Определение рыночной стоимости недвижимости

      И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню (И = 4,95).

      С_в = 11 193,75 • 4,95 = 55 409,062 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в • (1 – И_ф^н / 100),                                        (3)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

      И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

      С_о = 55 409,062 • (1 - ) = 47 097,70 руб.

4. Определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

      К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,7 м К_вп = 1,012;

      К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 8,5 м² К_пк = 1,02;

      К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

      К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на первом этаже пятиэтажного дома К_эт = 0,9;

      К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта К_нл = 1;

      К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода К_нм = 0,993;

      К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для трехкомнатной квартиры без смежных комнат К_ск = 1;

      К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние 12 км К_рц = 0,970;

      К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию К_эс = 0,85.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 • К_вп + 1,428 • К_пк + 0,794 • К_ос + 0,741 • К_эт + 0,397 • К_нм + 0,473 • К_нл +

+ 1,259 • К_ск + 0,733 • К_рц + 1,275 • К_эс) / 7,634.                                          (4)

К_п = (0,534 • 1,012 + 1,428 • 1,02 + 0,794 • 0,97 + 0,741 • 0,9 + 0,397 • 0,993 + 0,473 • 1 +

+ 1,259 • 1 + 0,733 • 0,970 + 1,275 • 0,85) / 7,634 = 0,97.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

С_км = С_о • К_п.                                                      (5)

С_км = 47 097,70 • 0,97 = 45 684,77 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле:

С_ск = С_км • S,                                                    (6)

где S – общая площадь жилья, м².

      С_ск = 45 684,77 • 67 = 3 060 880 руб. 

4. Определение рыночной стоимости  офисного здания методом  дисконтирования денежных потоков (13 вариант)

      Офисное здание выставлено на продажу за 4,5 млн. $. Площадь помещений здания составляет 3 300 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 280 $ за 1м² в год. Срок аренды оканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание.

      Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1м². Стоимость реконструкции 500 000 $. Реконструкция осуществляется в течение 3-х месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 150 000 $, а операционные расходы – 24 % от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5 % в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8 % в год, а ставка арендной платы уменьшится до 250 $ за 1м².

      Ставка  дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 10, на последующие три – 13 и на оставшиеся – 14 %.

      Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 4,1 млн. $ по ставке дисконта 12 %.

      Таблица 11

      Расчет  текущий стоимости  объекта

Окончание табл. 11

      Из  расчетов видно, что текущая стоимость  здания составляет примерно 4,8 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту купить данное здание по предлагаемой цене. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Гранова, И.В. Оценка недвижимости: учеб. пособие / И.В. Гранова. – СПб.: Питер, 2001. - 208 с. – (Учебное пособие).
2. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.
3. Оценка объектов недвижимости : теорет. и практ. аспекты: учеб. пособие / под ред. В.  В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М.: Дело, 1998. - 320 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб. и практ. пособие / отв. ред. В.М. Рутгайзер. – М.: Дело, 1998. – 383 с. - (Оценочная деятельность).
5. Оценка собственности. Часть I. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Д.В. Хавин, А.В. Башева, В.В. Ноздрин, П.А. Овчинников, А.А. Сулейманов, И.В. Табунов; под общ. ред. Д.В. Хавина. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2007. – 110 с.