Кадастровая и рыночная оценка земли

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«АКАДЕМИЯ СОЦИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ»

Факультет управления

 

 

 

 

 

Кадастровая и  рыночная оценка земли.

Курсовая работа по курсу

«Управление земельными ресурсами и недвижимостью»

 

 

 

 

Студент группы

У – 0712 Романова А.И.

«___»_____________20__ г.

 

 

Научный руководитель

Доцент, к. р.-э. н.

Васильев А.А

«___»_____________20__ г.

 

Москва 2011г.

 

Содержание

Введение ……………………………………………………………………...…3     

Глава 1 Понятие земельного кадастра…………………………………………5     

1.1 Понятие земельного кадастра……………………………………………...5

 

1.2 Подготовительный этап ведения государственного земельного кадастра……………………………………………………………………….....7

 

1.3 Правовая основа земельного кадастра …………………………………..10

Глава 2 Оценка стоимости земли ……………………………………………10

2.1 Оценка стоимости земельных участков………………………………….10

2.2 Перечень документов необходимый для оценки стоимости земли

2.3 Доходный подход к оценке земельных участков  

2.4 Сравнительный подход к оценке земельных участков………………….15

2.5 Затратный подход к оценке земельных участков…………….…………20

Глава 3.Кадастровая и рыночная оценка земли……………………………..23

3.1 Кадастровая оценка земли…………………………………………….…..23

3.2 Рыночная оценка земли…………………………………………………...26

3.3 Проблемы в сфере кадастровой и рыночной оценки земли (на примере г. Москва)

Заключение ……………………………………………………………………30

Библиографический список ………………………………………………….32

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы работы обусловлена динамичным развитием  законодательства о кадастровом  учете и оценке земли на современном  этапе в РФ. Кадастровая оценка земли как объекта владения и  собственности представляет важную гарантию соблюдения равновесия в правах собственников земельных участков и государства. В настоящее время проводится реформа кадастрового учета недвижимого имущества, которая призвана сформировать единообразный подход к его учету посредством создания единого государственного кадастра недвижимости. Более того, конечной целью указанной реформы является слияние двух систем - кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него.

Однако указанный переход  от отдельного кадастрового учета земельных  участков и технической инвентаризации иных объектов недвижимости к единой системе кадастрового учета и  единому государственному кадастру недвижимости позволил поставить под  сомнение самостоятельность и самодостаточность  кадастрового учета земельных участков.

Изменение законодательства, регулирующего порядок формирования источника сведений, содержащего  характеристики земельного участка  как недвижимого имущества, не может  изменить роли кадастрового учета земельных  участков как основания возникновения  объекта земельных правоотношений.

Земля, вне зависимости  от изменений законодательства о  кадастровом учете, остается природным  объектом и природным ресурсом, что  отражено в принципах земельного законодательства, поэтому использование  земли возможно только при условии  ее одновременной охраны. Тесная взаимосвязь  земли с рядом других природных  объектов: недрами, водой, лесами, почвами  предопределяет и тесную взаимосвязь  сведений о земельных участках с  соответствующими сведениями об этих природных объектах.

Таким образом, земельный  участок и сведения о нем представляют основу для учета иных объектов недвижимости и природных объектов, не признаваемых недвижимостью, поскольку их местоположение может быть определено только посредством  привязки к данным о местоположении земельных участков.

Выше изложенное предопределяет тот факт, что правовое обеспечение  получения и фиксирования сведений о земельных участках в своей  основе должно опираться на нормы  земельного законодательства.

 

 

Основная цель моей курсовой работы состоит в изучении теоретических  и   практических вопросов кадастровой и рыночной оценки земли.             В соответствии с целью курсовой работы были предоставлены и   решены следующие задачи:

1.Определены теоретические положения земельного кадастра.

2. Изучена оценка стоимости земли.

3.Рассмотрены подходы к оценки стоимости земельных участков.

4.Рассмотрен процесс рыночной  и кадастровой оценки стоимости  земли.

5.Рассмотрено развитие  рыночной и кадастровой оценки  земли.

Объектом 

предметом

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Понятие  земельного кадастра

1. Понятие земельного кадастра

 

Государственный земельный  кадастр¹ – это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах. Составная часть земельного кадастра - государственный кадастровый учет - это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, осуществляемая путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их полномочным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других объектов. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.  Государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне осуществляется посредством внесения (дополнения) необходимой и достаточной информации в Государственный реестр земель района, являющийся составной частью Единого государственного реестра земель.         Таким образом, государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне, в общем виде, представляет собой процедуру присвоения земельному участку кадастрового номера и внесения соответствующих характеристик этого участка с присвоенным ему кадастровым номером в Государственный реестр земель района (города).             Наличие системы управления земельными ресурсами, составной частью которой является государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне, позволяет планировать деятельность, исходя из зафиксированных характеристик земельных участков. Тем самым создается ясность в земельных отношениях, повышается инвестиционная привлекательность земли по сравнению с иными вариантами инвестирования, снижаются издержки при проведении сделок с земельными участками.          В итоге органы власти посредством создания этой системы упорядочивают отношения по поводу использования недвижимости, получают необходимую информацию о тенденциях в поведении пользователей недвижимостью, в том числе землей, тенденциях развития рынка земли и иной недвижимости, что дает им возможность принимать управленческие решения.   
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:   
- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;  
- государственного контроля за использованием и охраной земель;  
- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;  
- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;  
- землеустройства   
- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов  
- установления обоснованной платы за землю   
- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.           Основными задачами государственного земельного кадастра являются:             - своевременное выявление и регистрация состояния и изменений качественно-количественных параметров и правового статуса каждого земельного участка;            - выявление нерационально используемых и используемых не по назначению земель для передачи в фонд перераспределения;     - обеспечение гарантий и защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей в целях предотвращения незаконного или неправомочного перехода прав на землю или передачи в аренду занятых участков;            - учет, хранение и обработка кадастровых сведений, совмещение топографического и параметрического описания земель;      - информационное обеспечение проведения мероприятий по осуществлению земельной реформы, мониторинга, контроля и охраны земель г. Москвы, разработки и реализации Генерального плана г. Москвы и другой градостроительной документации, налоговой и инвестиционной политики, экономической оценки земель и определения размеров платежей за землю;              - информационное обеспечение государственного земельного кадастра Российской Федерации, а также кадастров заинтересованных министерств и ведомств.

 

1.2 Подготовительный  этап ведения государственного  земельного кадастра

 

 

Вся работа по ведению государственному земельному кадастру была разбита на несколько этапов. Одним из важнейших  является этап подготовительных работ, который включает в себя: 
- подбор и изучение юридической, технической и проектной документации по границам и размерам землепользований:       - уточнение перечня и размеров других землепользований, расположенных в границах территории сельскохозяйственного предприятия, не имеющих документов, удостоверяющих их право на землю;    
- сличение границ землепользований, отображенных на материалах графического учета земель с юридическими документами, выявление причин расхождений.   
Категория земель - часть земельного фонда РФ, которая предназначена, используется по основному  целевому  назначению. 
Целевое назначение земель - порядок, условие и предел эксплуатации, использования земель для конкретных целей.

В соответствии со статьей 73 ЗК РФ от 25.10.01 №136-03, земли РФ по целевому назначению подразделяются на  7 категорий. 
1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселения, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а так же предназначенные для этих целей: составляют 23,8% .Их функция – средство производства. В составе земель сельскохозяйственного назначения преобладают сельскохозяйственные угодья, земли занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью. Предназначены для защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных воздействий, замкнутыми водоемами, а так же зданиями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.  
По видам использования подразделяются:

1.Для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, предоставляются колхозам, кооперативным хозяйствам, акционерным обществам и другим сельскохозяйственным предприятиям.

2.Для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, ведения КФК, предоставляются физическим лицам.

3.Для коллективного садоводства, животноводства и огородничества, предоставляются кооперативам, гражданам.

4.Для проведения научных исследований и обучения. Предоставляются научно-исследовательским, учебным учреждениям.

5.Для ведения подсобного хозяйства, предоставляются не сельскохозяйственным предприятиям, организациям и учреждениям.

2. Земли поселений. Земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделение их чертой от земель других категорий.  
Черта городских, сельских поселений предоставляет собой внешние границы городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий, составляют 1,2%.  
Они выполняют роль пространственного базиса для строительства, рекреационные, оздоровительные и другие.  
Земли поселений используются только в соответствии с генеральным планом и проектами планировки и застройки.   
Территории поселений в пределах его административных границ делится на территориальные зоны:  
- жилая  
- общественно деловая  
- производственная  
- инженерных и транспортных инфраструктур  
- рекреационная  
- сельскохозяйственное использование  
- военных объектов  
- специального назначения  
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения. 
Это земли, которые расположены за чертой поселения, используются или предназначены для обеспечения деятельности организации и эксплуатации вышеназванных объектов. Составляют 1 % от земельного фонда РФ. 
Они выполняют функции пространственного базиса особых объектов. 
Эти земли используются для промышленности транспорта (железнодорожного, автомобильного, воздушного), вязи, информатики, линии связи, электропередачи и обороны.  
4. Земли особо охраняемых территорий - земли, которые имеют особое природоохранные, научное, историко-культурные, эстетические, рекреационные, оздоровительные и иные значения, для которых установлены особые правовые режимы. Составляют 1,9% от земельного фонда РФ. 
Они подразделяются : 
- природоохранного назначения - заказники, общероссийского, областного, местного значения . 
- природо-заповедного назначения - заповедники, памятники природы, природные национальные сады, ботанические сады.  
- лечебно оздоровительного назначения - залежи природной грязи, минеральной воды, участки с особыми климатическими условиями, дома отдыха, санатории, турбазы.  
- историко-культурного назначения - памятники культуры. 
Они предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям в бессрочное пользование, аренду.  
5. Лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью, и не покрытые ее, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари) 
Составляют 64,1% от земельного фонда РФ, Лесные земли 782,2 млн. га, не лесные 64,1 млн. га.  
В составе не лесных земель выделяют сельскохозяйственные угодья, поверхностные воды, объекты над застроенными территориями и дорогами. 
К данной территории не относятся древесные насаждения. 
Лесной фонд РФ состоит из лесов государственного назначения и ведомственных лесов.  
Леса государственного назначения находятся в ведении государственных органов лесного хозяйства. Ведомственные леса предоставляются лесохозяйственным предприятиям и другим не государственным предприятиям в бессрочное пользование.  
6. Земли водного фонда – земли занятые водными объектами, водоохраных зон водных объектов, земли, выделяемые для установления полос отвода зон охраны водозабора и иных водохозяйственных сооружений и объектов. 
Составляют 1,6% из них 99% под водными объектами. 
Виды: 
- ледники  
- пограничные водные объекты  
- территориальное море России  
- прибрежные воды  
- поверхностные объекты (ручьи, реки)  
- обособленные водные объекты (пруды, озера, болота)  
- подземные воды  
- внутренние морские воды  
7. Земли запаса - земли находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не представляющиеся гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фондо-перераспределения.  
Они служат резервом для предоставления земель государственным и муниципальным нуждам и для дальнейшего развития хозяйственных отраслей страны.

1.3 Правовая основа земельного кадастра

Государственный кадастровый  учет земельных участков является обязательным. Учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности  на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Учет земельных участков, проводившийся  в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным (ст.7 ФЗ о государственном земельном  кадастре).        Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» подразумевает трехуровневую систему его ведения: государственный уровень, уровни субъектов РФ и органов местного самоуправления, последний из перечисленных является главным.       Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. "О структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная служба земельного кадастра России, которой передали часть функций упраздняемого Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике.             Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель.     Сохранена структура территориальных органов, ответственных за обеспечение функций службы на местах - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по соответствующим субъектам Российской Федерации и земельные кадастровые палаты по соответствующим кадастровым округам.                 Все кадастровые сведения о земле оформляются документами. Согласност.13 ФЗ о государственном земельном кадастре документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке.           

 К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).      

К вспомогательным документам относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.                К производным документам относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.              Порядок ведения и хранения этих документов устанавливается письмами Росземкадастра «О порядке оформления документов государственного земельного кадастра» и «О разъяснении порядка оформления документов государственного земельного кадастра».       Сведения должны быть открыты, непрерывны, сопоставимы и совместимы с другими сведениями, иметь единый механизм.