Кадастровая и рыночная оценка земли

Этап 4. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения  рыночной стоимости земельного участка  используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые  комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью и др.

Оценка методом  сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика. Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

    Доля  земли в стоимости объекта   =   стоимость земли /

    / стоимость  земли + стоимость зданий

 

2.5 Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы  оценки земельного участка методом  изъятия: 1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка ^с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства  — это затраты на строительство  точной копии оцениваемого объекта  с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения  — это затраты в текущих  рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство  состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки — это расходы, непосредственно  связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя  — это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3 этап. Определение величины  физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный  износ — это несоответствие характеристик  зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ  вызывается неблагоприятными изменениями  внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и  функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и 
сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с 
улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

Полученные затратным  методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством  затратного метода являются его ясность  и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Затратный метод  приводит к объективным результатам, если можно   точно   оценить   величину   восстановительной   стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.Кадастровая  и рыночная оценка земли

 

3.1. Кадастровая  оценка земли

Важным этапом в развитии и регулирование в современной  России земельных отношений, прямо  или косвенно имеющих место в  любой сфере деятельности людей, является принятие 2 января 2000 г. Федерального закона №28. О государственном земельном кадастре. В рыночной экономике земельный кадастр определяет в соответствии с Конституцией РФ, земельным и иным законодательством страны информационную основу рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земель и их пользователей, а также выполняет базовую функцию инструмента налоговой политики государства. Поэтому знание основных положений земельного кадастра необходимо не только специалистам и бизнесменам, но и всем гражданам городов и сел, интересы которых он затрагивает существенным образом. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Государственный кадастровый  учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном  реестре земель земельных участков, в результате чего земельный участок  получает такие характеристики, которые  позволяют однозначно выделить его  из других земельных участков и осуществить  его качественную и экономические  оценки. Государственный кадастровый  учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Межевание земельного участка  – мероприятия по определению  местоположения и границ земельного участка на местности.

Цель создания и ведения  государственного земельного кадастра – информационное обеспечение:

• государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

• государственного контроля за использованием и охраной земель;

• мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

• государственная регистрация  прав на недвижимость и сделок с  ней;

• экономической оценки земель и учета их стоимости;

• установления платы за землю

• иной деятельности, связанной  с владением, пользованием и распоряжением  земельными участками.

Единый государственный  реестр земель содержит сведения о  существующих и прекративших существование  земельных участках.

Моментом возникновения  или моментом прекращения существования  земельного участка как объекта  государственного кадастрового учета  в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных  и стоимостных показателей по трем основным категориями земель:

1.Кадастровая оценка городской земли

2.Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

3.Кадастровая оценка земель лесного фонда

Кадастровая оценка земель определяется с учетом: уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; площади земельного участка; вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

1. Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);
2. Данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;
3. Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)
4. Информация о стоимости продажи прав аренды;
5. Данные предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.