Земельный участок как объект земельных правоотношений

2.3 Право на  земельные участки

Содержание права собственности  определено в ст. 209 ГК РФ, Собственнику принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом. М.Ю. Тихомиров указывает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом⁵⁹.

А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой  пишут, что субъективное право собственности представляет собой закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства⁶⁰.

Владение, пользование  и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По общим правилам, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (т.е. обязан нести расходы, связанные с содержанием имущества, в частности, платить налоги и т.п.), а также риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Исключения из указанных правил могут быть предусмотрены законом или договором.

Общим для всех земельных  участков в Российской Федерации, за исключением тех из них, на которые  распространяется правовой режим бесхозяйной вещи, является то, что они находятся в чьей-либо собственности — физических или юридических лиц, государства, муниципальных образований. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным   образом  постольку,   поскольку   соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Если иное не установлено  законом, то право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 2 и 3 ст. 260 ГК РФ).

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник  земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

В то же время ст. 262 ГК РФ выделяет особую категорию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности — земельные участки общего пользования. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

М.Ю. Тихомиров указывает, что если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику⁶¹.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

По общим правилам, собственниками земельных участков могут быть граждане (в том числе иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица), которые на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212-213 ГК РФ вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению), но в той мере, в какой их оборот допускается в соответствии с Кодексом и Вводным законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Наиболее общие ограничения  оборотоспособности земельных участков закреплены в ст. 27 ЗК РФ. Специальные ограничения могут быть введены также другими федеральными законами. Например, ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе для иностранных лиц, установлены ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁶².

Следует отметить, что  существует и общая (многосубъектная) собственность (гл. 16 ГК РФ). Субъекты общей собственности, как и любые другие собственники, обладают, правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их сообща. К субъектам общей (совместной или долевой) собственности относятся, в частности, члены крестьянского (фермерского) хозяйства. Режим имущества этого хозяйства регулируется ГК РФ (ст. 257) и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»⁶³.

Что касается юридических  лиц, то возможность приобрести земельные участки в собственность для некоторых из них законом ограничена. Например, собственник имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, а также учреждения не может предоставить такому предприятию или учреждению земельный участок на праве собственности (ст. 294, 296 ГК РФ).

Граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность (п. 2 ст. 15 ЗК РФ). Данное правило логически следует из основных начал гражданского законодательства (равенство участников имущественных отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора и др. (ст. 1 ГК РФ).

Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. Г.В. Чубуков и М.Ю. Тихомиров указывают, что при этом земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами⁶⁴.

В соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными  природными  заповедниками  и национальными  парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2)  зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности  Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3)  зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами    организаций    федеральной    службы безопасности;

5) объектами организаций  федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования  атомной энергии, пунктами  хранения  ядерных  материалов  и  радиоактивных веществ;

7)  объектами, в соответствии  с видами деятельности которых  созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами  учреждений  и  органов  Федеральной  службы исполнения наказаний;

9)  воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими  сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в  интересах защиты и охраны Государственной границы РФ⁶⁵.

Кроме того, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися   на   приграничных   территориях,   перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

Это — одно из предусмотренных  земельным законодательством ограничений прав иностранных лиц на приобретение в собственность земельных участков, о которых говорилось выше. В соответствии с п. 5 ст. 3 Вводного закона до установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Право государственной  собственности на землю закреплено в Конституции РФ, согласно ст. 9 которой земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Прежде государственная собственность на землю в ст. 6 ЗК 1991 г. определялась в виде федеральной собственности РСФСР и собственности республик, входящих в состав РСФСР. Из государственной собственности исключались земли, переданные в собственность граждан, колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ.

В ст. 16 ЗК РФ законодатель установил, что помимо земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, земли муниципальных образований также не относятся к государственной собственности. Впервые муниципальная собственность на землю была определена Законом РФ от 6.07.1991 г. «О местном самоуправлении в Российской Федерации»⁶⁶.

Следует отметить, что  содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, согласно п. 8 ст. 2 ФЗ от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях»⁶⁷, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 129, 209 и 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Федерального закона.

М.Ю. Тихомиров указывает, что основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образовании возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю⁶⁸.

Согласно ст. 17 ЗК РФ, в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Обратим внимание, что ЗК РФ впервые в качестве основания возникновения такой формы собственности, как федеральная, называл прямое признание такой собственности федеральными законами. Примерами отнесения земельных участков к федеральной собственности могли служить, в частности: Закон РФ от 21.02.1992 г. в редакции ФЗ от 3.03.1995 г. «О недрах»⁶⁹, ФЗ от 29.12.1994 г. «О государственном материальном резерве»⁷⁰, ФЗ от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» ⁷¹.

Российской Федерацией как субъектом  гражданского права земельные участки  могут приобретаться в собственность по основаниям, предусмотренным ГК РФ (в том числе в результате заключения сделок). Право собственности и другие вещные права на землю регулируются, гл. 17 ГК РФ (ст. 260—287). Российская Федерация выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с юридическими и физическими лицами (гл. 5 ГК РФ). От имени Российской Федерации органы государственной власти в рамках своей компетенции могут приобретать и осуществлять права и обязанности и выступать в суде. В иных случаях, предусмотренных нормативными актами, от имени Российской Федерации могут выступать по ее поручению государственные и муниципальные органы, юридические лица и граждане.

ЗК РФ в п. 1 ст. 18 установил, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.