульного страхования в России был выдан  в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Но официально титульного страхования  не существовало вплоть до 1998 года, когда  страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление  титульного страхования.¹⁵

По словам участников рынка, страховые случаи по этому виду наступают  не часто, но, тем не менее, имеют  место быть. Приведем примеры реальных ситуаций с жильем, при которых собственники недвижимости могли пострадать в результате утраты права собственности на принадлежащее им недвижимое имущество, но этого не произошло благодаря тому, что они своевременно заключили договор титульного страхования со страховой компанией.

1. Специалисты РОСГОССТРАХ рассказали страховой случай, произошедший спустя два года после приобретения квартиры, когда выяснилось, что 36-летняя женщина - бывшая владелица объекта недвижимости - страдает рассеянным склерозом. Через два года после совершения сделки купли-продажи она просто не смогла вспомнить, что продала квартиру. Сделку признали недействительной, и новый владелец остался бы и без квартиры, и без денег, если бы не полис титульного страхования.¹⁶

Специалисты РОСНО столкнулись  со случаем потери недвижимости покупателем, который совершал сделку с пожилой  женщиной, после смерти которой «появился» её сын, проживающий в другой стране. Сын доказал, что при совершении сделки женщина не понимала, что  делала, так как в её мозгу после  смерти были установлены атеросклеротические  изменения. Если бы было произведено  страхование титула, страховая компания возместила бы новому владельцу ущерб.¹⁷

2. В августе 2008 года в страховой компании Росно была застрахована 2-х комнатная квартира в городе Москве. В ноябре этого же года поступило заявление от страхователя о наступлении страхового события. Предыдущим собственником и продавцом квартиры был молодой человек, унаследовавший (по закону) квартиру после смерти жены в 2006 году. Других наследников первой очереди не было. Через два месяца после покупки квартиры страхователь получил определение суда о наложении ареста на квартиру и повестку в суд. Выяснилось, что брак между продавцом и его покойной женой, заключенный в 2004 году, решением мирового судьи, которое вступило в силу в 2008 году, был признан недействительным (фиктивным) по иску сестры покойной. После этого сестра покойной подала следующий иск с требованием о восстановлении срока для принятия наследства и признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону, а также о признании недействительной сделки купли-продажи указанной квартиры, заключенной со страхователем. При участии в судебном процессе ОАО «СК «РОСНО» на стороне страхователя он был признан судом добросовестным приобретателем, и квартира осталась в его собственности. ¹⁸

3. Пример из страховой практики компании «Лидер» : в 2005 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании. Подобные истории происходят гораздо чаще, чем может показаться. Добавим, что срок исковой давности в отношении сделок с недвижимостью составляет 3 года, но исчисляется он не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет. ¹⁹
4. В феврале 2008 года в открытое акционерное общество «Страховая компания РОСНО» обратился страхователь из Калуги с заявлением о страховом случае. По решению суда он был лишен права собственности на приобретенную им за год до этого двухкомнатную квартиру. Квартира была возвращена одному из предыдущих владельцев. Оказалось, что этот владелец некоторое время тому назад потерял паспорт, чем и воспользовались мошенники. Они сделали поддельную доверенно<span class="List_0020Paragraph__Char" style=" font-family: 'Times New Roman',