Деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства

В ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

А в  ст. 4 данного закона определены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Ст. 27 ЗК РФ указывает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, что означает возможность регулирования сделок с землей только на федеральном уровне[13].

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Помимо особенностей этого договора, установленных ЗК РФ, существуют и особенности, установленные ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

П. 1 ст. 8 данного закона указывает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Закон устанавливает порядок обязательного извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Ст. 9 вышеуказанного закона предусматривает некоторые особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ, если число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных  гл. III ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Согласно п.2 ст.258 ГК РФ земельный участок и средства производства, принадлежащие фермерскому хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Из этого следует и запрет продажи крестьянским хозяйством части принадлежащего ему участка.

Данный принцип действует даже при наследовании доли в фермерском хозяйстве. Если наследник умершего члена фермерского хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства.

Эти запреты, на первый взгляд, обусловлены необходимостью сохранения крестьянского хозяйства как производственной структуры[14].

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского хозяйства в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

Каждый член фермерского хозяйства имеет право на часть доходов, полученных от деятельности фермерского хозяйства в денежной и (или) натуральной форме.

Порядок предоставления земельных участков  для деятельности фермерского хозяйства регулируется ЗК РФ, гл. 4 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Использование  земельных участков должно происходить в соответствии с земельным законодательством, с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту.

Главное, что следует помнить при совершении гражданско-правовых сделок с землёй, это то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Закон устанавливает порядок обязательного извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

РЕШЕНИЕ ЗАДАЧИ

Задача:  Сельская администрация вынесла решение об отводе земельных участков для личного подсобного хозяйства двум жителям села за пределами населенного пункта, мотивируя это необходимостью компактной застройки села. 

Вопросы:  1. Оцените правомерность этого решения.

                   2. Каков порядок предоставления земельных участков для указанных целей?

                   3. Права и обязанности граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.

Решение:

1.                  В ст. 81 ЗК РФ указано, что гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

В п.1 ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»  от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ указано, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

В п. 2 и 3 ст. 4 данного закона говорится, что приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а  полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Настоящий Федеральный закон (п. 3 ст. 3) гарантирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства только гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, такие земельные участки предоставляются при наличии свободных земельных участков (п. 4 ст. 3).

Такая правовая норма в некоторой степени устраняет противоречия, содержащиеся в Земельном кодексе РФ, в котором (ст.78 и 81) земельные участки личных подсобных хозяйств отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения. Фактически же они находятся в категории земель поселений, хотя в ст.85 не включены в понятие ни одной территориальной зоны (их нет в составе как жилых зон, так и в составе зон сельскохозяйственного использования). На практике это привело к тому, что муниципальные образования стали требовать от граждан переоформления личного подсобного хозяйства на другой вид разрешенного использования земельного участка в поселениях - индивидуальное жилищное строительство[15].

Таким образом, у сельской администрации есть право предоставить земельный участок жителям села за его пределами. Однако оснований для этого решения в земельном законодательстве не содержится.

В п. 4 ст. 28 ЗК РФ перечислены основания для  отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

                   изъятия земельных участков из оборота;

                   установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

                   резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, таким решением администрация ограничила право жителей села на возведение на земельном участке для личного подсобного хозяйства зданий, строений и сооружений.

2.                  На основании ст. 81 ЗК РФ гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В соответствии с п.п. 3 и 4  ст. 3 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»  от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях.

Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земельных участков.

На основании п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.

В соответствии с п. 11 ст. 30 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объекта не проводится в случае предоставления земельного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

                   выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;