Земельный участок как объект земельных правоотношений

К федеральным законам, которые  признают указанные в них земельные участки собственностью субъектов Федерации, относится, в частности, Закон «Об особо охраняемых природных территориях», согласно п. 6 ст. 2 которого особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Федерации.

Поскольку субъекты Российской Федерации  являются субъектами гражданского права, постольку они могут в соответствии с гражданским законодательством по предусмотренным им основаниям приобретать в собственность земельные участки. Право собственности субъектов Федерации на земельные участки может возникнуть, в частности, в результате заключения с гражданами и юридическими лицами гражданско-правовых сделок по приобретению имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.), в результате конфискации (ст. 243 ГК РФ), выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ), изъятия земельного участка, который не использовался в соответствии с. его назначением или используется с нарушением законодательства (ст. 284-285 ГК РФ) и тому подобное.

От имени субъекта Российской Федерации  права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ. Участие субъектов Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, определяется по правилам гл. 5 ГК РФ.

М.Ю. Тихомиров указывает, что по своей сути в п. 2 ст. 18 ЗК РФ продублированы основания возникновения права собственности субъектов Российской Федерации на земельные участки в результате разграничения государственной собственности на землю, которое проводится в соответствии с ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (тем не менее не упоминаются земельные участки под поверхностью участков недр регионального значения)⁷².

Таким образом, право собственности на земельный участок представляет собой правомочие лица владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством, способами, не нарушающими прав третьих лиц и не наносящими вреда окружающей природной среде. В.В. Залесский полагает, что право собственности на землю не является неограниченным ни для кого из собственников. Законодательством установлено принципиальное положение о том, что мера свободы реализации права собственности определяется нормой закона, интересами иных лиц и требованиями охраны окружающей среды⁷³.

Несмотря на особенности правового  регулирования прав на землю в  России, законодательное регулирование  отношений собственности на землю основано на выработанных правом представлениях о праве собственности, его содержании и способах реализации, которые приняты и используются правовыми системами мира.

Законодательство не содержит понятия  права собственности на имущество вообще и на землю в частности, но определяет свободу и пределы собственника во владении, пользовании и распоряжении вещью. На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Законом установлен равный для всех субъектов объем прав на имущество: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.

К правам на землю лиц, не являющихся собственниками земли  относятся:

1) Право постоянного (бессрочного)  пользование земельными участками. 

В советское время этот юридический  титул был основным и единственным (за некоторым исключением) основанием законного пользования земельными участками для граждан и юридических лиц. С принятием действующего ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц да введения в действие ЗК РФ, сохраняется (п. 2, 3 ст. 20 ЗК РФ) при некотором ограничении их прав по распоряжению сохранившимися в их пользовании земельным участком. Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться этими земельными участками. Данное положение расходится со ст. 270 ГК РФ, на основании которой обладатель земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может с согласия собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Граждане, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося у гражданина в постоянном 9бессрочном0 пользовании, разрешается лишь однократно.

В настоящее время земельные  участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

2) Право пожизненного наследуемого  владения земельным участком.

Граждане, имеющие земельные  участки в пожизненном наследуемом  владении, имеют право однократно и бесплатно приобрести их в собственность. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения ЗК РФ не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

3) Аренда земельных  участков.

Понятие договора аренды дается в ГК РФ (ст. 606). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное  владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды устанавливаются е сроки, размер и форма арендной платы, права и обязанности арендатора по использованию земельного участка. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

4) Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Действующее законодательство различает частный и публичный  сервитуты. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ГК РФ (п. 1 ст. 274) собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случая и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута). Сервитут может быть установлен для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативным  правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты  могут устанавливаться для:

а) прохода или проезда через земельный участок;

б) использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

в) размещения на земельном участке межевых и геофизических знаков и подъездов к ним;

г) проведения дренажных работ на земельном участке;

д) забора воды и водопоя;

е) прогона скота через земельный участок;

ж) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

з) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки в установленном порядке;

и) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

к) свободного доступа к прибрежной полосе.

 Во всех перечисленных  случаях осуществление сервитута  должно быть наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого установлен сервитут.

Сервитут может быть срочным и постоянным.

5) Безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, земельные участки  предоставляются на срок не более  чем один год юридическим лицам, имеющим статус государственных  и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий либо органов государственной власти и органов местного самоуправления. Из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются другим гражданам и юридическим лицам по договору. Разновидностью безвозмездного срочного пользования земельным участком признаются служебные земельные наделы. Они предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Служебные наделы предоставляются работникам из земельных участков, принадлежащих организациям, с которыми у них установлены трудовые отношения. Такой надел выделяется на основании заявления работника и решения организации, в которой он работает, на время его работы в данной организации.

2.4 Оборотоспособность земельных участков

Оборотоспособность земельных  участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

Понятие земельного законодательства установлено ст.2 ЗК РФ. Понятие гражданского законодательства дано в ст. З ГК РФ. Согласно данной статье гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пп. 1 и 2 ст.2 ЗК РФ. Буквальное толкование указанных статей ЗК РФ и ГК РФ вынуждает сделать вывод о том, что регулирование оборота земельных участков должно осуществляться нормативными актами уровня закона, а именно федеральными законами, регулирующими гражданско-правовые отношения, а также федеральными законами и законами субъектов РФ, регулирующими земельно-правовые отношения. Однако ЗК РФ предусмотрены случаи, когда те или иные вопросы оборота земель могут быть урегулированы и подзаконными нормативными актами (ч. 4 ст.38 ЗК РФ).

В качестве недвижимого  имущества земельный участок  наделен таким правовым качеством, как оборотоспособность. Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст.260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение или изъятие из оборота определены ЗК РФ как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

В отношении данного  положения следует подчеркнуть, что изъятие и ограничение  в обороте земельных участков может быть установлено только федеральными законами, поскольку Конституция  РФ утверждает, что права и свободы  человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст.55). Кроме того, согласно Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст.62). А ограничение оборота земельных участков является одновременно и ограничением права граждан и их объединений (в том числе юридических лиц) приобретать в собственность земельные участки (это право установлено ст.36 Конституции РФ).