Оценка недвижимости на примере складского помещения

И_У = 528 142,50 руб.

ЭВ = ДВ+20 лет = 43+20=63 года

где ДВ – действительный возраст здания = 2013 1970=43 года

И_Н=528 142,50+(4 993 315,182 135 604,66 руб.

 

3. СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЁТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость  оцениваемого здания с учётом накопленного

износа:

С_Д.о.= ВС_Д.о. – И_Н = 4 993 315,18 – 2 135 604,66 = 2 857 710,52 руб.

4. ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли  объекта оценки:

С_З = S_Уч × Ц_З

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли

S_Уч = L × B = 30 × 18 = 540 м²

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков.

Таблица 3

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные  за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена, руб.	1026000	9600000	9000000	8700000	11700000	7800000
Площадь, м2	540	8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за 1 м2, руб.	1900	1200	1800	1338	1500	951
Условия рынка		+3%	+5%	+2%	+1%	+8%
Корректировка на условия  рынка		36	90	27	15	76
Скорректированная цена продажи		1236	1890	1365	1515	1027
Корректировка на местоположение		-	+5%	-	+10%	-
Скорректированная цена продажи		1236	1984,50	1365	1666,50	1027
Корректировка на транспортную доступность		+15%	-10%	-	+5%	-
Корректировка на условия  зонирования		-	-	-10%	-	+5%
Итого скорректированная  цена		1421,40	1786,05	1228,50	1749,83	1078,35

 

5. ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Рыночная стоимость полного  права собственности оцениваемого объекта:

РС_ЗП = ВС_Д.о. – И_Н + С_З

где ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

      И_Н – величина накопленного износа здания, руб.;

      С_З – рыночная стоимость участка земли, руб.

РС_ЗП = 4 993 315,18 – 2 135 604,66 + 1 026 000 = 3 883 710,52 руб.

 

4. РАСЧЕТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

1. РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S_1э × 0,8 × m × A_p × k_r

где S_1э – площадь одного этажа, м²

S_1э = L × B = 30 × 18 = 540 м²

      0,8 – коэффициент,  учитывающий отличие площади  застройки, от площади, сдаваемой  в аренду;

      m – количество этажей в оцениваемом здании;

      A_p – ставка аренды, $/м²

      k_r – курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./$ (k_r = 30 руб./$)

PGI = 540 × 0,8 × 2 × 180 × 30 = 4 665 600 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V + L = PGI ×  + PGI × k_L

где t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

       k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

V + L = 4 665 600 × + 4 665 600 × 0,07 = 559 872 руб.

3. Прочие доходы

MI = PGI × (k_MI – 1) = 4 665 600 ×(1,1 – 1) = 466 560 руб.

где k_MI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью

4. Действительный валовой доход

ЕGI = PGI – (V + L) + MI = 4 665 600 – 559 872 + 466 560 = 4 572 288 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы

OE = FE + VE + RR

где     FE – постоянные расходы;

VE – переменные расходы

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

FE = 0,022 × РС_ЗП + 0,03 × С_Д.о. + 7 × S_1э × m × k_r = 0,022 × 3 883 710,52 + 0,03 × 2 857 710,52 + 7 × 540 × 2 × 30 = 397 972,95 руб.

VE = 25 × S_1э × m × k_r = 25 × 540 × 2 × 30 = 810 000 руб.

RR = k_RR × EGI

где    k_RR – коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения

RR = 0,10 × 4 572 288 = 457 228,8 руб.

OE = 397 972,95 + 810 000 + 457 228,8= 1 665 201,75 руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении

NOI = EGI – OE = 4 572 288 – 1 665 201,75 = 2 907 076,25 руб.

Результаты реконструкции  отчета о доходах

Таблица 4

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета
Потенциальный валовой доход  от сдачи объекта оценки в аренду	PGI = S1э × 0,8 × m × Ap × kr	4 665 600 руб.
Потери от незанятости  и при сборе арендной платы	V + L = PGI ×  + PGI × kL	559 872 руб.
Прочие доходы	MI = PGI × (kMI – 1)	466 560 руб.
Действительный валовой  доход	ЕGI = PGI – (V + L) + MI	4 572 288 руб.
Операционные (эксплуатационные) расходы	OE = FE + VE + RR	1 665 201,75 руб.
Чистый операционный доход  от владения недвижимостью в годовом  исчислении	NOI = EGI – OE	2 907 076,25 руб.

 

2. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Метод прямой капитализации  для расчета рыночной стоимости  недвижимости

РС_ДП = = = 19 380 575 руб.

где     NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.

R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости

5. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Результаты, полученные с  использованием двух подходов к оценке, различаются друг от друга. Поэтому  выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов

РС_о = РС_ЗП × 0,3 + РС_ДП × 0,7

РС_о = 3 883 710,52 × 0,3 + 19 380 575 × 0,7 = 14 731 515,66 руб.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе была определена рыночная стоимость складского помещения с применение двух подходов: затратного и доходного. При оценке затратного подхода определена восстановительная стоимость объекта складской недвижимости с учетом износа. При оценке доходного подхода стоимость определяется на основе доходов, получаемых с оцениваемого объекта. Доходы объекта недвижимости большей частью формируются из арендной платы за объект, величиной коэффициента капитализации. На основании вышесказанного объясняется разница, полученная двумя подходами. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта на основе затратного подхода составила 3 883 710,52 руб., по доходному подходу рыночная стоимость недвижимости составила 19 380 575 руб. При выполнении процедуры согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по складскому зданию стоимость объекта оценки составила 14 731 515,66 руб. Таким образом, затратный подход дает заниженный итог.

Затратный подход основан  на сравнении затрат по созданию объекта  недвижимости, эквивалентному по своей  полезности оцениваемому.

При использовании доходного подхода  оценивается текущая стоимость  будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в  аренду, так и возможную продажу. При доходном подходе основным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является ее доход. Чем он выше, тем большей оказывается рыночная стоимость недвижимости.

Преимущества дополнительного  подхода в том, что он непосредственно  принимает во внимание выгоды от использования  объекта и возможности рынка  в течение срока предполагаемого  владения (12 мес.).

 

ЛИТЕРАТУРА

1. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного, производственного или складского назначения: методические указания для выполнения курсовой работы. А.В.Бурков, В.Г.Никифоров, Ю.А.Ростомянц. СПб.: СПГУВК, 2005. – 47 с.
2. Оценочная компания "ЮниПрайс" http://uniprice-ocenka.ru