Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

 

Выводы

 

1. Федеральными законами от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и № 190-ФЗ от 9 декабря 2007 г. «Градостроительный кодекс», определены правовые и экономические основы инвестиционно-строительной деятельности, а также отношения участников инвестиционного процесса в части территориального планирования, архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

2. Капитальное строительство регулируется Градостроительным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ), Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Закон № 39-ФЗ), другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

3. Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Законом № 39-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 2 января 2000 г. № 22-ФЗ).

4. Российский рынок инвестиционно-строительной деятельности представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга развитием, уровнем цен, эффективностью инвестиций, состоянием законодательства и т.д.

5. Проектирование объектов недвижимости базируется на Градостроительном кодексе РФ, ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и др.

6. Инвестиционная деятельность  по строительству жилой недвижимости - совокупность субъектов хозяйственной деятельности и институтов, вовлеченных в процессы инвестирования, строительства, потребления (эксплуатации) с целью распределения экономической выгоды от производства готовой продукции (жилой недвижимости).

7. В 2012 году в Петербурге завершено строительство 612 домов (из них 460 – односемейные), рассчитанных на 41758 квартир.

8. Лидером по объему новостроек в 2012 году стал Пушкинский район, где введено более 643000 кв. м жилья. Это стало возможным благодаря ГК «Балтрос», которая сдала более 500000 кв. м в проекте «Славянка». На втором месте – Выборгский район. Он также обязан этим результатом одному застройщику: «Главстрой-СПб» достроил в 2012 году более 263000 кв. м. На третьем месте – Красносельский (300 000 кв. м), а лидировавший несколько лет Приморский – только на пятом, после Невского района.

9. Самый крупный застройщик – ГК «Балтрос». Комитет по строительству ввел почти 264 тыс. кв. м, столько же – «Главстрой-СПб». Структуры Группы ЛСР сдали около 223 тыс. кв. м. ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») завершило около 225 тыс. кв. м жилья.

10. В последние 3 года рынок нового строительства демонстрировал прирост объемов в среднем на 740 тыс. кв. м ежегодно. Так, в 2010-м на рынок было выведено жилья в новостройках (Петербург и ближайший пригород) на 757 тыс. кв. м больше, чем в 2009-м, а в 2011-м – на 733 тыс. кв. м больше, чем в 2010 г. За 9 месяцев 2012 года рынок получил жилья на 741 тыс. кв. м больше, чем за тот же период 2011-го.

11. Больше всего новых  жилищных комплексов, в настоящее время, в пригородной зоне Всеволожского района. За последние 2,5 года здесь в продажу вышли объекты с общей площадью квартир около 1,3 млн. кв. м. На втором месте, во многом благодаря реализации ЖК «Северная долина», – Выборгский район Петербурга (около 1,1 млн кв. м). На третьем – Приморский район (1 млн кв. м).

12. В основном жилищные комплексы эконом-класс концентрируются на Парнасе, в Парголово, Мурино, Кудрово, Колтушах и прочих окраинах. Комфорт-класс рассредоточен по всему городу, приближаясь к метро, в отличие от эконома. Проекты сегментов «бизнес» и «элита» традиционно располагаются в центре – Петроградский, Московский и Василеостровский, Центральный районы.

 

Глава 2. Анализ инвестиционного бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» в Санкт-Петербурге

 

2.1 Характеристика и анализ хозяйственной деятельности ЗАО «ПРАГМА»

 

Строительная компания ЗАО «ПРАГМА», основанная в 1997 году в качестве инвестиционной организации рынка недвижимости города и поставщика стройматериалов из регионов Российской Федерации в Санкт-Петербург, уже к 1999 году получила лицензию, которая позволяет осуществлять строительную деятельность и обрела статус застройщика.

На сегодняшний день компания ЗАО «ПРАГМА», действующая одновременно как заказчик, подрядчик и генеральный инвестор приобрела обширный профессиональный опыт в соответствующей сфере. На счету компании множество реализованных объектов жилой застройки высокой и малой этажности.

Организационно-управленческая структура ЗАО «ПРАГМА» соответствует требованиям рынка и специфике услуг компании. В ее основу заложен функционально-матричный способ управления производством, что позволяет эффективно координировать работу подразделений и избегать коммуникационных потерь (приложение 1).

ЗАО «ПРАГМА» представляет собой единый производственно – хозяйственный комплекс, в состав которого входят структурные общестроительные, специализированные и непроизводственные организации.

Материально –  техническое обеспечение производства работ осуществляется управлением  производственно – технологической  комплектации (УПТК).

ЗАО «ПРАГМА» построены и сданы следующие объекты:

-  жилые комплексы "Город Солнца I" и "Город  Солнца II". Построены по индивидуальному проекту в стиле старого Петербурга в Выборгском районе,  на ул. Композиторов  д. 4. , д. 10;

-  малоэтажный жилой комплекс на ул. Руднева, д. 22  к. 1;

-  дом на Богатырском пр. д. 25, к. 1 - "Русский Богатырь";

-  I очередь жилого комплекса "Чайка"  на ул. Туристской, д. 10;

-  II очередь жилого комплекса "Чайка"  на ул. Савушкина, д. 143;

-  малоэтажный жилой комплекс на ул. Кустодиева, д. 17;

-  малоэтажный жилой комплекс на ул. Кустодиева, д. 19;

-  современный жилой комплекс PRAGMA-HOUSE на ул. Композиторов, д. 18;

-  I очередь в жилом комплексе "Северная Регата" на Богатырском пр., д. 49, к. 2;

-  II очередь в жилом комплексе "Северная Регата" на Богатырском пр., д. 49, к. 1.

Проектируется новый  жилой комплекс в Парголово у  станции метро "Парнас".

В планах компании приобретение новых земельных участков под  строительство домов.

В экономическом анализе  особое внимание уделяется изучению состояния, динамики и структуры основных средств, так как они занимают большой удельный вес в общей сумме основного капитала предприятия. От их количества, стоимости, технического уровня, эффективности использования во многом зависят конечные результаты деятельности предприятия: выпуск продукции, её себестоимость, прибыль, рентабельность, устойчивость финансового состояния. Основываясь на данных бухгалтерской отчетности (приложения), охарактеризуем основные фонды организации.

Оценка наличия и состава основных фондов ЗАО «ПРАГМА» представлена в таблице 4.

 

Таблица 4 - Показатели движения и эффективности использования основных средств ЗАО «ПРАГМА» за 2009-2011 гг.

Показатели	Годы			Отклонение		Темп роста, %
	2009	2010	2011	2010 г.от 2009 г.	2011 г.от 2010 г.	2010 г. к 2009 г.	2011 г. к 2010 г.
1	2	3	4	5	6	7	8
1 .Основные средства	1824542	2381153	2432717	556611	51564	130,5	102,1
2. Среднегодовая стоимость основных  средств	1824542	2102847	2406935	278305	304088	115,2	114,4
3. Выручка от продаж	5591	6625	407152	1034	400527	118,4	В 6 раз.
4. Среднесписочная численность  работников, чел.	489	516	645	27	129	125,0	115,1
5. Фондоотдача	0,003	0,003	0,16	-	0,157	-	В 5 раз
6. Фондоёмкость	326,3	317,4	5,91	-8,9	-311,5	97,2	-1,8 р.
7.Фондовооружённость	3731,1	4075,2	3731,6	344,1	-343,6	109,2	91,5

 

По данным таблицы 4 видно, что в 2010 году по сравнению с 2009 годом сумма основных средств увеличилась на 556611 тыс. руб., в 2011 году по сравнению с 2010 годом сумма основных средств увеличилась на 51564 тыс. руб., что следует отметить как положительный момент в деятельности предприятия и свидетельствует об увеличении его производственной мощности предприятия.

В течение 2010 года по сравнению  с 2009 годом увеличилась среднегодовая  стоимость основных средств на 278305 тыс. руб., аналогичная ситуация и в 2011 году, по сравнению с 2010 годом, наблюдается повышение среднегодовой стоимости основных средств на 304088 тыс. руб.

Выручка от продажи увеличилась в 2010 году по сравнению с 2009 годом на 10344 тыс. руб., а в 2011 году, по сравнению с 2010 годом наблюдается увеличение выручки от продажи на 400527 тыс. руб., что является положительной тенденцией в деятельности предприятия.

Фондоотдача в 2010 году не изменилась по сравнению с 2009 годом на,. Но в 2011 году по сравнению с 2010 годом, показатель фондоотдачи увеличился на 0,157 пункта, т.е. больше строительных услуг было получено с каждого рубля основных фондов, т.е. эффективно были они использованы.

Фондоёмкость в 2010 году уменьшилась по сравнению с 2009 годом на 8,9 пункта, в 2011 году по сравнению с 2010 годом показатель фондоёмкости уменьшился на 311,5 пункта, что говорит о том, что потребность в основном капитале на каждый рубль товарной продукции уменьшилась.

Фондовооружённость в 2010 году по сравнению с 2009 годом увеличилась  на 344,1 пункта, в 2011 году, по сравнению с 2010 годом фондовооруженность уменьшилась на 343,6 пунктов, что свидетельствует об увеличении производительности труда.

Оценим состояние, структуру  и эффективность использования  оборотных активов предприятия, характеризующих степень ликвидности  предприятия. Оценка наличия и состава оборотных активов ЗАО «ПРАГМА» за 2009-2011 гг. представлена в таблице 5.

Таблица 5 - Оценка наличия и состава оборотных активов ЗАО «ПРАГМА» за 2009-2011 гг., тыс. руб.

Показатели	Годы			Отклонение (+;-)		Темп роста, %
	2009	2010	2011	2010 г.от 2009 г.	2011 г.от 2010 г.	2010 г. к 2009 г.	2011 г. к 2010 г.
1	2	3	4	5	6	7	8
Запасы	7	83	1047992	76	1047909	1185,7	В 1262 р.
В том числе: материалы	7	7	10	-	3	-	142,8
Готовая продукция	-	-	1046437	-	1046437	-	100
расходы на продажу	-	-	1073	-	1073	-	100
Незавершенное производство	-	76	472	76	396	100	521,0
Налоги по приобретенным ценностям	-	-	3208	-	3208	-	100
Дебиторская задолженность	49103	81156	41706	32053	-39450	165,2	51,38
Краткосрочные финансовые вложения	-	-	121000	-	121000	-	100
Денежные средства	1213	3092	68384	1879	65292	254,9	2211,6
Прочие оборотные активы	1013	714	2927	-299	2213	70,4	409,9
Итого	51336	85045	1285217	33709	1200172	165,6	1511,2

 

По данным таблицы 5 наибольший удельный вес в оборотных активах имеют запасы. Отрицательным моментом в 2010 году является то, что повышение доли оборотных средств организации произошло за счет резкого роста дебиторской задолженности на 165,2%, а ее доля в оборотных активах увеличилась, но в 2011 г. наметилась тенденция к ее уменьшению в доли оборотных активов. Произошло увеличение наиболее ликвидных оборотных активов (денежных средств) в 2010 году, по сравнению с 2009 г на 1879 тыс. руб., и в 2011 году по сравнению с 2010 годом на 65292 тыс.руб.

Таким образом, анализ основных показателей использования оборотных средств предприятия позволяет сделать вывод о их повышении и эффективности их использования в 2011 г. по сравнению с 2009 г.

Внешним проявлением  финансовой устойчивости предприятия является его ликвидность и платежеспособность.

Активы, сгруппированные  по степени убывания ликвидности  и пассивы, по степени срочности  погашения ЗАО «ПРАГМА» за 2009-2011 гг. сведены в таблице 6 и определены платежные излишки и недостатки.

Таблица 6 - Ликвидность баланса ЗАО «ПРАГМА», тыс. руб.

Актив	2009 г.	2010 г.	2011 г.	Пассив	2009 г.	2010 г.	2011 г.	Платежный излишек (+) или недостаток (-)
								2009 г.	2010г.	2011 г.
Наиболее ликвидные активы (А1)	1213	3092	189384	Наиболее срочные обязательства (П1)	1572439	2180124	3329211	-1571226	-215032	-3139827
Быстрореализуемые активы (А2)	49103	81156	41706	Краткосрочные пассивы (П2)	1111	2527	2549	3799	78629	39157
Медленно реализуемые активы (А3)	1020	797	1054127	Долгосрочные пассивы (П3)	300745	282219	384610	-299725	-281422	669517
Труднореализуемые активы (А4)	-	-	-	Постоянные  пассивы (П4)	1583	1329	1565	-1583	-1329	-1565