- В качестве налогооблагаемой  базы земельного налога в большинстве  стран применяется его рыночная  стоимость или процентная доля  этой рыночной стоимости (фискальная). Такой порядок применяется в Дании, Индонезии, Японии, Южной Корее, Швеции, Чили, на большей части территории Канады, Голландии, США, Австралии и Швейцарии.

     - Практически во всех странах  практикуется дифференцированный  подход к налогообложению в  зависимости от использования  земли. Так, в Индонезии в сельскохозяйственных районах облагается налогом только стоимость земли.

     - В большинстве случаев при  определении налогооблагаемой стоимости большого количества однородных объектов недвижимости применяется массовая оценка с использованием моделей расчета. При этом используется метод сравнения продаж, то есть изучение цен рыночных сделок с объектами недвижимости. В Южной Корее, Голландии и некоторых провинциях Канады при оценке строений, для которых не существует рынка, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, некоторых штатах США, Дании подобный метод используется в качестве справочного для сравнения и корректировки с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимого имущества на основе его ежегодной рентной стоимости используется для целей налогообложения во Франции, некоторых штатах Австралии и для нежилого имущества в Великобритании.⁴

     Льготы  по земельному налогу предоставляются  либо социально незащищенным налогоплательщикам, либо по определенным типам недвижимости. Очень часто льготы распространяются на сельскохозяйственное имущество, а также частные дома и другие жилые здания. Так, полностью освобождена от налогообложения земля сельскохозяйственных предприятий и частных лиц в Голландии, Швеции, Великобритании, Австралии; во Франции от налогообложения освобождены фермерские строения. В большинстве стран применяется пониженная ставка налогообложения сельскохозяйственных земель (США, Канада) или пониженная стоимость земли (например, в Японии стоимость сельскохозяйственных земель для целей налогообложения снижается вдвое). Для жилых зданий и частных домов предусмотрены льготы практически во всех странах мира. Льготы могут предоставляться как всем владельцам частного жилья, так и отдельным категориям граждан. Так, в Австралии освобождены от налога все жилые частные дома, чья стоимость не превышает определенного предела. Такой же порядок применяется и в Индонезии. В Японии стоимость частной жилой недвижимости уменьшается на 75% или на 50% в зависимости от площади помещений. Во Франции от налога на недвижимость по основному месту проживания освобождены граждане старше 75 лет, льготы предусмотрены для многодетных семей. В Израиле льготами по налогу пользуются военнослужащие, инвалиды, престарелые и малоимущие граждане. К видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей.

 

Глава 2. Особенности исчисления и уплаты земельного налога

2.1. Особенности исчисления земельного налога

 

     Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой оценки земельного участка.

     Функции ведения государственного земельного кадастра и кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения возложены на Роснедвижимость.

     Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению, виду функционального использования, результаты которой утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости. Государственная кадастровая оценка земель производится преимущественно для целей налогообложения. Поэтому для реализации положений главы 31 НК РФ, предусматривающей исчисление налоговой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка, организациями системы Роснедвижимости и других ведомств разработаны методические материалы по оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственных угодий, лесных земель, земель городских и сельских поселений, земель промышленности и других земель производственного назначения, земель садоводческих товариществ, земель рекреационного назначения и других видов земель. Модели кадастровой оценки земельных участков основываются на системе массового определения стоимости и включают метод сравнения рынков, а также доходный и затратный методы. Различные типы методов применяются к различным категориям земель и видам землепользования в зависимости от факторов, влияющих на оценку земли.⁵

     Главой 31 НК РФ установлено, что налоговой  базой по земельному налогу в отношении  каждого земельного участка является его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

     Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и  не чаще одного раза в три года. Поэтому  ежегодная индексация, которая ранее устанавливалась по постановлениям Правительства РФ, не производится.

     Организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании имеющейся документации на земельный участок, а также  сведений о кадастровой стоимости земельного участка, которые формируются в Государственном земельном кадастре.

     Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года должна доводиться до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления, в срок не позднее 1 марта календарного года.

     Результаты  кадастровой оценки категорий земель утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Размещение сведений о кадастровой стоимости в средствах массовой информации и является фактическим доведением до налогоплательщиков кадастровой стоимости. Такой порядок до настоящего времени устанавливали местные органы, поскольку они в большинстве случаев не имеют сведений о кадастровой стоимости находящихся на территории муниципального образования земельных участков, которая содержится исключительно в земельном кадастре.

     С 1 января 2008 года порядок доведения  кадастровой стоимости до налогоплательщиков определяется постановлением Правительства  РФ.

     Если  до организации своевременно не доведена кадастровая стоимость земельного участка в установленном порядке, то организация должна представить в налоговый орган нулевую налоговую декларацию (расчет по авансовым платежам). При доведении до организации кадастровой стоимости земельного участка в последующих периодах представляется уточненная налоговая декларация (а при необходимости - и расчет по авансовым платежам), при этом расчет земельного налога производится за весь налоговый период. Пени за неуплату в этом случае не начисляются.

     Главой 31 НК РФ установлен особый порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности: налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности. Применительно к земельным участкам, находящимся в общей совместной собственности, налоговая база устанавливается для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях.

     Если  организация приобретает здание, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Как правило, доля конкретно определена в документах на земельный участок. В этом случае налоговая база определяется пропорционально доле в праве собственности на земельный участок.⁶

     Пример.

     Организация приобрела здание. Доля этой организации в праве собственности на земельный участок составляет 75%. Кадастровая стоимость всего земельного участка (в том числе и под приобретенным организацией зданием) - 2 000 000 руб.

     Налоговая база определяется в данном случае в части доли в праве собственности на земельный участок под приобретенным организацией зданием:

     2 000 000 руб. х 75% = 1 500 000 руб.

     Если  покупателями здания являются несколько  лиц, то налоговая база определяется пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на это здание.

     Если  доля лица в документах на земельный  участок установлена как доля в праве на находящиеся на земельном  участке строения (здания, сооружения), то налоговая база определяется пропорционально доле лица в праве собственности (в площади) на это строение (здание, сооружение).

     Пример.

     Организация А и организация Б приобрели  по договору купли-продажи в собственность  здание. Кадастровая стоимость земельного участка под зданием составляет 3 000 000 руб. Организация А владеет 60%-й долей в праве собственности на здание, организация Б - 40%-й долей.

     Налоговая база по земельному участку, занимаемому  объектом недвижимости организации А, равна 1 800 000 руб. (3 000 000 руб. х 60%).

     Налоговая база по земельному участку, занимаемому  объектом недвижимости организации Б, равна 1 200 000 руб. (3 000 000 руб. х 40%).

     Если  права на долю земельного участка  не зарегистрированы, то плательщиком земельного налога признается продавец здания - собственник земельного участка.

     В то же время если покупатель не регистрирует длительное время свои права на весь земельный участок при приобретении недвижимости или не оформляет договор  аренды, налоговые органы привлекают его к уплате налога через суд.

     По  земельным участкам, находящимся  на территории нескольких муниципальных образований (линейные объекты), налоговая база определятся в отношении каждой площади земельного участка, находящейся на территории соответствующего муниципального образования (доля кадастровой стоимости земельного участка, пропорциональная доли площади, занимаемой земельным участком, на территории каждого муниципального образования).⁷

     Если  налогоплательщик не может самостоятельно определить размер земельного участка (под линейным объектом), приходящегося на муниципальное образование, он должен обращаться в органы Роснедвижимости.

2.2. Особенности уплаты земельного налога

 

     Отчетными периодами по земельному налогу установлены I квартал, II квартал, III квартал. В то же время представительным органам муниципального образования [законодательным (представительным) органам государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга] предоставлено право при введении земельного налога не устанавливать отчетные периоды.

     Организации исчисляют сумму налога за отчетный год самостоятельно (как произведение налоговой базы и налоговой ставки).

     Если  отчетный период определен как квартал, авансовые платежи по налогу исчисляются  по истечении I, II и III квартала текущего налогового периода в размере 1/4 соответствующей налоговой ставке процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.⁸

     Пример.

     Земельный участок под производственным зданием  организации расположен в районном центре. Кадастровая стоимость земельного участка под этим объектом - 750 000 руб. Представительными органами муниципального образования налоговая ставка установлена в размере 1,5%. Сумма земельного налога, исчисленного по истечении налогового периода, составит 11 250 руб. (750 000 руб. х 1,5%).

     Второй  земельный участок организации  предоставлен под магазин. Кадастровая стоимость земельного участка под этим объектом составляет 870 000 руб. Налоговая ставка установлена в размере 1,5%. Сумма земельного налога, исчисленного по истечении налогового периода по земельному участку, занятому магазином, составит 13 050 руб. (870 000 руб. х 1,5%).

     Сумма земельного налога по двум земельным  участкам составит 24 300 руб. (11 250 руб. + 13 050 руб.).

     Авансовые платежи по итогам отчетных периодов составят 6075 руб. (24 300 руб. : 4) за каждый квартал и подлежат уплате по окончании  каждого квартала.

     Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, составит 6075 руб. [24 300 руб. - (6075 руб. + 6075 руб. + 6075 руб.)].

     В случае возникновения (прекращения) у  организации в течение налогового (отчетного) периода права на земельный участок (его долю) исчисление суммы земельного налога (суммы авансового платежа по нему) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента правообладания земельным участком.

     Коэффициент (К2) определяется как отношение числа  полных месяцев, в течение которых  данный земельный участок находился  в собственности [постоянном (бессрочном) пользовании] организации, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.