В основу оценки инвестиционной привлекательности  целесообразно положить регулируемую систему научно-технических, экономических, социальных и других показателей. При соблюдении принципа регулируемости в зависимости от основной цели оценки круг этих показателей или расширяется, или сужается. Причем следует иметь в виду возможность возрастания или убывания относительного значения отдельных показателей. Принцип регулируемости позволяет учесть и региональные особенности. В зависимости от специфических проблем региона можно использовать трудосберегающие, материалосберегающие и другие показатели.

       В настоящее время не представляется возможным использовать методы строгого количественного отбора и оценки важности отдельных показателей. Типовой состав показателей и их относительное значение можно установить с учетом основных принципов построения системы аналитических показателей, их классификации по ряду признаков и предъявляемых к показателям требований.

       При выборе и обосновании показателей  эффективности инвестиций необходимо учитывать следующие требования [14, с.145]:

       – логическая связанность показателей  с инвестиционным процессом;

       – научная обоснованность и объективность;

       – простота и доступность расчета;

       – конкретность и однозначность истолкования полученных результатов;

       – обеспечение сходимости показателей  по уровням иерархии управления и  во времени.

       Управление  инвестициями и управление инвестиционной привлекательностью - две стороны управления инвестиционным процессом. И не имеет принципиального значения, кто выступает инициатором проекта: сторонний инвестор или органы управления собственного материнского предприятия. Осуществляя целевое инвестирование по формированию стратегии деятельности, целенаправленности распределения ресурсов и надежности системы управления, инвестор повышает тем самым инвестиционную привлекательность объекта для себя и для других инвесторов. Используя незначительные средства для изменения локальных свойств объекта, он имеет возможность вложить сам или привлечь со стороны значительные средства для его глобальной реструктуризации. Об управлении инвестиционной привлекательностью можно говорить, когда те же самые ключевые свойства объекта создаются по инициативе органов управления. Управление инвестиционной привлекательностью сводится к регулированию включенности инвестора в принятие стратегических решений и формирование финансовой политики.

       Для выделения факторов инвестиционной привлекательности экономической системы необходимо одновременно применять анализ и синтез. Анализ заключается в разложении исследуемого объекта на составные части. Применительно к изучению инвестиционного процесса анализ позволяет выделить наиболее значимые особенности его элементов, установить между ними связь и выявить закономерности развития каждого отдельного элемента инвестиционного процесса. Одна из форм анализа - классификация предметов, объектов, явлений, т.е. деление некоторого класса объектов на виды и группы. Классификация позволяет установить сходство и различия между предметами. В экономической науке классификации служат для обобщения полученных знаний и являются основой для разработки механизма управления экономической системой.

       Основное  условие для расчета совокупной инвестиционной привлекательности - единство методологии определения показателей инвестиционной привлекательности региона, отрасли, предприятия. При этом полученный показатель будет характеризовать рентабельность вложений с учетом риска, как и его составляющие. 

     1.3 Особенности рынка  недвижимости

     Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся  прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

       При анализе рынка недвижимости учитываются  следующие его особенности [15]:

1. Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов.
2. Неделимость. Прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость.
3. Неэластичность предложения. Запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен.
4. Высокие транзакционные издержки. Инвестиции в недвижимость характеризуются высоким уровнем издержек на проведение сделок, маркетинговые расходы и налоги на сделки, что требует достаточно высоких гонораров профессиональным консультантам.
5. Особые проблемы управления, вызванные решением экономических и юридических проблем с недвижимостью.
6. Для недвижимости характерны особые риски, включающие:

• физические повреждения в результате воздействия природных и техногенных факторов;

• обязательства перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости;
• финансовые, связанные с условиями пересмотра арендной платы;
• экономические - функциональный износ.

7. Долговечность - не изнашивающаяся земля, и здания, имеющие долгий срок службы.

8. Несовершенство информации – на рынке недвижимости фактически отсутствует возможность получения полной и достоверной информации по сделкам.
9. Децентрализованный рынок. Большая часть сделок имеет место на отдельных локальных рынках, имеющих своих покупателей и продавцов. Информация о таких сделках часто недоступна участникам других локальных рынков.
10. Государственное регулирование:

• ограничение арендной платы и защита позиций арендаторов;

• неравномерное налогообложение;
• контроль за использованием земли с точки зрения типа и плотности застройки;
• принудительное отчуждение и др.

       Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

       При прогнозировании ситуации на рынке  недвижимости необходимо учитывать  его цикличность и взаимодействие с рынком капитала. Цикл развития рынка недвижимости находится в противофазе с инвестициями в традиционные финансовые активы.

       Принято выделять следующие основные преимущества вложений в доходную недвижимость в  сравнении с традиционными финансовыми активами [22, с.44]:

• частота получения доходов от недвижимости определяется договором аренды, и является более стабильным показателем;
• поток доходов от недвижимости является более стабильным и по амплитуде в силу отмеченного обстоятельства; в частности, дивиденды на акции выплачиваются из расчета прибыли компании, являющейся случайным величиной;
• сфера использования денежных потоков, подлежащих распределению с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться.

     Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий  параллельно с сектором финансовых инвестиций.

     Реальный  сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные  вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это  вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле [26, с.87].

     Недвижимость  рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости  капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. 

4. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

     Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

       Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного  рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет  определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как [27]:

• товар
• формирование цены
• способы финансирования сделки
• степень ликвидности.
• баланс спроса и предложения.
• число потенциальных покупателей.
• информированность участников сделки.
• методы регулирования.
• надежность прогнозирования рыночной ситуации.

       Рынок недвижимости не обладает такой характерной  чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

       Надежность  прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

       Определение рынка недвижимости как механизма  эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью  обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций.

       Характер  взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

       Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

       1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на [25, с.180]:

       -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);