Особенности функционирования рынка недвижимости

 

     Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

     Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

     При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

     Спрос на недвижимые объекты формируется  под влиянием многочисленных факторов⁷:

     1) экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

     2) социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

     3) природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

     4) административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

     5) окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

     6) национальные и культурные условия, традиции населения.

     7) политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

     Спрос на недвижимость может быть очень  изменчивым по регионам, районам и  микрорайонам. Например, открытие в  маленьком городке новой фабрики  может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

     Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным  от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому  величина спроса на землю будет определяться⁸:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  период времени.

     В любой текущий момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

     Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

     Цена  – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных  сделках.

     Рыночная  стоимость – это наиболее вероятный  денежный эквивалент собственности. Это  наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. 

     1.3 Структура и состав рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка.

     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

     1) продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

     2) покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

     3) профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

     Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости⁹.

     Институциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят  организации следующего профиля:

     - организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

     - федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

     - федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

     - органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

     - органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

     - органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

     - проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

     - органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

     - государственные нотариусы.

     Неинституциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, работающим на коммерческой основе. Субъекты коммерческой недвижимости приведены в приложении 1.

     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода¹⁰:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

     1) Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости¹¹:

     - органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

     - институт независимой оценки недвижимости;

     - девелопмент;

     - банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

     - институт управляющих недвижимостью;

     - институт риэлторов;

     - государственный и частный нотариат;

     - строительные организации;

     - арендаторы недвижимости;

     - продавцы недвижимости;

     - саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

     Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских  правоотношений (земля, искусственные  сооружения, а также соответствующие  им права собственности). Правомерно будет выделить:

• рынок земли;
• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
• строительный рынок;
• рынок таймшеров и т.д.

     2) Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

     С достаточной степенью условности они  могут быть представлены тремя группами отношений:

     - рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

     - рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

     - рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

     1) По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

     а) Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

     Количество  недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

     б) На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

     Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке¹².

     В то же время рост затрат на строительство  приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же сказывается  на росте цен на вторичном рынке.

     в) Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

     2) По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.