Обеспечение жилищных прав детей

Определению места жительства гражданина служит его регистрационный учет (ранее так называемая прописка) как по месту пребывания, так и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Такой учет должен обеспечить необходимые условия для реализации гражданином его прав и свобод, а также исполнение им обязанностей перед другими гражданами. Однако регистрация или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, законами РФ, конституциями и законами республик в составе РФ (ст. 3 Закона о праве граждан РФ на свободу передвижения). Основания ограничения права гражданина на выбор места жительства являются исчерпывающими и перечислены в ст. 8 названного Закона.

Регистрация гражданина по месту его жительства осуществляется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995г. №713, а также Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве от 06.04.2004. Право гражданина на выбор места жительства подлежит защите в случае его нарушения в соответствии со ст. 9 Закона о праве граждан РФ на свободу передвижения, ст. 150 ГК РФ. Местом жительства несовершеннолетних, не имеющих паспорта (до достижения 14 лет), признается место жительства их родителей (усыновителей).

Если родители несовершеннолетнего вместе не живут, место жительства ребенка, подростка определяется местожительством того из родителей, с которым он находится постоянно. При отсутствии на этот счет согласия между родителями спор разрешается судом по правилам, предусмотренным семейным законодательством.

Поскольку опекун (попечитель) не приобретает права на жилую площадь подопечного, местом постоянного жительства последнего все-таки будет то, где он находился до передачи под опеку (попечительство), за исключением случаев, когда в результате обмена или по другим основаниям произошло объединение их жилой площади. Когда опекун (попечитель) соблюдает свою обязанность находиться вместе со своим воспитанником, правильнее говорить о временном проживании несовершеннолетнего в семье опекуна (попечителя) либо, наоборот, опекуна (попечителя) в доме своего подопечного. Что же касается правил относительно места жительства несовершеннолетних, переданных на воспитание в приемную семью, то на этот счет в Гражданском кодексе существует пробел. Специфика возникающих при этом правоотношений и предпосылок их появления позволяет сделать вывод, что в приемной семье воспитатель и воспитанник имеют одно и то же место жительства.

Следует отметить, что возможности ребенка самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права, а также создавать для себя обязанности и исполнять их ограничены.

За малолетних в возрасте до 14 лет осуществляют жилищные права и несут обязанности их законные представители (родители, усыновители, опекуны, приемные родители, учреждения, являющиеся опекунами).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приобретают и осуществляют жилищные права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, - с согласия органов опеки и попечительства. Так, с согласия родителей (лиц, их заменяющих) ребенок может совершить сделку, направленную на приобретение жилого помещения в собственность, а также заключить договор социального найма или найма (аренды) жилого помещения. Договор социального найма или аренды может быть заключен с несовершеннолетним в случае смерти или выбытия нанимателя из жилого помещения. Ребенок может быть признан также сонанимателем жилого помещения (статья 672, 677, 686 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права и нести обязанности ребенок может только в случае приобретения полной дееспособности в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации.

Закон не устанавливает никаких ограничений для случаев приобретения детьми в собственность недвижимого имущества независимо от оснований приобретения.

Во-первых, приватизация. Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может стать единственным собственником в том случае, если остальные взрослые оформят отказы в его пользу, он может быть долевым собственником наравне со всеми остальными проживающими.

Во-вторых, он может получить жилье в дар, унаследовать его, ему можно передать кооперативную квартиру, индивидуальный жилой дом, комнату в коммунальной квартире и т.д.

Ребенок может вступить в кооператив. Законом установлен возраст дееспособности для этого – 16 лет.

Распорядиться недвижимостью, принадлежащей ребенку, не так-то просто. Для любого отчуждения необходимо разрешение органов опеки и попечительства. В том случае, если сделка совершается с жильем, которое принадлежит ребенку, но прописан и проживает он в другом месте, соответствующие органы могут проверить расходование средств, полученных по данной сделке, так как и в этом случае, и во всех остальных соблюдение прав и законных интересов детей является их главной задачей.

В договорах социального найма дети не могут выступать в роли нанимателя, так как обязанности нанимателя по договору найма состоят прежде всего в своевременном внесении оплаты за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, а ребенок не имеет постоянного источника дохода, обеспечивающего исполнение этих обязанностей. Особенностью реализации права ребенка на жилище является установление положения о том, что члены семьи нанимателя (в том числе и ребенок), проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Однако в силу отсутствия полной дееспособности несовершеннолетние дети нанимателя имущественную ответственность, вытекающую из договора найма жилого помещения, не несут (ст.69 ЖК РФ).

2. Реализация жилищных прав детей

2.1 Органы опеки и попечительства в обеспечении жилищных прав детей

В первой главе настоящего исследования мы обратили внимание на проблемы осуществления деятельности органов опеки и попечительства в части обеспечения жилищных прав детей. Обратимся к анализу причин таких проблем и поиску вариантов их разрешения.

Как уже отмечалось, с 1 января 2005 года стала действовать новая редакция пункта 4 статьи 292 ГК РФ, в соответствии с которой органы опеки и попечительства, за исключением незначительного числа случаев, фактически отстранены от дачи согласия на совершение сделок с жилыми помещениями.

Как подчеркивается в Докладе о деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2005 году от 22 марта 2006 года «эта новация уже привела к массовому нарушению жилищных прав несовершеннолетних по всей стране». Изменения, внесенные в действующее законодательство и некоторые положения нового Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие право ребенка на жилье стали основой для массовых нарушений конституционных прав несовершеннолетних граждан и, как следствие,   тяжелым социальным последствиям.

Первая группа проблем – отсутствие норм регулирующих те или иные вопросы в деятельности органов опеки и попечительства, слабая нормативная база в регулировании предоставления и защиты жилищных прав детей. Так, например, в документах федерального уровня не урегулировано, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 17 приводит перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделок с недвижимостью и оговаривает недопустимость истребования от заявителя каких-либо иных дополнительных документов, если представленные отвечают требованиям названного Закона и если иное не установлено российским законодательством. В то же время Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают, что в отдельных случаях (не уточняется, каких) на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, в том числе согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Вторая группа проблем – отсутствие легальных критериев деятельности органов опеки и попечительства в части реализации жилищных прав детей.

Основные проблемы, вытекающие из приведенных положений действующего законодательства, связаны с экономической нерациональностью того институционального устройства, которое это законодательство создает. И самая существенная из них - отсутствие каких бы то ни было критериев и правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью.

Как отмечалось еще в Докладе о деятельности Уполномоченного по правам ребенка в Москве (2003 г.), "отсутствуют единые критерии деятельности органов опеки и попечительства, единые подходы в принятии решений, дачи заключений в суды", в результате чего "органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних, не устанавливают, вправе ли родители представлять интересы детей". В докладе за 2005 год подчеркивается, что в настоящее время «не существует законных механизмов предотвращения ухудшения жилищных условий детей, когда их родители или иные родственники пользуются указанной правовой нормой» (ст.292 ГК РФ).

Приведем показательный пример из практики:

«10 апреля 1998 г. Торгашева И.П., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М., 1992 г. рождения, и государственное предприятие "Красная звезда" заключили договор о приватизации Торгашевой И.П. и Торгашевым Д.М. двухкомнатной квартиры 51 в доме 4 "а" по 1-ому Лихачевскому пер. в г. Москве.

10 декабря 1999 г. Стацкий В.А. и Торгашева И.П., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М., заключили договор купли-продажи квартиры 8 в доме 3 по ул. Геофизиков в п. Редкино Конаковского района Тверской области. По условиям данного договора Торгашева И.П. купила 1/3, а Торгашев Д.М. - 2/3 указанной квартиры.

17 января 2000 г. Торгашева И.П. обратилась с заявлением к главе управы района "Головинский" с просьбой дать разрешение на перерегистрацию несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М. по названному адресу. Заявление Торгашевой И.П. было удовлетворено.

16 февраля 2000 г. Торгашева И.П., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М, заключила с Фадеевым А.Л. договор купли-продажи квартиры 51 в доме 4 "а" по 1-ому Лихачевскому пер. в г. Москве. 4 апреля 2000 г. Московским комитетом по регистрации прав была произведена государственная регистрация этого договора (л.д. 58, 59).

Головинский межрайонный прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Торгашева Д.М. к Торгашевой И.П., Фадееву А.Л. и Фадеевой О.В. о признании недействительным договора купли-продажи данной квартиры. Заявление обосновано тем, что жилое помещение было продано Торгашевой И.П. с нарушением прав несовершеннолетнего Торгашева Д.М. В связи с этим прокурор просил суд признать сделку недействительной.

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 5 июля 2001 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 октября 2001 г. и постановлением президиума Московского городского суда от 13 января 2005 г., договор купли-продажи квартиры 51 в д. 4 "а" по 1-му Лихачевскому пер. в г. Москве признан недействительным. Квартира возвращена Торгашевой И.П. и Торгашеву Д.М.; с Торгашевой И.П. в пользу Фадеева А.Л. взыскано 19 980 долларов США.

Определением Головинского районного суда г. Москвы от 29 января 2002 г. изменен порядок исполнения решения Головинского районного суда г. Москвы от 5 июля 2001 г., с Торгашевой И.П. в пользу Фадеева А.Л. взыскана денежная сумма, эквивалентная 19 980 долларов США по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа.

В надзорной жалобе представитель Фадеева А.Л. и Фадеевой О.В. - Нахимова Е.В. просит отменить эти судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Обсудив доводы надзорной жалобы, коллегия находит решение суда от 5 июля 2001 г., определение судебной коллегии от 16 октября 2001 г., определение суда от 29 января 2002 г. и постановление президиума от 13 января 2005 г. подлежащими отмене, так как судебными инстанциями при их вынесении существенно нарушены нормы материального права.

Удовлетворяя заявление прокурора, суд исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетнего Торгашева Д.М., чем существенно были ухудшены его жилищные условия. При продаже квартиры Торгашева И.П. представила документы, не соответствующие действительности. Совершая сделку, она нарушила интересы ребенка.

Судебная коллегия и президиум Московского городского суда признали вывод суда правильным. Однако с выводами судебных инстанций согласиться нельзя.

Как видно из материалов дела, квартира N 51 в доме N 4-а по 1-ому Лихачевскому переулку в г. Москве принадлежала на праве совместной собственности Торгашевой И.П. и ее несовершеннолетнему сыну Торгашеву Д.М., 1992 г. рождения. Торгашева И.П. являлась законным представителем сына и могла выступать в защиту его прав и интересов с любыми физическими лицами и юридическими лицами без специальных полномочий (п. 1 ст. 64 СК РФ).