Аренда зданий и сооружений

       Таким образом, при передаче имущества стороны договора аренды обязательно должны составить акт приема-передачи, в котором им надлежит указать состояние передаваемого в аренду имущества.

       ФАС МО в Постановлении от 25.03.2009 N КГ-А40/2016-09⁹³ рассмотрел случай, когда в акте приема-передачи не было сказано о недостатках предмета аренды (на момент приема техническое состояние помещения было признано удовлетворительным). Суд посчитал, что отсутствие в арендуемом помещении электроснабжения не является недостатком сданного в аренду помещения, препятствующим пользованию, ответственным за которое должен быть арендодатель. Было обращено внимание на следующее:

       - в договоре аренды не предусмотрено  возложение на арендодателя обязанности по обеспечению переданных в аренду помещений электроэнергией;

       - условиями договора аренды предусмотрено  самостоятельное или за свой  счет принятие арендатором необходимых мер для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, в том числе электроснабжения.

       Несмотря  на имеющуюся положительную арбитражную  практику, арендодателю необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 612 ГК РФ он должен передать имущество в состоянии, соответствующем его предназначению, и несет ответственность за недостатки имущества, препятствующие его использованию арендатором. Суды обращают внимание на применение данных положений и, несмотря на подписание арендатором акта приема-передачи имущества, учитывают другие факты, поэтому могут поддержать и арендатора.⁹⁴

       Таким образом, арендодателю необходимо обращать особое внимание на состояние передаваемого  имущества, а также на соответствие этого имущества целям его  использования. В договоре аренды имеет  смысл прописать существенные недостатки объекта аренды, сторону, которая несет расходы на текущий и капитальный ремонт, возмещение или невозмещение подобных расходов арендатору. Важно также, чтобы был составлен и подписан сторонами акт приема-передачи объекта аренды с указанием в нем существенных недостатков объекта аренды (если таковые имеют место). Это снизит риск споров с арендатором относительно каких-либо недостатков данного имущества.

       Кроме того, к арендатору при использовании  помещения после окончания срока  договора можно применить санкции, если в договоре не предусмотрена неустойка за просрочку платежа.

       Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный  суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

       В ходе судебного разбирательства  установлено, что после прекращения  договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное  по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.

       Решением  суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании части второй статьи 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.

       В удовлетворении требования о взыскании  процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой  на то, что статья 622 Кодекса не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.

       В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

       В кассационной жалобе истец просил решение  суда в части отказа в иске о  взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию, независимо от основания его возникновения.

       Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.

       Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

       Исходя  из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

       Обязательство арендатора по внесению арендной платы  за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

       Кроме того, суд отметил, что норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

       Учитывая  изложенное, суд кассационной инстанции  решение суда первой инстанции изменил  и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.⁹⁵

       Таким образом, арендодатель вправе требовать  от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

       2.8. Прекращение договора  аренды

       В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

       В том случае, когда по условиям договора имущество, переданное в аренду, продолжало числиться на учете арендодателя, в бухгалтерском учете никаких дополнительных проводок в системном учете не оформляется. Исключением является случай, когда арендатор с согласия арендодателя произвел улучшения, стоимость которых в соответствии с действующим законодательством должна быть отнесена на увеличение балансовой стоимости объектов основных средств. Эти суммы должны быть оплачены арендатору (посредством перечисления денежных средств с расчетного счета или зачета в счет причитающейся арендодателю арендной платы).

       Например, организация торговли с согласия арендодателя произвела дооборудование арендованного помещения пожарной сигнализацией. Расходы составили 20 тыс. руб., размер ежемесячной арендной платы равен 50 тыс. руб.

       Расчеты за произведенные улучшения произведены  посредством зачета в счет последнего платежа по арендной плате. Помещение  числилось на балансе арендодателя.

       Особенностью  возврата зданий и сооружений является то, что такая передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

       Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды здания или сооружения, обязательство арендатора возвратить (передать) здание или сооружение арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).

       Акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, может рассматриваться судом как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды. Это подтверждается следующим примером. Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06 "...Согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

       По  акту от 11.01.2005, подписанному сторонами, нежилое помещение площадью 2423,2 кв. м, расположенное по названному адресу, передано ООО "Инвестстройиндустрия" ГУИН Минюста России.

       Суд апелляционной инстанции обоснованно оценил акт от 11.01.05 как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, в связи с чем довод заявителя жалобы о несоблюдении простой письменной формы при расторжении договора не может быть принят во внимание...".⁹⁶

       Расторжение договора аренды зданий и сооружений также осуществляется согласно общим положениям об аренде.⁹⁷

       Ст. 619, 620 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора.

       По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

       1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

       2) существенно ухудшает имущество;

       3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную  плату;

       4) не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

       По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

       1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

       2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

       3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

       4) имущество в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для использования.⁹⁸

       В то же время ст. ст. 619, 620 ГК РФ сформулированы законодателем диспозитивно. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора. При этом в п. п. 25, 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 содержатся разъяснения по этому вопросу, позволяющие сделать следующие значимые практические выводы:

       - основания досрочного расторжения  договора аренды, установленные  сторонами в договоре, могут быть  обусловлены даже несущественным  нарушением условий договора аренды, а могут и вовсе не быть связаны с какими-либо нарушениями условий договора аренды;

       - в договоре аренды могут быть  предусмотрены основания отказа  от исполнения договора аренды и его расторжения также и во внесудебном порядке.

       Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения обладают фактически полной свободой усмотрения при установлении в договоре оснований для досрочного расторжения договора (как в судебном, так и во внесудебном порядке). Такое толкование статей 619, 620 ГК РФ подтверждается также судебной практикой по конкретным делам⁹⁹.