Сравнительный подход

Метод анализа парных продаж:

Данный метод позволяет  рассчитать поправку на основе сравнения  цен объектов, имеющих заданное расхождение  в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме  одной характеристики, на которую  необходимо рассчитать корректировку. Предполагается что расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недвижимость, однако другие характеристики могут не совпадать с параметрами оцениваемого объекта. Применение метода парных продаж ограниченно сложностью получения информации, а так же отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике. Иногда для расчета поправки на нужную характеристику оценщику приходится делать цепную подстановку, снижающую степень доверия к полученным результатам, кроме того, отобранные для расчетов пары могут быть недостаточно типичными.

Метод прямого сравнения  характеристик:

Метод прямого анализа  характеристик применяется в  том случае, если для применения метода парных продаж отсутствует необходимая  информация, а так же в том если данный способ дает лучшие результаты. Данный метод целесообразно использовать для расчета и внесения корректировок на износ, время продажи, наличие дополнительных улучшений.

Метод капитализации арендных платежей:

Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении  может использоваться для получения  поправки, когда арендная плата объектов недвижимости зависит от наличия  какой либо характеристики.

Экспертный метод:

Метод объединяет процесс  расчета и внесения корректировок  в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение  оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый  параметр на цену. Как правило, анализируется  те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости  более чем на 30%.

Метод статистического анализа:

Статистический анализ рыночной информации для определения математической зависимости цены недвижимости от наличия  и качества характеристик в настоящее  время получает все больше распространение  в практике оценки рыночной стоимости  недвижимости. Это связанно с тем, что рынок недвижимости развивает  свою активность и существенно улучшается информационное обеспечение за счет повышения достоверности данных, расширения их объема и появления  в печатных и электронных источниках обобщающей информации, характеризующей  основные тенденции на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практика расчёта оценки рыночной стоимости Квартиры

2.1. Характеристика объекта  оценки (Квартиры)

Объект оценки – однокомнатная  квартира общей площадью жилых помещений 49,0 кв. м. Квартира расположена на 9-м  этаже 17-ти этажного жилого дома по адресу: г. Сочи ул. Туапсинская, д. 15В, кв.112

Техническая характеристика квартиры (согласно Кадастровому паспорту, экспликации и поэтажному плану):

Этаж	9
Количество комнат	1
Площадь всех частей (комнат и помещений вспомогательного пользования) В том числе:	49,0 кв.м.
1) Помещений вспомогательного  пользования (лоджия)	2,2 кв.м.
2) Общая площадь жилых  помещений  Из неё:	45,8 кв.м.
Жилая изолированная:	15,6 кв.м.
Вспомогательная  в т.ч.:	29,2 кв.м.
Кухня	16,2 кв.м
Ванная	2,9 кв.м.
Туалет	1,1 кв.м.
Коридор	10,0 кв.м.

Дополнительно:

Санузел – раздельный.

Высота потолка – 2,65м.

Телефон – есть.

Планировка квартиры соответствует  представленной на поэтажном плане.

Перепланировки не выявлено.

Состояние помещений квартиры:

Хорошее состояние помещений. Состояние отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на хорошем уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для  эксплуатации и проживания без дополнительных затрат.

Сантехнические приборы, электроснабжение, коммуникации - в  исправном состоянии.

Отделка: Стены – обои. Потолок – побелка, окраска. Пол – линолеум, санузел, лоджия– плитка. Окна – деревянные двустворчатые.

Вид из окна: Окна квартиры выходят на две стороны здания: окно комнаты – со стороны подъезда, окно кухни (с лоджией) - на противоположную.

Окно комнаты – панорамный вид на прилегающий жилой массив и проходящее по нему Ленинградское  шоссе (в 100-200м) и улицу Маяковского.

Окно кухни и лоджия - панорамный вид на зелёную зону прилегающего лесного массива и  проходящий по нему водный канал.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки (Квартиры)

В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития  России от 20 июля 2007г. № 256: «Оценщик при  проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или  иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а  также выбор методики расчётов в  рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики  объекта оценки и вида определяемой стоимости.

В рамках моей работы определяется рыночная стоимость жилой недвижимости - квартиры.

Рыночная стоимость объекта  оценки, определяемая сравнительным  подходом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно совершенных  сделок и предложений объектов, сходных  с оцениваемым. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах объектов, сопоставимых с объектом оценки, с целью определения размеров корректировок величин, влияющих на величину рыночной стоимости.

С учётом специфики оцениваемого объекта недвижимости, имеющейся  на рынке информации о стоимости  аналогичных объектов недвижимости, характере производимой оценки, я  сочла применение сравнительного подхода  к оценке наиболее целесообразным.

Основные трудности при  применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью  российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое возможно в условиях реально сложившейся ситуации по спросу и предложению на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода  могут применяться следующие  методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнительного  анализа продаж.

Для расчёта стоимости  оцениваемой доли (комнаты) сравнительным  подходом расчёты производились  по методу сравнительного анализа продаж.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. сбор данных, изучение  рынка недвижимости, отбор аналогов  из числа сделок купли-продажи  и предложений на продажу (публичных  оферт);

2. проверка информации  по каждому отобранному аналогу  о цене продажи и

запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение  каждого аналога с объектом  оценки по времени продажи  (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и  условиям продажи;

4. корректировка цен продаж  или запрашиваемых цен по каждому  аналогу в соответствии с имеющимися  различиями между ним и объектом  оценки;

5. согласование скорректированных  цен аналогов и вывод показателя  стоимости объекта оценки.

В качестве единицы сравнения  выбрана цена предложения объекта  за 1 кв.м. общей площади Объекта.

Стоимость квартиры (доли), определённая методом сравнительных продаж рассчитывается по формуле:

С_т = , где

С_аi – рыночная стоимость i-го аналога,

К_i – обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n – количество аналогов.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице 1.

Используя несколько объектов-аналогов при определении стоимости объекта  оценки сравнительным подходом,  я рассмотрела вопрос о стоимости  объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом  обосновать полученную величину стоимости. Различия в результатах скорректированной  стоимости объектов аналогов неизбежны  и обусловлены вероятностным  характером исходных и прогнозируемых параметров.

Таким образом, возникает  необходимость сведения результатов  к итоговой величине стоимости. Процесс  согласования заключается в обосновании  взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки¹¹. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:

- цели оценки,

- функциональному назначению  объекта оценки,

- оцениваемым правам.

Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы мною (табл. 1) и на основании этого, я пришла к выводу, что рыночная стоимость оцениваемой квартиры площадью помещений 49,0 кв.м., определённая сравнительным подходом, составила, с учётом округления, 6 125 000 (Шесть миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей.

.

 

Таблица 1.

РАСЧЁТ  СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ  ВСТРОЕННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СРАВНИТЕЛЬНЫМ  ПОДХОДОМ

 

Характеристика сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Источник информации (сайт, газета)			www.vabanksochi.ru	www.vabanksochi.ru	www.vabanksochi.ru	www.avito.ru	www.avito.ru
Описание, назначение объекта		Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира
Адрес		Сочи, ул. Туапсинская д.15 кв 112	Сочи, ул. Альпийская д. 56 кв 73	Сочи, ул. Туапсинская д.15.кв 38	Сочи, ул. Дагомысская д. 4 кв 42	Сочи, ул. Дагомысская 6 кв 65	Сочи, ул. Волгоградская д. 30 кв 54
Цена предложения	руб.	--------------	4 850 000	4 500 000	4 580 000	4 700 000	3 800 000
Общая площадь	кв.м	49,0	48,7	46,3	50,0	45,0	45,0
Удельная цена предложения	руб./кв.м	-------------	107 990	105 837	95 500	113 632	94 855

 

 

 

 

Процентные поправки к  ед. сравнения

Право собственности		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%	--------------	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	--------------	107 990	105 837	95 500	113 632	94 855
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Район, привлекательность		г. Сочи	г. Сочи	г. Сочи	г. Сочи	г. Сочи	г. Сочи
Год постройки		2005	2005	2003	2007	2004	2007
Материал стен		панель	панель	панель	панель	панель	панель
Объёмно-планировачные характеристики (общ./жил. площади)	кв.м	49,0/16,6	48,7/17,4	46,3/25,0	50,0/21,0	45,0/20,0	45,0/23,0
Площадь кухни		16,2	17,0	12,7	13,0	10,0	11,0
Этаж/этажность		9/17	15/17	5/19	18/22	10/17	7/9
Наличие балкона (лоджии)		есть	есть	есть	есть	есть	есть
Угловая/неугл.	кв.м	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая
Корректировка	%	--------------	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	--------------	107 990	103 751	93 730	111 395	94 855