Введение 

     Одним из главных элементов современной  земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом  меняет земельный строй страны  ушла в прошлое исключительная собственность  государства на землю, появились  различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются  в судах.

     Деятельность  землепользователей в городах и  других поселениях, особенности управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские  земли — уникальный ресурс —  пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов  строительства, на которой сосредоточено  основное национальное богатство, созданное  трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты  поселений, которая является для  них внешней границей. Черта поселений  отделяет городские земли от иных земель.

     Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных  отношений в общем комплексе  экономических реформ и системе  управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют  использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют  права собственности на землю, участвуют  в осуществлении контроля, а так  же взимают плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи  в общей структуре доходов  местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные  налоги традиционно являются одним  из главных источников бюджета.

     Управление  земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские  земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

     Вместе  с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих  факторах каждого административно-территориального образования, возможностях влияния  средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей природной среды.

     От  того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города, реализация социально-экономических  приоритетов городского развития.

     Раздел 1. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений 

     Земельные отношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования  и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

     Российская  Федерация, ее субъекты и муниципальные  образования, могут выступать в  земельных отношениях в двух качествах.

     Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно  к земельным участкам, находящимся  под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут  служить обязательные предписания  при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.

     Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками  отношений: гражданами и юридическими лицами .

     В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Принадлежностью земли  являются также защитные и мелиоративные  устройства и посадки - поскольку  они не имеют особой от земли хозяйственной  ценности или же их ценность значительно  уступает ценности земли, которую они  защищают и улучшают. Бесспорно, что  принадлежностью земли являются результаты защитных и мелиоративных  работ, полностью слившихся с  землей (планировка поверхности земли, расселение засоленных угодий, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камня и др.).

     В силу различий природных свойств  земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать  самые разнообразные земельные отношения.

     Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных  и неправомерных действий. Так, например, при систематическом нарушении  земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для  государственных или общественных нужд. Изменения в содержании земельных  правоотношений происходят при частичном  изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий  договора аренды, а также при некоторых  других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права  пользования землей.

     Наконец, земельные отношения могут различаться  по степени взаимной обязанности  их участников. Они могут быть отношениями  равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности  одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения  возникают между теми или иными  хозяйствами - пользователями земли. Так, согласование между соседями о порядке  использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной  договоренности. Одна сторона не может  диктовать другой обязательных условий  поведения, не учитывающих интересов  соседа. Стороны этих отношений обязаны  в равной мере воздерживаться от нарушения  установленного порядка пользования  землей. Устранение нарушений допускается  не путем "самосуда", а компетентным органом государства (землеустроительной службой, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, в том числе при сдаче земельного участка в аренду, между колхозом, совхозом и коллективом, работающим на условиях внутрихозяйственного арендного  подряда, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права  друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.

     При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т.д. Так, должностное лицо землеустроительной службы может потребовать от всякой сельскохозяйственной организации прекращения работ, угрожающих порчей угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязаны подчиниться этим законным требованиям.

     По  функциональному назначению земельные  отношения могут быть регулятивными  и правоохранительными.

     Регулятивные  отношения - это такие отношения, которые урегулированы нормами  земельного права, и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.

     Правоохранительные  земельные отношения, в отличие  от регулятивных, вызываются отклонением  в поведении участника земельных  отношений от нормы закона. Они, как  правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость  юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные  отношения могут складываться и  при отсутствии правонарушения, когда  есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов землеустроительной службы, осуществляющих государственный  контроль за использованием и охраной земель, могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.

     Земельные отношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:

• по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;
• по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные; и т.д.

     Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться по различным основаниям, в основе которых лежат юридические факты, под которым понимаются социальные обстоятельства в форме событий или действий, вызывающие на основании норм права наступление определенных правовых последствий. К событиям относятся явления природы, возникновение и развитие которых не зависит от воли человека. Действия подразделяются по своей природе на правомерные и неправомерные.

     Согласно  статье 25 Земельного кодекса РФ основаниями  возникновения прав на землю выступают  юридические факты, установленные  гражданским законодательством. Их перечень указан в статье 8 ГК. Данная статья предусматривает 9 оснований  возникновения гражданских прав и обязанностей (договоры и иные сделки, акты государственных органов  и органов местного самоуправления, судебные решения, вследствие причинения вреда другому лицу, в результате событий и др.). Среди перечисленных  в ст.8 ГК оснований в отношении  земельных участков наиболее распространенным основанием следует признать – акты государственных органов и органов  местного самоуправления. Именно на основании  решений (актов) предоставляются земельные  участки субъекту, с которым закон  и связывает возникновение земельных  отношений. Вторыми по значимости выступают  гражданско-правовые сделки. Преимущественно  на основании совершения различных  сделок с землей происходит возникновение  права собственности или аренды на земельный участок. Ограниченные вещные права могут возникнуть на основании правопреемства. Например, переход права пожизненного наследуемого владения происходит к наследнику в  порядке универсального правопреемства.

     Возникновение права на земельные участки возможно из судебного решения, которым устанавливается  соответствующее право на землю, например в соответствии со статьей 274 ГК суд может установить сервитут. На основании судебного решения  производится государственная регистрация  прав на землю (ст.59 ЗК).

     Одним из наиболее распространенных в период рыночных преобразований оснований  возникновения прав на землю следует  признать приватизацию, как способ приобретения физическими и юридическими лицами прав частной собственности  на землю. Действующее законодательство предусматривает различные виды приватизации: приобретение земельного участка в частную собственность на торгах; приватизация ЗУ при приватизации государственных и муниципальных предприятий; предоставление ЗУ в собственность отдельным категориям граждан для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства); приватизация ЗУ, ранее предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам; приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянского (фермерского хозяйства (КФХ). Приобретение права собственности на ЗУ в порядке приватизации может осуществляться также двумя путями: на основании заключения договора купли-продажи, либо путем издания административного акта- решения органа власти о предоставлении ЗУ в собственность.

     Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских  прав, то следовательно в силу ст.129 ГК они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом. Однако в отношении отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов или органов местного самоуправления.

     Из  содержания п2.ст.27 ЗК вытекает, что  из оборота изъяты прежде всего ЗУ, на которых расположены объекты  недвижимости, находящиеся в Федеральной  собственности, а именно: государственные  природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др.

     Иную  категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие от ЗУ, полностью  изъятых из оборота состоит в  том, что эти ЗУ могут предоставляться  в частную собственность, но с  ограничениями, которые установлены  специальным законодательством. Ограниченными в обороте могут быть ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции Федерации.

     Закон особо выделяет и охраняет право  граждан и юридических лиц  на получение ЗУ для строительства. В этих случаях отказ ЗУ по мотивам  нецелесообразности запрещается, за исключением  отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно  изъятых из оборота земель.

      Раздел 2. Земельная собственность в России. 

     Начало  земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным законодательством (принятие закона «О собственности  в СССР» и «Основ законодательства СССР и союзных республик о  земле»), более радикальное проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений  произошло с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и  Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

     Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности  на землю и установил различные  формы собственности на землю, включая  и частную. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.