Определение рыночной стоимости недвижимости

2. Определение рыночной стоимости  административного  здания относительным сравнительным анализом (13 вариант)

      Определить  рыночную стоимость административного  здания. В качестве объектов сравнения  выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

      Таблица 4

      Сводка  рыночных данных для  относительного сравнительного анализа

        административного здания

 

      Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.

      В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи м² арендной площади (см. табл. 5).

      Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта – 82,39 руб.

      Таблица 5

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта сравнения

 

      Из  табл. 5 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 82,39 руб.

      Рассмотрим 2-ой объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо  применить  к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 69,08 руб.

      Таблица 6

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта сравнения

 

      Из  табл. 6 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 69,08 руб.

      Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта – 79,21 руб.

      Таблица 7

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта сравнения

Окончание табл. 7

 

      Из  табл. 7 следует, что единица стоимости  объекта оценки  должна быть больше, чем 79,21 руб.

      Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта – 78,65 руб.

      Таблица 8

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта сравнения

 

      Из  табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 78,65 руб.

      Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта – 73,96 руб.

      Таблица 9

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта сравнения

 

      Из  табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,96 руб.

      Для определения рыночной стоимости  объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (см. табл. 10).

      Таблица 10

      Анализ  полученных данных

 

      Из  данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта  оценки находится в диапазоне от 79,21 руб. до 82,39 руб. за 1 м² арендной площади.

      Так как для 1-го объекта было выполнено  меньшее число корректировок, то ему можно придать больший  вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 81,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

      81,00 • 376 = 30 456 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Определение рыночной стоимости  квартиры затратным  подходом (13 вариант)

      Определить  стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 67 м², расположенной на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

      В доме отсутствуют лифт и мусоропровод. Санузел в квартире совмещенный, комнаты не смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 8,5 м². Физический износ здания составляет 15 %. Удаленность от центра составляет 12 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,85.

      Порядок определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 2000 года определяется по формуле:

        S_в2000 = S_в1984 • K,                                                         (1)                                                                                           

где S_в2000 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в уровне цен 2000 года (базисный уровень);

      S_в1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в уровне цен 1984 года;

      К = 45.

      S_в2000 = 248,75 • 45 = 11 193,75 руб.

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (конец III квартала 2008 года) определяется по формуле:

С_в = С_в2000 • И,                                                          (2)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

      С_в2000 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 2000 года);