Функция экономичности предполагает сокращение издержек обращения в сфере потребления (затрат покупателей на покупку товаров) и соразмерности спроса населения с заработной платой.

     Функция реализации интересов рыночных субъектов  обеспечивает взаимосвязь этих интересов по принципу, сформулированному А. Смитом: «Дай мне то, что мне нужно, и ты получишь то, что тебе нужно...». Экономический интерес продавцов состоит в получении большего дохода, а покупателя — в удовлетворении потребности с наименьшими затратами. Соединение этих интересов предполагает обмен нужными друг другу полезностями и эквивалентность рыночной сделки.

     1.3 Классификация рынков

 

     Рынок – это система организационно-экономических  отношений, осуществляемая через куплю-продажу  во всех звеньях воспроизводства: в сфере производства, распределения, обмена и потребления [12, 23].

     Рынки классифицируют по разным признакам, важнейшими из которых являются:

     По  организационному признаку (степени  ограничения конкуренции) рынки  подразделяются на:

     Рынок совершенной (свободной) конкуренции;

     Рынок монополистической конкуренции – это такая рыночная структура, когда множество фирм, выпускающих дифференцированный продукт, конкурирует между собой, но ни одна из них не обладает полным контролем над ценами.

     Олигополистический рынок – это рынок, на котором доминирует несколько крупных фирм, т.е. несколько продавцов противостоят множеству покупателей.

     Монополистический рынок – это рынок, на котором товар, у которого нет близких заменителей, продает один продавец, т.е. один продавец противостоит множеству покупателей.

     По  пространственному признаку рынки  подразделяются на:

• Местный рынок (в пределах села, города);
• Региональный рынок (в пределах одного региона);
• Национальный рынок (внутренний);
• Мировой рынок;
• Рынок покупателей;
• Рынок продавцов;
• Рынок государственных учреждений;
• Рынок промежуточных продавцов-посредников.

     По  объектам купли-продажи рынки подразделяются на:

• Рынок товаров и услуг (потребительский рынок) – включает в себя потребительский рынок (рынок предметов потребления) и рынок средств производства (товаров, предназначенных для производственного потребления);
• Рынок труда – на этом рынке осуществляется купля-продажа рабочей силы.
• Информационный рынок – поставщиками информации выступают институты и учебные заведения, научно-технические сообщества;
• Рынок капиталов – состоит из рынка денег и рынка ценных бумаг.
• Рынок ценных бумаг. Основные виды ценных бумаг – это акции и облигации.
• Рынок инноваций, т.е. рынок нововведений, изобретений, рационализаторских предложений, практически также отсутствовал в нашей экономике.
• Рынок лицензий – это торговля технологией.
• Рынок жилья – до недавнего времени в нашей стране существовал в виде купли-продажи частных домов, дач и других владений подобного рода, а также кооперативных квартир, которые могли быть проданы и куплены.

     Помимо  перечисленных признаков рынки  делятся:

     По  степени развития:

• Неразвитый рынок – характеризуется тем, что рыночные отношения носят случайный, чаще всего товарный (бартерный) характер;
• Свободный рынок – характеризуется следующими чертами:

     − неограниченное число участников рыночных отношений и свободная конкуренция между ними;

     − абсолютно свободный доступ к любой хозяйственной деятельности всех членов общества;

     − абсолютная мобильность факторов производства;

     − неограниченная свобода передвижения капитала;

     − наличие у каждого участника абсолютно полной информации о рынке (о норме прибыли, спросе, предложении и т.д.);

     − абсолютная однородность одноименных товаров (отсутствие торговых марок и т.д.);

     − ни один участок свободной конкуренции не в состоянии оказать непосредственное влияние на решение другого неэкономическими методами;

     − цены устанавливаются стихийно в ходе свободной конкуренции;

     − отсутствие монополии (один производитель), монопсонии (один покупатель) и государственного регулирования.;

• Регулируемый рынок – это рынок, подчиненный определенному порядку, который закреплен в правовых нормах и поддерживается государством.
• Деформированный рынок.

     По  характеру ассортимента товаров:

• Замкнутый рынок, на котором представлены товары только первого производителя;
• Насыщенный рынок, на котором представлено множество сходных товаров многих производителей;
• Рынок широкого ассортимента, на котором есть ряд видов товара, связанных между собой и направленных на удовлетворение одной или нескольких связанных между собой потребностей;
• Смешанный рынок, на котором имеются разнообразные товары, не связанные между собой.

     По  характеру продаж:

• Оптовый рынок;
• Розничный рынок.

     По  уровню насыщения:

• Равновесный рынок;
• Избыточный рынок;
• Дефицитный рынок.

     По  соответствию законодательным нормам:

• Легальный рынок;
• Нелегальный рынок – включает теневую торговлю и «черный» рынок.

     По  товарным группам:

• Рынок товаров производственного назначения;
• Рынок потребительских товаров (например, продовольствия);
• Рынок сырья и материалов и т.д.

     По  отраслевому признаку:

• Рынок автомобилей;
• Рынок нефти;
• Рынок компьютерной техники
• Текстильный рынок;
• Рынок сельхозпродукции и т.д.

     В зарубежных странах выделяют также  аукционы, долгосрочные контракты, телефонно-телексный  рынок, разовые сделки, биржевую торговлю. 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2 Анализ функционирования рынка недвижимости в России

     2.1 Рынок недвижимости и его характеристики в России

 

     «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

     В более узком значении понятие  «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

     Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу  различных объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).

     Таблица 1 – Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции 

 

     За  последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

     Тем не менее, его нельзя отнести к  рынку совершенной конкуренции  вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

     Развитие  рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

     Сложные причинно-следственные взаимосвязи  между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (Приложение 1).

     2.2 Этапы становления рынка недвижимости в России

 

     Рынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы. Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприим.чивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога [4, 16].

     Отсюда  и многочисленные махинации с  приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

     Граждане, не представляющие, как жить по законам  рынка, с легкостью впитывают  любую информацию. Появившиеся рекламные  ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку про Московский вентиляторный завод, знаменитого Леню Голубкова и т.д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности – в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.