Права собственности и технология оценки недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

Кафедра Экономики

 

 

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине «Оценка недвижимости»

На тему «Права собственности и технология оценки недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Королёва Надежда Группа: ИСВ 102-ф

Проверила: Лобанова  Елена Ивановна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2013

Содержание

1. Права собственности на недвижимость
2. Технология оценки
3. Ипотечное кредитование

 

 

 

 

 

1. Право собственности  на недвижимость

 

Права собственности  на недвижимость – это присвоенность этой недвижимости кому-либо. Рассматриваемая категория регулируется нормами гражданского права. Гражданский кодекс трактует понятие право на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Собственник осуществляет эти полномочия по своему усмотрению, независимо от других лиц. Собственник может совершать  в отношении принадлежащей ему  недвижимости любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и  охраняемые законом интересы других (п. 2 ст.209 ГК РФ).

Рассмотрим  каждое из правомочий собственника недвижимости.

Право собственности  на недвижимость – виды правомочий собственника

Правомочия  владения недвижимостью – это  документально подтвержденное право  обладания недвижимостью с возможностью пользоваться и распоряжаться ей. Для этого не обязательно находиться в(на) ней. Например, можно владеть квартирой, не проживая в ней. Владение недвижимостью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, например документ. Незаконное владение на правовое основание не опирается.

Незаконных  владельцев можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал и должен был знать. К примеру, вы купили квартиру. Но продавец, продал квартиру без согласия жены. Если вы не знали, что квартира находится в совместной собственности продавца и его жены, то вы добросовестный владелец. А если знали – то вы недобросовестный владелец.

Правомочия  пользователя – это возможность  эксплуатации недвижимости, извлечения из нее доходов, проживание в ней, возделывание земельного участка и  т.д. в квартире вы можете жить сами, а можете сдавать в аренду. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но, тот кто арендует квартиру, ей пользуется, но не владеет.

Правомочия  распоряжения – это возможность  совершать меры по совершению действий в отношении этой недвижимости. Примером распоряжения недвижимостью могут  быть: продажа, сдача в аренду, залог  и прочие случаи. Однако следует  заметить, что сама по себе «тройка» правомочий еще не достаточна для  характеристики прав собственника. Ведь собственник может передать другому  лицу свои правомочия относительно принадлежащей  ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого  имущества в доверительное управление. При этом право собственности  на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.

Помимо  «блага» обладания недвижимостью  и получения доходов от использования  собственник несет и «бремя»  связанных с этим расходов, издержек и риска. К примеру, собственник  недвижимости обязан платить налог, ремонтировать и поддерживать в  хорошем состоянии, платить коммунальные платежи, нести риск утраты или повреждения  недвижимости при отсутствии чьей-либо вины в этом. «Бремя» можно переложить на другое лицо по договору (например, аренды).

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Технология оценки

 

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения  стоимости. Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его  можно разделить на следующие  стадии:

1. Определение  проблемы.

2. Предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку.

3. Сбор  и анализ данных.

4. Оценка  земельного участка.

5. Применение  трёх подходов к оценке объекта  недвижимости.

6. Согласование  результатов, полученных с помощью  различных подходов.

7. Подготовка  отчёта и заключения об оценке.

8. Доклад  об оценке.

Рассмотрим  основные и наиболее важные этапы  проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.

1 Этап. Определение  проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка.

1. Идентификация  объекта недвижимости. При идентификации  объекта недвижимости указываются  его наименование, инвентаризационный  номер, местоположение и другие  реквизиты, и фактические характеристики.

2. Выявление  предмета оценки. Важнейший момент  при осуществлении оценки объекта  недвижимости – выявление предмета  оценки, то есть того, что подлежит  оценке, - весь комплекс имущественных  прав на недвижимость или некоторые  имущественные права.

3. Определение  даты оценки. Дата оценки –  это момент времени, в который  выполняется оценка. С течением  времени стоимость объектов недвижимости  изменяется. Например, существуют сезонные  колебания цен на недвижимость  в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие  промежутки времени могут быть  значительными. В связи с этим  необходимо установить с самого  начала дату оценки. Это может  быть дата его осмотра, дата  судебного разбирательства, связанного  с разделением имущественного  комплекса.

Дата  оценки стоимости объекта важна  также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость  оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя  данные по сопоставимым объектам, важно  знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью  предприятия, дату оценки может определить суд.

4. Формулирование  цели и функции оценки. Определение  цели оценки – очень важный  этап. От цели оценки зависит  выбор её методики. Неправильно  сформулированная цель влечёт  за собой использование неадекватной  методики оценки и ошибочный  результат. В связи с этим  в отчёте по оценке необходимо  указать, что данная оценка  действительна лишь для цели  или целей, указанных в данном  отчёте. Использование полученных  результатов в других целях  некорректно. Например, методы оценки  объекта недвижимости для налогообложения  имущества отличаются от методов,  используемых для оценки при  его ликвидации.

Цель  оценки определить вид стоимости, которую  требуется определить. Функция оценки – это сфера её последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении  цены объекта недвижимости.

5. Ознакомление  заказчика с ограничительными  условиями. На первой стадии  оценки необходимо ознакомить  заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

Ниже  приведены некоторые основные ограничительные  условия оценки стоимости объектов недвижимости.

1. При  подготовке отчёта об оценке  объекта используются прогнозные  данные о будущих прибылях  и амортизационных отчислениях,  полученные от заказчика.

2. Финансовые  и технико-экономические характеристики  объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на  основе бухгалтерской отчётности  без проведения специальной аудиторской  проверки её достоверности и  инвентаризации имущества.

3. В процессе  оценки специальная юридическая  экспертиза документов, касающихся  прав собственности на оцениваемые  объекты, не проводится.

4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны  на текущих рыночных условиях  и предполагаемых краткосрочных  факторах, влияющих на изменение  спроса и предложения и сохраняющихся  в прогнозный период экономической  ситуации. Однако эти прогнозы  подвержены изменениям из-за меняющихся  условий в будущем.

5. Данная  оценка действительна лишь на  дату оценки, указанную в данном  отчёте, и для целей, указанных  в нём.

6. Заказчик  гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика  и другие материалы настоящего  отчёта будут использованы им  исключительно в соответствии  с целями задания на оценку.

7. Эксперт-оценщик  и заказчик гарантируют конфиденциальность  информации, полученной ими в  процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных  действующим законодательством  РФ.

8. Отчёт  об оценке должен рассматриваться  как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не  соблюдал всех требований к  оценке, предусмотренных стандартов  по оценке.

9. Заключение  и отчёт об оценке объекта  недвижимости представляют собой  точку зрения эксперта-оценщика  без каких-либо гарантий с его  стороны в отношении последующей  реализации имущества.

10. Эксперт-оценщик  не представляет никаких гарантий  и обязательств по поводу сохранности  имущества и отсутствия нарушений  действующего законодательства.

11. Заказчик  обеспечивает эксперта-оценщика  всей необходимой для оценки  информацией, включая технический  паспорт объекта, балансовые отчёты  и отчеты о результатах деятельности  за последние четыре года, текстами  договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право  собственности на имущество, и  другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности  получить в полном объёме документы  и информацию, необходимые для  оценки, в том числе от третьих  лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик  обеспечивает личное ознакомление  эксперта-оценщика с объектом  недвижимости и возможность анкетирования администрации.

2 Этап. Предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку. Вторая стадия  оценки – это предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку. Эта стадия  оценки включает:

- предварительный  осмотр объекта и знакомство  с его администрацией;

- определение  исходной информации и её источников;

- определение  состава группы экспертов-оценщиков;

- составление  задания на оценку и календарного  плана;

- подготовку  и подписание договора на оценку.

1. Предварительный  осмотр объекта и знакомство  с его администрацией. На этой  стадии оценки объект предварительно  осматривается, и эксперт знакомится  с его администрацией. Предварительный  осмотр объекта лучше провести  с одним из опытных представителей  заказчика, чтобы, осматривая  объект, попытаться больше узнать  у него о предыстории развития  объекта, выпускаемой им продукции,  его физическом состоянии, квалификации  работников и руководителей предприятия,  психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия,  более глубоко понять, что представляет  собой данный объект.

Важно на этом этапе оценки определить представителя  заказчика, который будет формулировать  задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно  также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу  отчёта заказчику.

2. Определение  исходной информации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространённый способ представления общих данных – это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта (то есть данные о городе, районе, где расположен объект). Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведения оценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости – наиболее трудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта.