Аренда зданий и сооружений

       После выполнения обязанностей по формированию земельного участка Общество 30 октября 2007, 15 ноября 2007, 10 и 13 декабря 2007 обращалось в ТУ ФАУФИ по Тюменской области с просьбой о предоставлении земельного участка в аренду, подготовке проекта договора и о заключении договора аренды на земельный участок под арендуемым движимым и недвижимым имуществом (л.д. 75, 84, 86, 88).

       В связи с тем, что решение о  предоставлении земельного участка  в аренду заявителю уполномоченным органом не принято, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, так как считает, что бездействия ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

       Суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что право ОАО "НПО "Нефтепроммаш" на получение земельного участка в аренду предусмотрено договором аренды имущества и закреплено в статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, уклоняясь от заключения договора, ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушает права и законные интересы общества.

       Кроме того, в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор..."³²

       Также судебная практика позволяет сделать  следующий вывод: Арендатор недвижимого имущества в силу закона имеет право пользования земельным участком, на котором расположено это имущество. Такой участок не может передаваться в пользование (в том числе в субаренду) лицу, которое не является правообладателем арендуемого имущества.

       Например, постановление ФАС Московского округа от 06.08.2010 N КГ-А40/7876-10 по делу N А40-139570/09-21-992 подтверждает данный вывод. "...Кроме того, судом был правильно установлен и тот факт, что ООО "АУРЕЛ" в силу договора аренды недвижимого имущества N ЦРИА/4/А/0311010000/06/004840 является арендатором складского здания общей площадью 372,1 кв. м, расположенного на земельном участке, в отношении которого на торги было выставлено право заключения договора субаренды в составе лота N 1.

       В соответствии с п. 22 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. При этом арендатор строения или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

       Таким образом, коллегия находит обоснованным также и вывод суда о том, что передача прав владения и пользования земельным участком, занятым арендуемым складским зданием, возможна не ранее истечения срока действия договора соответствующего здания. В данном случае, заключение договора субаренды земельного участка с лицом, не являющимся правообладателем недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке, противоречит положениям ст. 652 ГК РФ, Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и грубо нарушает права истца в пользовании и владении принадлежащим ему объектом недвижимого имущества..."³³

       1.2.2. С какого момента можно сдавать в аренду здание и сооружение

       Существуют ситуации, когда организация завершила строительство здания, строения которого собирается сдавать в аренду. Предварительно она должна получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, затем зарегистрировать право собственности на него, что занимает определенное время. Однако строительство отвлекает много средств, и собственники заинтересованы в более ранних сроках сдачи помещений в аренду.

       После получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию ГК РФ предусматривает, что собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Из ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и, соответственно, данное право возникает с момента такой регистрации. Следовательно, если договор аренды зданий и сооружений был заключен и вступил в действие до момента регистрации права собственности на здание, то такая сделка, как не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, может быть признана судом ничтожной.³⁴

       Из  вышесказанного следует, что до регистрации права собственности на здание организация не вправе сдавать помещения в аренду. Аналогичный вывод, следует из Письма УФНС России по г. Москве от 18.04.2008 № 20-12/037669.1³⁵.

       Аналогичным образом высказался и ФАС СЗО в Постановлении от 11.03.2009 по делу № А56-12329/2008³⁶: договор аренды является ничтожной сделкой при отсутствии у арендодателя права распоряжаться имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.

       Однако  стоит отметить, что есть и другое мнение. Так, в Постановлении от 20.02.2009 по делу № А08-2798/2008-10³⁷ ФАС ЦО исходил из фактического возникновения правоотношений, связанных с арендой. Судьи заключили, что отсутствие регистрации права собственности на переданные в аренду здания и сооружения не является основанием для вывода об отсутствии самого права и признания договора аренды ничтожным, так как между сторонами договора возникли фактические отношения по возмездному пользованию имуществом, которые не противоречат нормам гражданского права и, в частности, положениям об аренде. Кроме того, обращено внимание на то, что до государственной регистрации лицо, создавшее недвижимое имущество, также является его собственником, хотя не может им распоряжаться как недвижимым.³⁸

       Принимая  во внимание вышесказанное, отметим: несмотря на имеющиеся в судебной практике положительные решения, арендодателям стоит придерживаться законодательных норм и сдавать в аренду здания и сооружения после регистрации права собственности на него, что снизит риск признания договора аренды ничтожным.³⁹

       1.2.3. Аренда части или конструктивных элементов здания, сооружения

       Согласно  ГК РФ по договору аренды здания или  сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По смыслу законодательного акта в аренду должно быть передано именно здание или сооружение, а не его часть.

       Однако  арбитражная практика придерживается расширительного толкования данной нормы. Суды признают возможность передачи в аренду части здания. Данный вывод подтверждается судебной практикой, например: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.11.2009 по делу №А29-7363/2008⁴⁰, ФАС Дальневосточного округа от 17.11.2008 №Ф03-4530/2008⁴¹, ФАС Московского округа от 11.05.2007 №КГ-А40/2123-07⁴².

       Договор аренды признается заключенным только в том случае, если стороны согласовали его предмет, то есть имущество, которое передается во владение и пользование арендатору. Это означает, что переданная в аренду часть здания или сооружения должна быть индивидуализирована (например, путем указания в договоре конкретных помещений, которые передаются арендатору).

       Из  этого следует, что, если невозможно установить, где находится часть  здания или сооружения, подлежащая передаче в аренду, договор аренды части здания или сооружения может быть признан незаключенным⁴³.

       Здание  включает помещения, стены, лестничные переходы и прочие составляющие. Конструктивные элементы зданий, в частности стены или крыши, представляют интерес для рекламораспространителей, которые размещают на них объекты наружной рекламы, например настенные панно, перетяжки и прочее. В связи с этим возникают вопросы о возможности сдачи в аренду конструктивных элементов либо необходимости заключения иного договора на пользование такими объектами. ⁴⁴

       П. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой⁴⁵, предусматривает, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует только отдельный конструктивный элемент этого здания (крышу) для размещения рекламы, не является договором аренды. Так как крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, она не может являться объектом аренды. Вследствие этого суд признал правомерным неприменение собственником здания по отношению к такому пользователю статьи ГК РФ, предусматривающей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

       Суды  округов в основном придерживаются указанной позиции Президиума ВАС РФ. Так, в Постановлении от 13.05.2009 по делу №А72-4923/2008 ФАС ПО⁴⁶ рассмотрел договор на установку и размещение рекламных конструкций на витринных стеклах фасадной части нежилых помещений здания и сделал следующий вывод. Поскольку фасадная часть здания (стены, оконные рамы) не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта в отрыве от объекта недвижимости, данный договор нельзя отнести к договорам аренды. Вследствие этого судьи посчитали, что договор с собственником здания на установку и размещение рекламных конструкций на фасадной части нежилых помещений в случае, когда такие помещения находятся в аренде у третьего лица, может быть заключен, если владелец рекламных конструкций получит согласие арендатора помещений.

       Пленум  ВАС РФ в п. 7 Постановления от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"⁴⁷ в значительной степени приблизил договор использования отдельного конструктивного элемента здания для установки рекламной конструкции к договору аренды. Сделан вывод: по соглашению собственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

       Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе, в отличие  от арендатора, предъявлять некоторые  требования. Несмотря на то, что высшая судебная инстанция не признает договор пользования отдельным конструктивным элементом здания договором аренды, она полагает, что к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. В частности, подобные договоры подлежат государственной регистрации применительно к ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.⁴⁸

       Из  вышесказанного следует: в договоре аренды помещения имеет смысл  закрепить положение о том, что  помещение сдается в аренду со всеми конструктивными элементами и арендатор вправе распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе размещать рекламу.

       1.2.4. Арендная плата

       Для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное  в письменной форме условие о  размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается  незаключенным. Вопрос о включении в договор аренды зданий и сооружений условий, не отнесенных законом как к обязательным, решается, разумеется, по соглашению сторон.

       Плата за пользование имуществом (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на определённых условиях и в конкретные сроки, оговоренные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, а так же условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.⁴⁹

       Арендная  плата применительно к зданию и сооружению устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Например, при сдаче в аренду какого-либо здания или сооружения с находящимся в нём оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и тому подобное.⁵⁰

       Арендная  плата может осуществляться в  различных формах (денежная, натуральная, смешанная).

       Арендатор не вправе оплачивать имущественные  налоги за арендодателя. Обязанность по уплате налогов исполняется исключительно налогоплательщиком, в данном случае - балансодержателем⁵¹. Арендатор в таком случае может только возместить налог непосредственно арендодателю в соответствии с действующим между ними договором.