Инвестиционный проект гостиницы

 

Значение IRR вычисляется по формуле (6) следующим  образом:

2029

IRR = 20% + ¾¾¾¾¾ (30%-20%) = 20% + 20290/(1741,1) = 21,17%.

(2029-287,9)

Внутренняя  норма доходности составляет 21,17%, это  довольно высокое значение.

Срок  окупаемости проекта – это  минимальное количество лет, в течение  которых происходит возврат вложенных  средств.

Существует  два подхода к определению  срока окупаемости: с точки зрения критерия чистого денежного потока и чистого дисконтированного  дохода.

Первый  подход предполагает, что срок окупаемости (простой срок окупаемости) есть тот  минимальный период времени, по истечении  которого накопленный чистый доход  становится и остается неотрицательным.

Дисконтированный  срок окупаемости – минимальное  количество лет, для которого верно  условие превышения накопленного чистого  дисконтированного дохода над первоначальными  инвестициями.

Для определения срока окупаемости  составим табл. 3.9. Исходные данные содержатся в табл. 3.

Как видно из таблицы 9, простой срок окупаемости не совпадает с дисконтированным сроком окупаемости и составляет 6 лет.

Дисконтированный  срок окупаемости несколько больше – 7 лет. Для проекта такого масштаба такие сроки окупаемости считаются  вполне приемлемыми.

Таким образом, бизнес-план строительства  сети малых отелей в Нижегородском  регионе удовлетворяет совокупности всех факторов оценки инвестиционных проектов, его экономическая эффективность  и целесообразность обоснована и  оправдана, что подтверждается приведенными расчетами, проект рекомендуется к  реализации.

В заключение следует оценить степень  риска реализации выбранного проекта  и проанализировать его эффективность  с учетом факторов неопределенности.

Для учета фактора риска введем поправку на риск ставки дисконтирования. В условиях риска проект рекомендуется рассматривать  как устойчивый в целом, если он имеет  достаточно высокие значения интегральных показателей, в частности, положительное  значение ЧДД. При этом норма дисконта должна быть увеличена на величину ставки премии за риск (табл. 10).

 

 

 

Таблица 9 - Определение срока окупаемости проекта

Показатели					Годы							Всего за 10 лет
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Чистый денежный поток	0	-2644,3	-2391,0	-1877,0	-1338,4	-773,9	12130,7	12750,6	13400,3	14081,2	14794,9	58133
То же нарастающим итогом	0	-2644,3	-5035,3	-6912,3	-8250,7	-9024,6	3106,0	15856,6	29256,9	43338,1	58132,9	-
Коэффициент дисконтирования	1	0,8929	0,7972	0,7118	0,6355	0,5674	0,5066	0,4523	0,4039	0,3606	0,3220	-
Чистый дисконтированный доход NPV	0	-2360,9	-1906,1	-1336,0	-850,6	-439,2	6145,8	5767,7	5412,1	5077,8	4763,6	20274
То же нарастающим итогом	0	-2360,9	-4267,0	-5603,1	-6453,6	-6892,8	-747,0	5020,7	10432,8	15510,6	20274,2	-

 

Таблица 10 - Ориентировочная величина поправок па риск неполучения предусмотренных проектом доходов

Величина риска	Пример цели проекта	Величина поправки на риск, %
Низкий	Вложения в развитие производства на базе освоенной техники	3 - 5
Средний	Увеличение объема продаж существующей продукции	8- 10
Высокий	Производство и продвижение на рынок нового продукта	13-15
Очень высокий	Вложения в исследования и инновации	18-20

 

Риск  осуществления данного проекта  оценивается на уровне не более 5%.

Основой данной методики является предположение  о том, что доходность инвестиционного  проекта прямо пропорциональна  связанному с ним риску, т.е. чем  выше риск конкретного инвестиционного  проекта по сравнению с безрисковым (базисным) эталоном, тем выше требуемая доходность этого проекта.

Риск  учитывается следующим образом: к безрисковому коэффициенту дисконтирования или некоторому его базисному значению добавляется поправка на риск, и при расчете критериев оценки проекта используется откорректированное значение ставки (Risk-Adjusted Discount Rate, RADR).

Методика  имеет вид: исходная цена капитала, WACC = 15%, СС = 0,15;

премия  за риск, связанный с данным проектом – 0,05;

рассчитывается NPV с коэффициентом дисконтирования r (r = CC + 0,05 = 0,2);

если  проект имеет NPV, больший нуля, то он считается экономически эффективным.

Расчет NPV с поправкой на риск представлен в табл. 11.

Таблица 11 - Расчет экономической эффективности проекта в условиях инфляции с учетом цены капитала, с поправкой на риск

Показатели				Годы							Всего за 10 лет
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Чистый дисконтированный доход NPV	-2360,9	-1906,1	-1336,0	-850,6	-439,2	6145,8	5767,7	5412,1	5077,8	4763,6	20274
Коэффициент дисконтирования для  учета фактора риска и цены капитала	0,8333	0,6944	0,5787	0,4823	0,4019	0,3349	0,2791	0,2326	0,1938	0,1615	-
NPV с учетом риска	-1967,5	-1323,7	-773,2	-410,2	-176,5	2058,2	1609,7	1258,7	984,1	769,3	2029

 

Как показывают расчеты, согласно критерию NPV (чистого дисконтированного потока денежных средств с учетом цены авансированного  капитала, фактора риска и в  условиях инфляции), данный проект представляется экономически целесообразным, величина притока денежных средств опережает  величину расходов с учетом всех поправок.

Конечной  оценкой привлекательности рассматриваемого инвестиционного проекта выступит анализ проекта в соответствии с  вероятностью получения планируемой  выручки по годам реализации инвестиционного  проекта. Ведь невозможно заранее предсказать  со стопроцентной уверенностью, каков  будет объем спроса и поступления  от аренды торгово-офисных площадей. Данные о предполагаемом объеме выручки представлены в табл.12.

Таблица 12 - Вероятность получения планируемой выручки от реализации услуг по годам реализации инвестиционного проекта

Годы	1	2	3	4	5-10 год
Величина в %	98	95	92	90	85

В качестве критерия выбирается максимизация математического ожидания чистой прибыли  и амортизации за вычетом инвестиционных расходов (NPV).

Для этого планируемые значения выручки  по годам умножаются на уровень вероятности  их получения. Дальнейшие расчеты выполняются  в соответствии с полученными  значениями математического ожидания величины полученной выручки.

Рассчитанные  значения совокупных расходов подставляем  в таблицу 3.13. Чистые денежные поступления  находим вычитанием из величины математического  ожидания выручки соответствующих  значений расходов.

Как показывают расчеты, величина математического  ожидания NPV в условиях неопределенности с учетом инфляции также выше нуля, поэтому реализация проекта экономически оправдана и эффективна.

Выводы  по главе:

Первоначальные  затраты, связанные с реализацией  проекта согласно смете составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в  фиксированной сумме, к этой сумме  для посетителей прибавляется стоимость  некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная  и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как  часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

Прогнозируемый  реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям  отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл.= 12,483 млн. долл.

Реализация  выбранного инвестиционного проекта  требует выработки стратегии  финансирования. Схема финансирования предполагает инвестиции в основной и оборотный капитал.

Форма привлечения заемных средств  – долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита – 5 лет. Форма возврата – равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого  полугодия в течение всего  срока кредита. Все остальные  денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

Общая величина расходов за 10 лет срока  действия проекта – 137 203 тыс. долл. Эффективность капвложений с учетом инфляции должна быть не ниже 15%, т.е. приведенный чистый доход с учетом цены капитала за вычетом инвестиционных расходов должен быть не меньше нуля.

Как показывают расчеты, величина математического  ожидания NPV в условиях неопределенности с учетом инфляции также выше нуля, поэтому реализация проекта экономически оправдана и эффективна.

 

 

Заключение

В работе рассмотрены особенности гостиничного бизнеса на современном этапе, учитывая, что наибольшие темпы роста все же зафиксированы в столицах. То и расширение гостиничного бизнеса рассмотрено на примере развития их гостиничного бизнеса .

Особенностью  Санкт-Петербурга стало развитие малых отелей, которые имеют преимущества перед большими. Рынок мини-гостиниц Петербурга находится в самом начале развития, но его тенденции дают основания для оптимистических прогнозов.

В работе проведена разработка бизнес-плана создания малой гостиницы в Санкт-Петербурге.

Первоначальные  затраты, связанные с реализацией  проекта составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.

В рамках реализации проекта выдвинуты  следующие предложения:

1. Финансирование строительства осуществить  при помощи привлеченных средств в форме долгосрочного кредита.

2. Анализ условий кредитования  показал, что наиболее выгодные  условия кредитования юридических  лиц из крупнейших банков предоставляет  Альфа-Банк. Поэтому кредит на  всю сумму инвестиционных издержек - 42 259 тыс. долл. – предложено взять в Альфа-Банке на срок 5 лет под 15% годовых в валюте.

Как показывают расчеты, наименьшую текущую  стоимость платежей дает способ погашения  кредита путем равновеликих выплат в конце каждого полугодия, т.е. 2 раза в год по 6156,54 тыс. долл.

Форма привлечения заемных средств  – долгосрочный банковский кредит. Срок предоставления кредита – 5 лет. Форма возврата – равными срочными уплатами 1 раз в конце каждого  полугодия в течение всего  срока кредита. Все остальные  денежные расходы будут осуществляться за счет собственных источников финансирования и арендных платежей.

В работе были подробно рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма  доходности (прибыли) ВНД, являющиеся основными  критериями оценки инвестиционных проектов.

Планируемый объем выручки за 10 лет реализации проекта составит 180350 тыс. долл., чистая прибыль – 111698 тыс. долл., сумма чистых денежных поступлений без учета  инфляции – 119698 тыс. долл., чистый денежный поток без учета инфляции – 58133 тыс. долл., сумма приведенного чистого  дохода с учетом инфляции – 20274 тыс. долл.

Таким образом, главное условие эффективности  инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0.

Индекс  рентабельности инвестиций также удовлетворяет  критерию эффективности: ИД = 1,525; ИД > 1

Внутренняя  норма доходности составляет 21,17%, это  довольно высокое значение. Критерий эффективности соблюден:

IRR > r,

где r = 12% – норма дисконта;

IRR > WACC,

где WACC = 15% - цена авансированного капитала.

Простой срок окупаемости проекта составляет 6 лет, дисконтированный срок окупаемости  – 7 лет. Для проекта такого масштаба такие сроки окупаемости считаются  вполне приемлемыми.

Таким образом, бизнес-план создания малой  гостиницы в Санкт-Петербурге удовлетворяет  совокупности всех факторов оценки инвестиционных проектов, его экономическая эффективность  и целесообразность обоснована и  оправдана, что подтверждается приведенными расчетами, проект рекомендуется к  реализации.

 

Список использованной литературы

1. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы. - М., 2009. - 360 с.
2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. М., Финансы и статистика, 2010 г. - 395 с.
3. Бизнес-план: рекомендации по составлению. - М.: «Издательство ПРИОР», 2012 - 304 с.
4. Букаяков М.И. Внутрифирменное планирование. Учебник .– М.: Инфра-М, 2010.- 312 с.
5. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования.- М.: Дело, 2003.- 387 с.
6. Зелль А. Бизнес-план. Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов: пер. с нем. – М.: Издательство «Ось-89», 2009.- 487 с.
7. Ковалев В.В. Инвестиции. – М.: Финансы и статистика, 2012. – 768 с.
8. Ковалев В.В. Практикум по финансовому менеджменту. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 288 с.
9. Кочович Е. Финансовая математика: Теория и практика финансовых расчетов. - М.: Финансы и статистика, 2010.- 189 с.
10. Лобанова Т.П., Мясоедова Л.В., Грамотенко Т.А., Олейникова Ю.А., Бизнес-план. Учебное пособие. – М.: «Издательство ПРИОР», 2007. – 296 с.
11. Любушкин Н.П., Лещева В.Б., Дъякова В.Г. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия. – М.: ЮНИТИ, 2011. – 471 с.
12. Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ. Управление финансами: Учебное пособие для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2011. – 639 с.
13. Сергеев И.В., Шипицын А.В. Оперативное финансовое планирование на предприятии. - М.: Финансы и статистика, 2012. - 288 с.
14. Финансовый бизнес - план. Под ред. Попова В.М. - М.: Финансы и статистика, 2007. – 480 с.
15. Чернов В.А. Финансовая политика организации. Под ред. проф. М.И. Баканова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 247 с.
16. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. 5-е изд., испр.
17. Щиборщ К.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий России. - М.: Дело и Сервис, 2009. - 320 с.