Договор купли-продажи недвижимости

Содержание 

Введение………………………………………………………………………..3 - 4 

Глава 1. Понятие договора купли-продажи недвижимости………………...5 - 7

Глава 2. Элементы договора купли-продажи недвижимости……………..8 - 17         

2.1. Предмет и существенные условия договора купли-продажи недвижимости………………………………………………………………...8 - 12

2.2. Форма договора купли-продажи недвижимости и порядок его заключения…………………………………………………………………..13 - 17

Глава 3.  Содержание договора купли-продажи недвижимости………...18 - 27

3.1. Права  и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости……………………………………………………………….18 - 22

3.2. Исполнение  и прекращение договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………………….23 - 27

Заключение……………………………………………………………….…28 - 30

Список  использованной литературы………………………………………31 - 32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

    Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, поэтому положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И не случайно, что договор купли-продажи недвижимости, очевидно, занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

    В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют больший интерес тем, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

    Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

     Под недвижимостью следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, что обыкновенные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить их сущность.

     Будучи  фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит  в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

     Целью настоящего исследования является рассмотрение гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, выявление основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному договору, а также выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости, то есть особенностей, присущих данному виду договоров.

     Задачи  работы состоят в изучении предмета и существенных условий договора купли-продажи недвижимости, формы и порядка его заключения, установлении прав и обязанностей сторон, а также особенностей исполнения и прекращения договора купли-продажи недвижимости.

     В работе дан анализ научной литературы таких авторов как Брагинский М.И., Покровский И.А., Скиба П.В., Скловский К.И., Скворцов О.Ю. и др. Приведены различные точки зрения относительно некоторых спорных вопросов, что позволяет ещё раз убедиться в актуальности данной темы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Понятие договора купли-продажи недвижимости 

     Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

     С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

     Из  определения договора купли-продажи  следует, что он создает обязательство  продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.

     В системе действующего российского  законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа". В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости. Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

     - недвижимое имущество обладает  особой имущественной и социальной  ценностью, требующей учета этих  обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

     - недвижимое имущество неразрывно  связано с земельными участками;  поземельная недвижимость в принципе  является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться  при создании юридических условий оборота этого имущества;

     - недвижимые вещи являются индивидуально-определенными  вещами, что существенным образом  влияет на порядок и способы  определения их стоимости, а  также условий оборота;

     - недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

     Все указанные обстоятельства свидетельствуют  о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества  и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

     Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).

     В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого  характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы  жилищного права не влияют на условия  отчуждения такого имущества.

     Особые  режимы оборота недвижимого имущества  установлены и в отношении  купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

     Особый  порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества из публичной  в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство.¹ В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

     Таким образом, из определения договора купли-продажи недвижимости следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи в собственность покупателя, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить такую вещь. Недвижимость обладает  рядом специфических признаков, что определяет особый порядок её отчуждения.

Глава 2. Элементы договора купли-продажи недвижимости

2.1. Предмет и существенные условия договора купли-продажи недвижимости 

     К существенным условиям договора продажи  недвижимости относятся: условие о  предмете договора (который, как известно, рассматривается в качестве существенного  условия любого договора) и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

     К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем  земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным.

     В юридической литературе обсуждается  вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи  недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество.² Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности.³

     В.В. Витрянский указывает, что "предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества".⁴

     Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава  предмета обязательства по договору купли-продажи.⁵ Именно эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

     Однако  вернемся к формулировке понятия  недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

     - отнесение к недвижимости земельных  участков;

     - отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно;

     - отнесение к недвижимости движимых  по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

     Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой, которая будет рассмотрена ниже - в соответствующих главах настоящей работы.

     Как видно при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии "прочной связи с землей" и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.