Оценка стоимости земли

    Другие  категории земель – земли поселений, земли промышленности и т.д. –  продаются без каких-либо условий. Однако большая часть их опять-таки в руках государства и под  контролем федеральных, областных  или муниципальных властей.

    Вот и получается, что главная отличительная  особенность рынка земли от уже  сформировавшегося рынка жилой  или коммерческой недвижимости в  том, что только около 5% от общего земельного фонда земли Самарской области  участвует в рыночном обороте и может быть объектом цивилизованной купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Что и стало предметом нашего обзора. При анализе мы в основном рассматривали лишь статистику по участкам под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и земли под садоводство.

    2.1.Структура  предложения

    По  данным Поволжского Центра Развития (ПЦР), количество земель в Самарской области, предложенных к свободной продаже, за время финансово-экономического кризиса возросло. Если в январе 2009 года на рынке предлагалось порядка 550 га (или около 0,1% от общего земельного фонда Самарской области), то к концу прошлого года вдвое больше – 1100 га (274 предложения).

    По  мнению аналитиков ПЦР, рост объема предложений  обусловлен несколькими причинами. Во-первых, известной экономической ситуацией – те, кто вложился в землю с инвестиционными целями, сейчас стараются избавиться от нее. Отсюда мы наблюдаем появление на свободном рынке достаточно большого количества высоколиквидных земельных участков. Во-вторых, снижением деловой активности бизнес-структур и покупательной способности населения, что привело к увеличению сроков экспозиции земельных участков.

    Наибольшее  количество участков предлагается в  экономически привлекательных районах, тяготеющих к областному центру, – Волжском, Красноярском, Кинельском. На долю районов со средней инвестиционной привлекательностью (Безенчукский, Богатовский, Борский, Исаклинский, Кинель-Черкасский, Красноармейский, Нефтегорский, Похвистевский, Ставропольский, Сызранский) приходится лишь 13,7% предложения. Предложения в остальных районах единичны и локализованы, рынок оборота земли неразвит – земля там почти ничего не стоит. В сущности, стоимость земельных участков в районах-аутсайдерах (не вошедших в сегодняшний обзор) минимальна, находится на дне. Их цена – это фактически стоимость подведения к ним инженерных коммуникаций с небольшой поправкой на ее кадастровую стоимость.

    2.2. Динамика цен

    По  данным Поволжского Центра Развития, в среднем по Самарской области  снижение цены экспонирования составило около 30% за прошлый год (если быть точнее - с 78 тыс. рублей до 51 тыс. рублей за сотку). Однако уже по итогам первого квартала 2010 года средняя цена увеличилась примерно на 14% и достигла отметки 58 тыс. рублей за сотку в Самарской области. Подорожали участки в Приволжском районе (с 23 до 31 тыс. рублей за сотку, прирост около 35%), Красноармейском (с 143 до 164 тыс. рублей за сотку, около 15%) и Кинельском (с 65 до 73 тыс. рублей за сотку). Покупатель выторговать у собственника любую цену за ликвидный участок небольшой площади (до 10 соток) в вышеперечисленных трех районах-лидерах в преддверии майских праздников уже не сможет.

    Крупные земельные участки, приобретенные  несколько лет назад инвестиционными  структурами для комплексного освоения, с целью спекулятивной продажи, значительно снизились за 2009 год в цене – скидки на торг составляют до 40%, а в некоторых случаях – 70%. В ценах экспонирования, так же как и в прошлом году, сегодня заложен высокий процент скидки на торг. Частичное восстановление земельного рынка прогнозируется не ранее восстановления положительной доходности строительного рынка, которое, по результатам анализа ПЦР, произойдет не раньше середины 2010 года.(Таблица 1) 
 
 

     Таблица 1

     Динамика стоимости земельных участков под ИЖС по Самарской области (тыс.руб./сотка)

  2.3. Предложение земельных участков

    Предпосылки для роста есть! По данным управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, если за I квартал 2008 года количество зарегистрированных прав на земельные участки на основании договоров купли-продажи составляло только 7307 штук, то по итогам I квартала 2009 г. их стало на 17% больше, или 8582 договора. Несмотря на острую фазу финансово-экономического кризиса, когда некоторыми пессимистами-аналитиками предрекалось, что российский рубль относительно американского доллара упадет до 40 рублей, население не поддалось панике, а, напротив, мудро рассудив, занялось главным – оформлением прав на землю. Особенно активно этот процесс шел в Ставропольском (в 2008 г. – 975 прав, год спустя – 1483 права), Красноярском (в 2008 г. – 381 право, в 2009 г. – 1168 прав) и др. районах. Подробности в Таблице 2. Внушает сдержанный оптимизм и надежду на дальнейшее оживление рынка также то, что по итога I квартала 2010 года по сравнению с аналогичными периодами прошлого и позапрошлого годов количество зарегистрированных прав на землю увеличилось и составило 9 994 договора.

    Это еще не все. Как известно, изменение  категории земельного участка, например, с сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство (или под садоводство) поднимает его рыночную цену в разы (под организацию полей для гольфа, а прилегающей территории под застройку жильем - в десятки раз). Поэтому обращаем ваше внимание еще на один интересный статистический факт. Если количество зарегистрированных изменений в ЕГРП в отношении земельных участков в части смены категории земельного участка в I квартале 2009 года составляло 1293 эпизода, то в I квартале текущего года почти на 10% больше - регистраторы зафиксировали 1422 эпизода.[]

Таблица 2

     Предложение земельных участков по Самарской области (в сотках)  

     Заключение

   Таким образом, если оптовый рынок земли  в Самарской области еще не оттаял и не ожил, то подешевевшие маленькие  участки, наоборот, пользуются спросом у граждан, которые до финансово-экономического кризиса не могли себе позволить такую покупку.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Библиография

1. П.В. Кухтин , А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина - Управление 
   земельными ресурсами-Учебное пособие.: М.: Питер, 2005;
2. В.И.Петров -Оценка стоимости земельных участков -учебное пособие.:М.:КНОРУС Год: 2007
3. fs-k.ru/ocenka-zemli-zemelnogo-uchastka
4. proocenka.ru/nedvizh/nedzem