Муниципальная земельная политика

  Органы местного самоуправления решают некоторые вопросы, связанные с использованием и охраной других природных ресурсов.

  Закон РФ «О недрах» закрепляет следующие полномочия органов местного самоуправления в сфере регулирования отношений недропользования:

• участие в решении вопросов, связанных с соблюдением социально-экономических и экологических интересов населения территории при предоставлении недр в пользование и отводе земельных участков;
• развитие минерально-сырьевой базы для предприятий местной промышленности;
• предоставление в соответствии с установленным порядком разрешений на разработку месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также на строительство подземных сооружений местного значения;
• приостановление работ, связанных с пользованием недрами, неземельных участках в случае нарушения положений ст. 18 настоящего закона.
• контроль за использованием и охраной недр при добыче общераспространенных полезных ископаемых, а также при строительстве подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. Регулярные платежи за пользование недрами взимаются в денежной форме и зачисляются в местные бюджеты в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

  В соответствии с Водным и Лесным кодексами муниципальные образования являются участниками водных и лесных отношений. От имени городских, сельских поселений и других муниципальных образований в указанных отношениях участвуют органы местного самоуправления в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

  В собственности муниципальных образований могут находиться обособленные водные объекты, которые являются водными объектами общего пользования, если в водоохранных, экологических или иных интересах законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное. Содержание права собственности на водные объекты определяется гражданским законодательством и Водным кодексом.

   Органы местного самоуправления наделяются всеми полномочиями в отношении водных объектов, находящихся в муниципальной собственности. В соответствии с Водным кодексом органы местного самоуправления устанавливают места, где запрещены забор воды для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, плавание на маломерных плавательных средствах, водопой скота, а также определяют иные условия общего водопользования на водных объектах, расположенных на территориях городских, сельских поселений и других муниципальных образований.

   Общее водопользование на обособленных водных объектах, находящихся в муниципальной собственности, допускается на условиях, установленных соответствующими органами местного самоуправления по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда. Орган местного самоуправления обязан объявить в установленном порядке об условиях общего водопользования или о его запрещении на водном объекте, находящемся в муниципальной собственности.

   Все леса согласно Лесному кодексу, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд. Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий. Лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. Формы собственности на леса, расположенные на землях городских поселений, устанавливаются федеральным законом.

Права пользования граждан и юридических  лиц участками лесного фонда  и права пользования участками  не входящих в лесной фонд лесов  могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). 

1.3. Зарубежная практика  муниципальной земельной  политики 

  Развитие  земельной политики  муниципальных образований  должно учитывать  уроки мирового опыта. Исследования Е.А. Колесник позволяют выявить спектр практических подходов к обеспечению  рационального использования городских  земель. Их можно объединить в  три принципиально  отличающиеся друг от друга модели земельных  политик:

• Земельная политика,  проводимая местными властями в условиях доминирующей  муниципальной собственности на землю и основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования отношений землепользования. Главные субъекты земельных отношений в этом случае – городские муниципалитеты, на которых  как крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная     ответственность за справедливый и эффективный отвод этой земли в городских границах.
• Земельная политика, проводимая  в условиях  существования достаточно свободного рынка   городских земель и основанная на использовании  менее жестких инструментов регулирования отношений землепользования.
• Земельная политика , которая может быть названа  «смешанной».Она основана на согласованном использовании  средств и методов первых двух подходов.

  Примером реализации  первого подхода  может служить земельно-градостроительная политика, осуществляемая в Финляндии. Здесь считают, что рациональное  ведение городского хозяйства  предполагает как можно больше  городских земель, находящихся  в собственности муниципальных властей. Например в Хельсинки в муниципальной собственности  находится в настоящее время 60% всей городской территории. Долгое время в этом городе не  прибегают  к продаже земельных участков, предназначенных для застройки, а передают их в пользование путем сдачи в аренду. Для городского  хозяйства это постоянный  стабильный источник дохода. Арендаторами могут выступать  как юридические, так и физические лица. Срок аренды на жилье – 60 лет, размер арендной платы определяется в зависимости от так называемой  капитальной стоимости участка. Кроме того, размер арендной платы привязывается к индусу стоимости жизни, и тем самым обеспечивается  компенсация инфляционного процесса. При этом в первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в половинном размере . Участки , предназначенные под  промышленное  строительство и склады , обычно сдаются в аренду на 30 лет, а для иных коммерческих целей- на срок от 30до60 лет. Во всех финских городах в собственность городских властей включаются улицы, парки,  зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. Приобретение земли городом в свою собственность  регулируется действующим законодательством. В стране действуют законы о застройке и закон о выкупе участков земли, которые позволяют городским властям выкупить частые владения, в том числе и по цене ниже рыночной. 

 Вторая  модель земельной политики предполагает  куплю-продажу земельных участков  в пределах города. Примером такого подхода может выступить г. Лиссабон- столица Португалии.  Несмотря на сугубо рыночный механизм регулирования  отношений землепользования, действующее законодательство  довольно жестоко гарантирует соблюдение интереса города и лиц, представляющих интересы  муниципальных властей. Каждый конкретный земельный участок не просто продается, а обязует своего  нового владельца на основе закона  создать вокруг предприятия. которое  будет  построено на этом  участке, необходимую социальную инфраструктуру, включая жилые дома для рабочих, детские сады, школы и т.д. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения . принятые в 1990г. Дополнения и изменения действующего законодательства определяют, что единственная форма продажи муниципальной земли – открытая распродажа   типа аукциона, в которой могут учувствовать  частные лица и организации, причем как национальные, так и иностранные.

   На гибком сочетании  двух  изложенных выше подходов стоиться земельная политика муниципалитета города Осло -  третья модель земельной политики. При продаже или сдаче в аренду городских земель  муниципальные власти руководствуются, как правило, одним единственным принципом: земельные участки передаются лицам и организациям, предложившим наиболее выгодные условия. Исключение составляют участки земли, сдаваемые в аренду для строительства жилья для молодежи и престарелых, а также если арендатором выступает  спортивное общество .  Для этих категорий цены составляют  примерно третью часть рыночной цены земли .еще большие льготы  предоставляются при аренде земли под строительство детских садов. В этом случае арендная плата равняется номинальной стоимости земельного участка. Решения  о приватизации городской земельной собственности имеют право принимать различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего  реализации земельного участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, совет старейшин принимает  решение по участкам ценой 2-5 млн крон, исполком – 1млн крон, глава муниципальной администрации  - до 1 млн крон. Более жесткий порядок в этом отношении существует в Индии – Дели. Там муниципалитет может претендовать на приобретение любого недвижимого имущества. Причем в случае, когда невозможно достичь соглашения с владельцем, муниципалитет может просить центральное правительство приобрести  это имущество для муниципалитета  в принудительном порядке с выплатой владельцу компенсации, предусмотренной законом.

   Среди примеров успешного соединения  продуманной земельной политики  и реконструкции крупных городов  особый интерес представляет  Гонконг, где существует преимущественно  общественная собственность на  землю. Специалисты, анализирующие  « гонконгское чудо», неизменно отмечают, что доход, получаемый от земельной аренды,  стал огромным стимулом развития социальной сферы. В Гонконге на протяжении ряда лет земля передавалась частному сектору  в аренду на открытых аукционах на срок не более 60 лет. Арендаторы земли должны были ежегодно вносить плату, размер которой был определен правительством на весь срок аренды. В договор об аренде включались: график выполнения строительных работ, обязательство осуществлять застройку в строгом соответствии с определенной для данного участка функцией. Невыполнение хотя бы одного из условий  договора означало его полное расторжение. Иными словами, земля не могла оставаться неиспользованной, что исключало спекуляцию, имевшую место на других земельных рынках. Соревнование на рынке за право аренды земли обеспечило получение дохода, превышающего капитал, необходимый для инженерной подготовки территории и создания инфраструктуры. Таким образом, город был построен за счет от роста стоимости земли в связи со строительством нового города. Исходя из зарубежной практики, следует отметить:

• Формирование земельной политики на уровне городов является стратегически важным шагом в процессе муниципального управления;
• Регулирование муниципального земельного рынка должно опираться на строгую нормативно-правовую базу и вписываться в соотвествуюшую государственную политику;
• Сложившееся  в мировой практике разнообразие подходов по регулированию земельных отношений не исключение, а норма, обусловленная как целями  соответствующей земельной политики, так и местными особенностями территории.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2.Муниципальная земельная политика на территории города Омска

2.1 Органы управления  земельными ресурсами 

Департамент имущественных отношений Администрации  города Омска

 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска является структурным подразделением Администрации города Омска, подчинен и подотчетен Мэру города Омска. Основной  задачей является формирование единой муниципальной политики Администрации города Омска в сферах земельных и имущественных отношений на территории города Омска, обеспечение ее реализации через общегородские целевые программы.

      Функции департамента в сфере земельных отношений:

• совершенствует систему платного пользования землями на территории города Омска;
• выступает арендодателем земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю;
• обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления и распределения арендной платы за землю в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции;
• контролирует деятельность структурных подразделений Администрации города Омска по вопросам формирования и использования земель, расположенных в границах города Омска, предоставления и изъятия ввиду ненадлежащего использования земельных участков;
• выступает заказчиком на проведение инвентаризации земель, расположенных в границах города Омска;
• принимает участие в организации и обеспечении разработки и реализации правил землепользования и застройки территории города Омска в части обеспечения имущественных интересов муниципального образования город Омск;
• организует и обеспечивает формирование земельных участков, расположенных в границах города Омска, за исключением земельных участков, предоставляемых под объекты капитального строительства;
• организует работу по землеустройству в границах города Омска, утверждает и в установленных законодательством случаях согласовывает землеустроительную документацию, подготовленную при проведении работ по землеустройству на территории города Омска;
• организует проведение торгов по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, выполняет функции продавца земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, заключает договоры купли-продажи земельных участков;
• контролирует соблюдение установленных сроков освоения земельных участков, расположенных в границах города Омска;
• является специально уполномоченным структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории города Омска;
• управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, предоставляемыми для целей, не связанных со строительством, а также земельными участками, на которых расположены здания, строения, сооружения;
• принимает решения об изъятии, в том числе путем выкупа для муниципальных нужд, земельных участков, расположенных в границах города Омска;
• организует и обеспечивает разработку и реализацию местных программ использования и охраны земель города Омска;
• организует и обеспечивает оценочное зонирование в целях установления платежей за землю в соответствии с действующим законодательством и др.