Развитие системы ипотечного кредитования

Министерство  образования и  науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Кафедра экономики предприятий и предпринимательства 
 
 
 
 

Допустить к защите

                                                                      Руководитель:   

                                                                                      «     »                            2007г. 

Курсовая  работа  

 на  тему  «Развитие системы ипотечного кредитования» 

Студентки 

Научный руководитель                                                                                                                                                                                        

                                                                                            
 
 
 
 
 
 
 

                                   
 

                            
 
 
 

                                Санкт Петербург

                                         Содержание:

Введение:  

Теоретическая часть                                                                                

Основы ипотечного кредитования.

1.1. Сущность, основные  понятия, отличительные черты ипотеки.

1.2. Классификация  ипотечных кредитов.

1.3. Задачи ипотечного  кредитования.

Мировой опыт развития системы ипотечного кредитования.

2.1Основные модели организации ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике.

2.2. История залога (ипотеки) в России.

Практическая  часть

Заключение.

Список литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

     Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

     Ипотека – сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную- документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту.

     Ипотека – это способ обеспечения  обязательства, когда предметом  залога служит недвижимое имущество.

     Цель курсовой работы заключается в том, чтобы рассмотреть все положительные и отрицательные стороны ипотечного кредитования и как оно влияет на социальное и экономическое развитие страны.

      А также рассмотреть основные задачи и как развивалась система ипотечного кредитования.

     В практической части рассчитать  средние показатели абсолютного  прироста и средний коэффициент  роста, чтобы показать на сколько увеличился объем выданных кредитов в промежутке времени с 2003 по 2006 годы.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Теоретическая часть.

Основы  ипотечного кредитования.

1.1. Сущность, основные  понятия, отличительные  черты ипотеки.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона. В 594 г.до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

1. отменяет поземельные налоги;
2. Вводит свободу завещания.

     Вымороченное имущество уже не  обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получит право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.

     Солон предложил ставить на  имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением  прав кредитора на определенную  сумму. Такой столб получил название ипотека (подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этого стали использовать ипотечные книги, называвшиеся ипотечными.

     Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно- денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны. На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно- денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. В те времена не существовало понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обуславливало дороговизну кредита.

    С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

     Первоначально заложенное по  договору имущество до исполнения  должником своих обязательств  передавалось кредитору и полную  собственность. Такая форма вещного  обеспечения называлась фидуция (сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшее было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были выгодны для заемщика. Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (неформальный залог)- в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при не исполнении заемщиком взятых им обязательств.

     Такая форма залога повышала  уверенность кредитора в возврате  долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами.

      Появление самой ипотеки было  обосновано политическими и экономическими  условиями того времени, то  есть ослаблением рабовладельческого  хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. По существу ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога – залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя.

     Таким образом, понятие «ипотека»  основывается на принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись  лишь условия предоставления, объемы  и цели ипотечного кредита,  надежность его обеспечения, кредитных  отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека-это  одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой  недвижимое имущество  остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательства должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.д.

     Ипотека характеризуется следующими  отличительными чертами.

1. Ипотека, как и всякий залог,- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства-займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
2. В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
3. Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом-закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
5. При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяют в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
6. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитов вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

       Из сказанного следует, что  можно выделить следующие принципы  ипотеки:

1. гласности, или публичности,- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства- преимущества одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности- ипотека прекращается лишь в тех случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

   Следовательно, ипотечный кредит-это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование-это целостный механизм реализации отношений, возникающих  по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

1.2. Классификация ипотечных  кредитов.

    Ипотечные кредиты классифицируются  по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

    ▪ земельные участки;

    ▪ предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

    ▪ жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;

    ▪ дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

    ▪ воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

2. По целям кредитования:

    ▪ приобретение готового жилья;

    ▪ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт;

    ▪ строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.