Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Вместе с тем за рамками Закона остался вопрос о  распоряжении земельным участком, находящимся  в общей собственности (ст. 14 говорит лишь о владении и пользовании), хотя в процессе хозяйственной деятельности может возникнуть потребность в сдаче соответствующего участка в аренду, в залог или в его продаже. Можно ли решить эти вопросы большинством голосов (как предусматривает ст. 14) или требуется единогласное решение сособственников? Из ст. 12 следует, что если участников общей собственности больше пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанным Законом, в том числе и ст. 14. Но ведь в ст. 12 говорится об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности, а не с самим земельным участком, находящимся в общей собственности.

Из изложенного следует, что, к сожалению, Закон об обороте  земель не решил многих важных проблем, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности граждан, которыми реально пользуются сельскохозяйственные организации. Вопросов по поводу данного Закона пока больше, чем ответов, поэтому он должен быть доработан с тем, чтобы обеспечить надлежащее правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Земельные права государственных  и муниципальных сельскохозяйственных предприятий также претерпели с  принятием Земельного кодекса существенные изменения. Прежде всего эти изменения  касаются титула прав на землю. По ранее действовавшему законодательству земельные участки закреплялись за государственными и муниципальными предприятиями на праве постоянного (бессрочного) пользования. Целесообразность предоставления земельных участков государственным и муниципальным предприятиям именно на праве собственности вызывает большие сомнения. Во-первых, в этом случае возникает различный правовой режим в отношении земли (она становится собственностью предприятия) и в отношении другого имущества, которое принадлежит предприятию на праве полного хозяйственного ведения. Во-вторых, такая юридическая конструкция противоречит определению унитарного предприятия как коммерческой организации, не наделенной правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГК РФ)¹¹.

3.2 Права на землю сельскохозяйственного  назначения некоммерческих организаций

В ст. 78 ЗК РФ среди субъектов, которым могут быть предоставлены  земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного  производства, названы некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации. Кроме того, здесь специально выделены опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений. Строго говоря, все перечисленные научные и учебные заведения по организационно-правовой форме представляют собой учреждения, т. е. тоже являются некоммерческими организациями. Однако характер выполняемых ими задач обусловливает особенности землепользования и позволяет выделить их в отдельную группу субъектов прав на земельные участки.

Прежде всего, необходимо отметить, что в соответствии со ст. 82 ЗК РФ всем указанным субъектам земельные участки могут передаваться в собственность. Однако это положение не соответствует как другим статьям Земельного кодекса (в частности, ст. 20, где для учреждений предусматривается лишь право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками), так и Закону об обороте земель.

Статья 10 данного Закона не исключает предоставления земельных  участков юридическим лицам в  собственность и вместе с тем  содержит императивную норму (п. 5), согласно которой земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления сельскохозяйственного производства могут передаваться религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Исходя из сказанного, прежде всего, следует руководствоваться именно Законом об обороте земель, который является по отношению к Земельному кодексу РФ специальным законом. Это означает, что указанным субъектам земельные участки предоставляются либо на праве постоянного (бессрочного) пользования (учреждениям), либо на праве аренды (всем остальным, в том числе и учреждениям). Перечисленные выше субъекты используют земли сельскохозяйственного назначения для различных целей.

Сельскохозяйственные  потребительские кооперативы сами, как правило, не занимаются сельскохозяйственным производством, а обслуживают хозяйственные  интересы своих членов: заготавливают и перерабатывают произведенную ими продукцию, снабжают их необходимым инвентарем, семенами, оборудованием и т. п.

Религиозным организациям (объединениям) земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для производства сельскохозяйственной продукции для удовлетворения собственных потребностей данной организации. К таким землепользователям относятся, как правило, не отдельные церкви, а монастыри¹².

Заключение

Для обеспечения надлежащего  правового порядка использования земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

Первым элементов является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок - режим. Он бывает, как правило, общий, родовой и конкретный.

Общим объектом правового режима является земля, как часть окружающей природной среды, обладающая пространственной территорией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Все земли в РФ находятся в сфере государственного контроля в системе наблюдения мониторинга, земельного кадастра, используемые земли подвергаются землеустроительным мероприятиям как при отводе в пользование, так и в ходе их эксплуатации.

Родовым объектом режима является категория земель, т. е. та часть земельного фонда РФ, которая  предназначена и используется по основному целевому назначению.

Конкретным объектом правового режима является земельное  угодье - земельный участок, независимо от его площади, предоставленный  и используемый по непосредственному  целевому назначению.

В связи с таким подразделением земли, как объект правового ре-жима, можно выделить общий, особенный и специальный правовой режим использования земель.

Вторым элементом правового  режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов  по регулированию правового режима.

Третьим элементом правового  режима использования земель является круг субъектов правоотношений по использованию  земель данной категории или угодий.

Земли сельскохозяйственного  назначения предоставляются:

- хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, в том числе колхозам, казачьим об-ществам, другим сельскохозяйственным организациям и общинам для сельскохозяйственного производства;

- государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям, опытно-производственным, учетным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательным учреждениям для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей;

- государственным и муниципальным несельскохозяйственным предприятиям, региональным организациям для ведения сельского хозяйства;

- гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота;

- гражданам Российской Федерации - вынужденным переселенцам из государства - участников Содружества Независимых Государств - земельные участки предоставляются для жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.

Четвертым элементом  правового режима земель является наличие  прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент режима. Права и  обязанности субъектов зависят  как от особенностей земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, о чем подробнее будет рассмотрено ниже.

Пятым элементом правового  режима земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:

- наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятие ценных сельскохозяйственных земель;

- наличие правовых норм, применение которых устраняет условия, способствующие нарушению режима земель. Например, запрещение финансирования проектно-изыскательских работ до принятия местной администрацией решения о предварительном согласовании места размещения объекта или решения суда - при возникновении спора;

- наличие наказаний за нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафов предусмотрена за уничтожение межевых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т. д.;

- наличие правовых норм, исполнение которых позволит восстановить нарушение режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.

Итак, правовой режим  земель сельскохозяйственного назначения - закрепленные законом положения  земель, установленные для определенных категорий земель.

 

Список литературы:

1. Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2009) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.
2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3437.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.02.2009) // СЗ РФ от 29.01.2002, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 06.02.2006, № 6, ст. 636.
5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.
6. Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 30.06.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 03.07.2006, № 27, ст. 2881.
7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.
8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 24.07.2006, № 30, ст. 3287.
9. Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду (утв. Роскомземом от 16.05.1996) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1996. - № 1.
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9.
2. Учебники и учебные пособия
1. Боголюбов С. А. Земельное право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2008.
2. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. - М., 2005.
3. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. - Ульяновск, 2003.
4. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) // Государство и право. - 1998. - № 12.
5. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М., 2005.
6. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). - М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
7. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Под ред. С.А. Боголюбова. - М: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.
8. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристъ, 2008.
9. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М., 2000.
10. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов, 2004.
11. Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004.

¹ Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М., 2000.

² Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М., 2005.

³ Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004.

⁴ Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). - М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

⁵ Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.

⁶ Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.

⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.02.2009) // СЗ РФ от 29.01.2002, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 06.02.2006, № 6, ст. 636.

⁸ Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. - М., 2005.

⁹ Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.

¹⁰ Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) // Государство и право. - 1998. - № 12.

¹¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3437.

¹² Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.