Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

 

Таким образом, после корректировки ставка дисконта для остаточного прогнозируемого периода составила 20%.

В период прогнозирования  мы равномерно уменьшаем ставку дисконтирования до его значения в остаточный период.

Продажи квартир распределены пропорционально, исходя из того, что первые 3 года будут продаваться по 30% квартир, в остаточный период – 10%.

Теперь произведем итоговый расчет рыночной стоимости ожидамого проектного решения.

Таблица 26 - Расчет рыночной стоимости предлагаемого бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата», тыс. руб.

Показатели	2012	2013	2014	2015	Остаточный период
Выручка от продаж	36789966
Стоимость проекта	4013457,1
Выручка от продаж с учетом изменений	44978820
Стоимость проекта с учетом изменений	4789669,8
Прибыль итого, тыс. руб.	40189150,2
Ожидаемые темпы роста стоимости 1 кв. м. (%)		4,0	3,0	3,0	3,0
Прибыль, тыс. руб.	-	12539014,8	12418447,3	12418447,3	4139482,4
Прибыль до налогообложения	-	12539014,8	12418447,3	12418447,3	4139482,4
Ставка налога на прибыль (%)	-	20,0	20,0	20,0	20,0
Налог на прибыль	-	2507802,9	2483689,4	2483689,4	827896,4
Денежный поток	-	10031211,9	9934757,9	9934757,9	3311586,0
Ставка дисконта для остаточного периода (%)	21,0
Стоимость денежного потока в остаточный период					32913402,8
Ставка дисконта (%)		24,0	22,0	20,0	20,0
Текущая стоимость денежных потоков	-	8089119,1	6674496,1	5749035,6	18130487,4
Стоимость предлагаемого проекта	38643138,2

 

С учетом всех поправок стоимости капитализации доходов данного проекта составит 38643138,2 тыс. рублей, что означает, что предлагаемый проект эффективен и может быть реализован на практике.

 

 

 

Выводы

 

1. Исходя из проведенного  анализа строящихся жилых объектов  в непосредственной близости  от жилого комплекса «Северная регата» и портрет потенциального потребителя наиболее перспективным вариантом совершенствования бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» является - подготовка квартир для продажи с «белой» отделкой. Поскольку вариант отделки «под ключ» более затратен и более специфичен для покупателей. Здесь, нужно исходить из индивидуальных предпочтений каждого покупателя, а не обобщенных, исходя из сегментации потребителей.

2. Представленный дополнительный проект по совершенствованию бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» удорожает весь проект на 776212760 рублей или на 19,3%, что приведет, соответственно к росту стоимости 1 кв. м. жилья.

Если взять среднюю  стоимость квадратного метра жилого комплекса «Северная регата» 75 тыс. руб., то стоимость 1 кв. м. с учетом проекта составит 89000 рубля, что, судя по проведенному анализу средней стоимости квартир в районе новостройки, не выходит за рамки других жилых комплексов.

Общее количество квартир  в ЖК «Северная регата» составляет: 50538 кв.м. По итогам реализации по новой цене квартир без отделки, выручка составит: 44978820 тыс. руб., что выше выручки по первоначальному проекту на 41299854 тыс. руб. (36789966 тыс. руб.).

3. С учетом всех поправок стоимости капитализации доходов данного проекта составит 38643138,2 тыс. рублей, что означает, что предлагаемый проект эффективен и может быть реализован на практике.

 

Заключение

 

В теоретической части  данной работы было выявлено, что:

1. Федеральными законами от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и № 190-ФЗ от 9 декабря 2007 г. «Градостроительный кодекс», определены правовые и экономические основы инвестиционно-строительной деятельности, а также отношения участников инвестиционного процесса в части территориального планирования, архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

2. Капитальное строительство регулируется Градостроительным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ), Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Закон № 39-ФЗ), другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

3. Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Законом № 39-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 2 января 2000 г. № 22-ФЗ).

4. Российский рынок инвестиционно-строительной деятельности представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга развитием, уровнем цен, эффективностью инвестиций, состоянием законодательства и т.д.

5. Проектирование объектов недвижимости базируется на Градостроительном кодексе РФ, ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и др.

6. Инвестиционная деятельность  по строительству жилой недвижимости - совокупность субъектов хозяйственной деятельности и институтов, вовлеченных в процессы инвестирования, строительства, потребления (эксплуатации) с целью распределения экономической выгоды от производства готовой продукции (жилой недвижимости).

7. В 2012 году в Петербурге завершено строительство 612 домов (из них 460 – односемейные), рассчитанных на 41758 квартир.

8. Лидером по объему новостроек в 2012 году стал Пушкинский район, где введено более 643000 кв. м жилья. Это стало возможным благодаря ГК «Балтрос», которая сдала более 500000 кв. м в проекте «Славянка». На втором месте – Выборгский район. Он также обязан этим результатом одному застройщику: «Главстрой-СПб» достроил в 2012 году более 263000 кв. м. На третьем месте – Красносельский (300 000 кв. м), а лидировавший несколько лет Приморский – только на пятом, после Невского района.

9. Самый крупный застройщик – ГК «Балтрос». Комитет по строительству ввел почти 264 тыс. кв. м, столько же – «Главстрой-СПб». Структуры Группы ЛСР сдали около 223 тыс. кв. м. ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») завершило около 225 тыс. кв. м жилья.

10. В последние 3 года рынок нового строительства демонстрировал прирост объемов в среднем на 740 тыс. кв. м ежегодно. Так, в 2010-м на рынок было выведено жилья в новостройках (Петербург и ближайший пригород) на 757 тыс. кв. м больше, чем в 2009-м, а в 2011-м – на 733 тыс. кв. м больше, чем в 2010 г. За 9 месяцев 2012 года рынок получил жилья на 741 тыс. кв. м больше, чем за тот же период 2011-го.

11. Больше всего новых  жилищных комплексов, в настоящее время, в пригородной зоне Всеволожского района. За последние 2,5 года здесь в продажу вышли объекты с общей площадью квартир около 1,3 млн. кв. м. На втором месте, во многом благодаря реализации ЖК «Северная долина», – Выборгский район Петербурга (около 1,1 млн кв. м). На третьем – Приморский район (1 млн кв. м).

12. В основном жилищные комплексы эконом-класс концентрируются на Парнасе, в Парголово, Мурино, Кудрово, Колтушах и прочих окраинах. Комфорт-класс рассредоточен по всему городу, приближаясь к метро, в отличие от эконома. Проекты сегментов «бизнес» и «элита» традиционно располагаются в центре – Петроградский, Московский и Василеостровский, Центральный районы.

При проведении анализа инвестиционного бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» в Санкт-Петербурге сделаны выводы:

1. В целом по итогам  проведенного анализа сделан  вывод, что несмотря на то, что выручка предприятия в 2011 году возросла в 6 раз в сравнении с 2010 годом финансовое положение предприятия неблагоприятно поскольку все основные показатели платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия не соответствуют нормам и баланс ЗАО «ПРАГМА» можно признать неликвидным.

2. Структура предложения по классам жилья на первичном рынке за прошедший год практически не изменилась. Эконом-класс по-прежнему занимает большую часть предложения на рынке и составляет на декабрь 2012 года 58,7% от общего количества строительных объектов. Доля комфорт-класса – на уровне 32,9%, строящиеся дома бизнес-класса – это 8,4% от всего рынка.

Малогабаритные квартиры в настоящее время составляют основную часть предложения на первичном рынке. Это обусловлено спросом на них в сегменте жилья массового спроса, который обеспечивает до 90% продаж. Чем выше класс, тем меньше малогабаритных и однокомнатных квартир и, наоборот, больше трех- и четырехкомнатных и крупногабаритных двухкомнатных.

В бизнес-классе распределение одно-, двух- и трехкомнатных квартир более равномерно.

В элитном сегменте, где  вопрос цены уходит на второй план, ситуация прямо противоположна: двух- и трехкомнатные квартиры доминируют, а однокомнатные – большая редкость. Чаще всего элитные однокомнатные квартиры – это большие по площади квартиры-студии (от 100 кв. м), дающие клиенту возможность планировать жилое пространство на свой вкус.

3. Анализ проекта  жилого комплекса «Северная регата» ЗАО «ПРАГМА» показал, что данный проект является устойчивым к изменению факторов риска. Учитывая это, проектом предусмотрена политика ценообразования, в соответствии с которой:

− во-первых, изменение  стоимости одного квадратного метра  жилья рассчитано исходя из наиболее пессимистического варианта развития событий в ближайшие год-два;

− во-вторых, стоимость  квартир в комплексе «Северная  регата» в проекте установлена  на уровне рыночных цен на аналогичное  жилье в близлежащих микрорайонах.

В связи с этим, вероятность  снижения цен на возводимое жилье  при осуществлении фактических продаж в рамках проекта сводится к минимуму.

В ходе предложений по совершенствованию бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» были сделаны выводы, что

1. Исходя из проведенного  анализа строящихся жилых объектов  в непосредственной близости от жилого комплекса «Северная регата» и портрет потенциального потребителя наиболее перспективным вариантом совершенствования бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» является - подготовка квартир для продажи с «белой» отделкой. Поскольку вариант отделки «под ключ» более затратен и более специфичен для покупателей. Здесь, нужно исходить из индивидуальных предпочтений каждого покупателя, а не обобщенных, исходя из сегментации потребителей.

2. Представленный дополнительный  проект по совершенствованию бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» удорожает весь проект на 776212760 рублей или на 19,3%, что приведет, соответственно к росту стоимости 1 кв. м. жилья.

Если взять среднюю  стоимость квадратного метра жилого комплекса «Северная регата» 75 тыс. руб., то стоимость 1 кв. м. с учетом проекта составит 89000 рубля, что, судя по проведенному анализу средней стоимости квартир в районе новостройки, не выходит за рамки других жилых комплексов.

Общее количество квартир  в ЖК «Северная регата» составляет: 50538 кв.м. По итогам реализации по новой цене квартир без отделки, выручка составит: 44978820 тыс. руб., что выше выручки по первоначальному проекту на 41299854 тыс. руб. (36789966 тыс. руб.).

3. С учетом всех поправок стоимости капитализации доходов данного проекта составит 38643138,2 тыс. рублей, что означает, что предлагаемый проект эффективен и может быть реализован на практике.

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской Федерации (от 12.12.1993 г.), с изм. (от 09.01.1996 г. №20; от 10.02.1996 г. №173; от 09.06.2001 г. №679; от 25.07.2003 г. №841; от 25.03.2004 г.  №1-ФКЗ) /М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2006.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
3. Аакер Д. Стратегическое рыночное управление /Пер. с англ.под ред.Ю.Н.Каптуревского.-СПб:Питер, 2007. - 544 с.
4. Алешин А.В., Безкоровайный В.П., Бурков В.Н., Воропаев В.И., Михеев В.Н., Секлетова Г.И., Титаренко Б.П. Управление  проектами: основы профессиональных знаний и национальные требования к компетенции специалистов. Под редакцией В.И. Воропаева. М.: СОВНЕТ, 2007. -311 с.
5. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия. – СПб: Издательство "Питер", 2007. - 416 с.
6. Беренс В. Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций, перевод с английского "Manual for the Preparation of Industrial Feasibilty Studies" - UNIDO, М.: "Интерэксперт", 2009. – 379 с.
7. Бухалков М.И. Внутрифирменное планирование: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2007 - 392 с.
8. Виханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент: Учебник, 4-е изд. – М.: Экономистъ, 2007. – 311 с.
9. Голубков Е.П. Маркетинг: стратегии, планы, структуры. - М.: Экономика, 2009 -167 с.
10. Джеральд И. Кендалл, Стивен К. Роллинз. Современные методы управления портфелями проектов и офис управления проектами: максимизация ROI. Изд-во: PMSoft, 2010. – 311 с.
11. Ефремов В. С. Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования / Учебное пособие. – М.: Издательство "Финпресс", 2009. - 192 с.
12. Ильенкова С.Д. «Инновационный менеджмент» - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юнити-Дана, 2009. -289 с.
13. Ильенкова С.Д. Инновационный менеджмент. М.:- Банки и биржи, 2008, с.11.
14. Инновационный менеджмент. Вузовская серия. (Электронный ресурс).-Мультимедийный справочник. – М.: Кодекс, 2011.- 1 электрон. опт. Д<spa