Операции с муниципальным имуществом

Операции  с муниципальным  имуществом

        Органы местного самоуправления  могут осуществлять с объектами  муниципальной собственности операции  купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования  осуществляется исходя из целей  и задач развития муниципального  образования. Ниже рассматриваются  особенности отдельных операций  с муниципальным имуществом.

       Купля-продажа.  Неэффективная муниципальная собственность  может быть приватизирована. Приватизация  муниципального имущества осуществляется  органами местного самоуправления  самостоятельно в соответствии  с порядком, установленным Федеральным  законом "О приватизации государственного  имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ". По условиям приватизации объекты  муниципальной собственности разбиваются  на категории:

        объекты, приватизация которых  запрещается;

        объекты, приватизация которых  может осуществляться по индивидуальному  решению представительного органа  муниципального образования;

        объекты, приватизация которых  осуществляется администрацией  по программам, ежегодно утверждаемым  представительным органом.

        Представительный орган муниципального  образования утверждает перечни  объектов муниципальной собственности,  подлежащих и запрещенных для  приватизации. Способы приватизации  собственности муниципальное образование  выбирает самостоятельно. Чаще всего  это аукцион или коммерческий  конкурс. Аукцион проводится в  форме открытых торгов, в которых  выигрывает назвавший максимальную  цену. Победителем коммерческого  конкурса объявляется предложивший не только наиболее высокую цену, но и лучшие условия. При равенстве предложений победителем признается участник, чья заявка была подана раньше. Для муниципального образования коммерческий конкурс имеет преимущества, так как оно может выдвигать такие условия приватизации, как сохранение профиля предприятия в течение определенного времени, сохранение рабочих мест и т.п.

        Муниципалитет может приобретать  в собственность необходимое  ему имущество. Продавцами являются  физические и юридические лица, а также органы государственной  власти. Государственную регистрацию  прав собственности осуществляют  специальные учреждения юстиции.

       Мена. Муниципальное  движимое и недвижимое имущество  может быть обменено на другое.

       Дарение. Любое  физическое или юридическое лицо  может безвозмездно передать  в муниципальную собственность  движимое или недвижимое имущество.  Договор дарения также подлежит  государственной регистрации прав  собственности.

       Аренда. В аренду  могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения;  оборудование, транспортные средства  и другое имущество, не теряющее  своих натуральных свойств в процессе использования.

        Организации и граждане, желающие  взять в аренду муниципальное  имущество, подают заявку в  Комитет. Заявка должна быть  рассмотрена в течение определенного  времени со дня ее регистрации.  При поступлении нескольких заявок  проводятся коммерческие торги,  которые выигрывает тот, кто  предоставляет наилучшие условия.

        Администрация может выставить  обязательные условия аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального  ремонта помещений, содержание  их в надлежащем состоянии  и т.п.). Если все они согласованы,  заключается договор аренды между  Комитетом и арендатором. Последний  берет на себя коммерческий  риск, самостоятельно осуществляет  хозяйственную деятельность на  базе арендованного имущества,  получает прибыль. Срок аренды  определяет Комитет с учетом  интересов муниципального образования. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета.

        В отдельных случаях на передачу  муниципального имущества в аренду  может проводиться некоммерческий  конкурс, когда от арендатора  требуют выполнения определенных  условий. Целевым назначением,  без проведения конкурса, муниципальное  имущество может передаваться  в аренду в исключительных  случаях - конкретному арендатору  под определенный вид деятельности.

        Cложившаяся практика оценки эффективности использования муниципальной собственности основывается на анализе состояния и тенденций изменения ее вклада в формирование базы неналоговых доходов местного бюджета. Выделяют следующие задачи обеспечения эффективного управления муниципальной собственностью:

        структурную и количественную  оптимизацию организаций и предприятий  муниципальной формы собственности;

        обеспечение полного и своевременного  учета муниципальной собственности  и всех проводимых с ней  операций;

        создание единой системы контроля  сохранности муниципальной собственности  и использования ее по назначению;

        выработку критериев оптимальных  решений по распоряжению муниципальной  собственностью;

        повышение инвестиционной привлекательности  муниципальной собственности.

  Экономические проблемы  управления муниципальным  имуществом

        При формировании муниципальной  собственности, управлении муниципальным  имуществом и его приватизации  возникают сложные экономические  проблемы. Далее рассматриваются  некоторые из них.

       1. Передача объектов в муниципальную  собственность.

        Основная доля ведомственного  жилья, объектов инженерной инфраструктуры  городов и объектов социального  назначения уже передана в  муниципальную собственность. При  передаче в муниципальную собственность  объектов, остающихся пока в собственности  предприятий, возникают серьезные  проблемы.

        Проблема финансирования. При существующей  практике, подписывая акт приемки  объектов в муниципальную собственность,  орган местного самоуправления  далеко не всегда получает  дополнительные доходы в бюджет  для финансирования их  содержания. Отказ от приема тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто "бросают" социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принимать решение с учетом всех экономических и социальных факторов.

        Проблема износа. По закону владелец  должен передать объект в муниципальную  собственность в состоянии, пригодном  для эксплуатации. На деле зачастую  передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального  ремонта или даже сноса и  переселения жильцов, изношенные  инженерные сети, котельные и  т.п. Муниципальное образование  вправе отказаться от приема  в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая  безвыходность ситуации, соглашается  на это. Такая практика отрицательно  сказывается на его финансовом  состоянии.

       2. Определение условий сдачи в  аренду, обоснованное установление  ставок арендной платы за использование  нежилых помещений и другого  муниципального имущества.

        В данном случае важно найти  баланс интересов между стремлением  муниципального образования увеличить  доходы бюджета от аренды и  опасностью свертывания арендаторами  важных видов хозяйственной деятельности  в связи с высокими затратами  на арендную плату. Надежным  средством решения этой проблемы  является широкая дифференциация  ставок арендной платы в зависимости  от места расположения арендуемого  объекта и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот  и привилегий.

       3. Определение целесообразности  приватизации объекта в сравнении  с арендой и совершенствование  технологии приватизации.

        Здесь могут быть реализованы  разные подходы для экономически  эффективных (доходных) и убыточных  объектов. Доходный объект можно  продать по высокой цене и  получить крупные разовые поступления  в бюджет. В то же время арендная  плата за этот объект будет  пополнять бюджет постоянно и  в связи с инфляцией со временем  может возрастать. Формально выполненный  экономический расчет обычно  свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган  муниципального образования при  согласовании программы на очередной  год не может ограничиться  таким расчетом и должен взвесить  все, в том числе отдаленные  последствия приватизации объекта.

        Цель приватизации убыточных  объектов - сокращение расходов бюджета  на их содержание. Цена объекта  в этом случае может быть  низкой. Единственным ограничителем  является социальная значимость  объекта. Например, в одном из  городов депутаты отказались  включить в представленный администрацией  план приватизации на очередной  год убыточный книжный магазин,  поскольку это был единственный  в городе магазин, специализированный  на продаже учебной и методической  литературы. В условиях бюджетного  дефицита принятие таких решений  является нелегкой задачей.

       4. Приватизация жилья.

        Муниципальная власть заинтересована  в том, чтобы как можно больше  жителей стали собственниками  своих жилых домов и квартир.  Как было показано в главе 5, в соответствии с Федеральным законом 2003 года и новым Жилищным кодексом РФ муниципальное жилье сохранится только для малоимущих (жилищный фонд социального назначения) и некоторых других категорий граждан (специализированный жилищный фонд). Фактически население, несмотря на бесплатность приватизации (за исключением расходов по оформлению соответствующих документов), приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого стали опасения, связанные с лишением владельцев частного жилья бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.

        Для осуществления работ, связанных  с приватизацией жилья, в муниципальных  образованиях создаются соответствующие  структуры, чаще всего в форме  агентств, имеющих статус муниципального  учреждения. Наряду с этим приватизацию  муниципального жилья могут осуществлять  частные агентства.

       5. Приватизация встроенных помещений  в жилых домах.

        Многие органы местного самоуправления  при приватизации предприятий  и организаций, расположенных  на первых этажах жилых домов,  отказывают в приватизации самих  помещений, передавая их предприятиям  в аренду. Таким образом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным же моментом является то, что организация, не получив помещение в собственность, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство.

        Ситуация может измениться благодаря  созданию товариществ собственников  жилья. Встроенное помещение должно  стать коллективной собственностью  товарищества, и уже с ним арендатор  должен будет устанавливать договорные  отношения. Однако и муниципальная власть может участвовать в товариществе как собственник встроенного помещения, если в нем располагается, например, муниципальное учреждение.