Сравнительный подход

• цена за 1 га;
• цена за сотку;
• цена за 1 фронтальный метр;
• цена за 1 м^2.

При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения застроенных участков;

• цена за 1 м² общей площади;
• цена за 1 м² площади, предназначенной для сдачи в аренду;
• цена за 1 м^2.

В некоторых случаях в  качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули; номер, посадочное место, машиноместо. Использование в расчетах цены единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер. Влияние на стоимость оцениваемого объекта его физических размеров учитывается, как правило, на завершающем этапе при переходе от стоимости единицы сравнения к стоимости объекта в целом. Оценщик должен помнить, что выбранная единица сравнения может влиять на результат оценки рыночной стоимости в сравнительном подходе. Если размеры объектов существенно различаются, то это может повлиять на цену единицы сравнения, так как между ценой недвижимости и её физическими размерами нет однозначной зависимости. Известно, что цена квадратного метра жилой недвижимости в однокомнатных квартирах отличается от аналогичных цен в трёхкомнатных квартирах. В таких случаях требуется внесения поправки на экономический масштаб объектов.

Элементы сравнения:

Элементы сравнения - это  параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

Обычно рассматриваются  следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:

1. передаваемые права  собственности и ограничения  на недвижимость;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. время продажи;

5. местоположения;

6. физические характеристики;

7. экономические характеристики;

8. отклонение от целевого  использования;

9. наличие движимого имущество.

Передаваемые права собственности  и ограничения на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение  оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут, не совпадать с переданными имущественные правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

Передаваемые имущественные  права влияют на цену сделки, анализируемы объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. При формировании цен аналогов учитывались условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта. Сравниваемые объекты могут отличатся по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки. Второй фактор передаваемые имущественных прав - это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки ставок арендной платы и других условий в соответствии с требованиями рынка. Чтобы оценить влияние данного элемента сравнения, необходимо располагать информацией о структуре доходов и условия договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях поправка на переданные имущественные права вносится на другом этапе оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж, либо в разделе формирования итоговой стоимости. Условия финансовой сделки. Цена сделки с объектами - аналогами учитывает способ финансирования приобретение недвижимости.            При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы:

1.Финансирования за счет  собственных средств инвестора  единым платежом.

2. Смешанное финансирование  с использованием банковского  кредита, как правило, ипотечного.

3. Смешанное финансирование  с использованием кредита, предоставляемого  продавцом, или покупка в рассрочку.

Отсрочка оплаты приводит к увеличению цены сделки. Однако условия  предоставления банком или продавцом  заемных средств покупателю могут отличается в рассматриваемых сделках и, главное, отличаться от условий, установленных ссудным рынком на дату оценщики. Для расчета данной поправки оценщик должен выявить сделки, отличающейся по способу финансирования от оцениваемого объекта, выяснить фактические условия финансирования таких сделок длительность отсрочки полного платежа, процентную ставку, периодичность взносов в погашение остатка задолженности - и располагать информацией о рыночных условиях ипотечного кредитования недвижимости.

Поправка на условия продажи  необходима в том случае, если мотивация  покупателя и продавца не типична. Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

• сделки, заключенные под давлением, ставящие одну из сторон в невыгодное положение;
• сделки, осуществленные по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными;
• особые предпочтения инвестора относительно анализируемой сделки;
• финансовые, корпоративные и родственные связи;
• особые условия налогообложения;
• особые условия процедуры отчуждения собственности.

Время продажи. В основе сравнительного подхода лежит фактическая прошлая  информации о ценах на сходные  объекты, отражающих состояние рынка  на дату совершения сделки. За время  отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут  произойти существенные изменения, которые необходимо учесть при оценке.

Наиболее не стабильные факторы  рыночной стоимости:

• инфляционные процессы;
• изменение покупательной способности денег;
• изменение приоритетности различных инвестиционных инструментов;
• изменение предпочтений инвесторов относительно объектов недвижимости;
• изменение налогообложения;
• изменение правил на ведение строительных работ;
• колебание спроса и предложения;

В период экономического спада  активность рынка недвижимости уменьшается, в таком случае оценщик может  использовать информацию по старым сделкам. Цена такой сделки дисконтируется в  соответствии с периодом, в течение  которого рыночные условия приводят к различию в цене. Следует иметь  ввиду, что элементом сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

Местоположение. При отборе объектов - аналогов оценщик использует информацию территориального рынка  недвижимости, к которому принадлежит  оцениваемый объект. В современных  российских условиях разброс цен  на сходные по другим параметрам объекты  недвижимости настолько велик, что  анализ данных по различным экономическим  регионам нецелесообразен. Тем не менее поправка на месте положении необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в приделах одного района. Например для, жилых объектов важен вид из окна.

Физические характеристики. Физические характеристики объекта  недвижимости являются существенной составляющей ее стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большее число  разнообразных параметров, такие  как: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние  здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экологическое состояние. Как правило, анализируемые объекты  по вышеперечисленным параметрам существенно  различаются, и данное обстоятельство должно быть учтено при формировании стоимости оцениваемой недвижимости.

Экономические характеристики. Экономические характеристики - это  параметры недвижимости, определяющие ее доход. Данный элемент сравнения  особенно важен при оценке приносящих доход объектов. Размер дохода зависит  от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий  договора аренды, срока окончания  договора аренды и возможности его  продления.

Отклонение от целевого использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет вариант текущего использования объектов. Однако оценщик  должен учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов.

Наличие движимого имущества. Движимое имущество или другие компоненты, не входящие в состав недвижимости, необходимо анализировать отдельно. Типичным примером движимого имущества  является гостиничная мебель, торговое оборудование. Сроки экономической  жизни, инвестиционные риски, факторы  доходности данных компонентов отличаются от аналогичных параметров недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5 Виды поправок, методы их расчета и внесения.

Виды поправок, вносимых в цену аналога:

Сравнения характеристик  аналогов и оцениваемого объекта  позволяет выявить отличия, которые  влияют на цену и, следовательно, требует  ее изменения. Для правильного моделирования  стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать  цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и  процесс корректировки. Поправки используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные. Рассмотрим содержание и использование в оценке недвижимости указанных поправок. Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вносится как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Денежные поправки изменяются на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом.

Методы внесения поправок:

Внесения поправок - это  процесс моделирования стоимости  оцениваемой недвижимости путем  внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов.      Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующих характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующих характеристикам оцениваемого объекта, а расчет стоимости оцениваемой недвижимости - это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый объект?». Существенное влияния на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и определяются видом корректируемого элемента сравнения, видом самой поправки, а так же индивидуальными особенностями оцениваемого объекта и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации.

Методы расчета поправок:

Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом  и профессиональными суждениями оценщика. В настоящее время наибольшее распространение получили следующие  методы расчета величины поправок:

• метод анализа затрат;
• метод анализа парных продаж;
• метод прямого сравнения характеристик;
• метод капитализации арендных платежей;
• экспертный метод;
• метод статистическое анализа;

Метод анализа затрат:

Величину корректировки  на наличии или отсутствие пенообразующего  параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтных, строительных или других аналогичных  компаний о затратах на установку  оцениваемого элемента. Поскольку данная информация получена на дату оценки, сведения будут отражать рыночную величину затрат, которые, как правило, не учитывают  реакции рынка на наличие дополнительных улучшений. Оцениваемое улучшение, с одной стороны, избавляет инвестора от необходимости его самостоятельной установки, с другой - наличие конкретного улучшении не всегда соответствует требованиям рынка. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу может быть обеспечен применением коэффициента удобства пользователя.