Договор купли продажи недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 

по дисциплине «ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО»

Тема: Договор купли-продажи недвижимости. 
 
 
 
 
 

 

Томск 2011  

СОДЕРЖАНИЕ: 
 

 
 
 

        
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Введение

 
 

      Гражданское право регулирует  гражданские правоотношения, т.е. имущественные и связанные с ними личные неимущественные права. Всякое правоотношение возникает вследствие юридических фактов. Все юридические факты можно подразделить на правомерные и неправомерные действия граждан и юридических лиц, а также события. К правомерным действиям граждан, направленным на возникновение, изменение, прекращение гражданского правоотношения относят, к примеру, сделки, предусмотренные законом, а также не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Договор представляет собой одно из самых уникальных правовых средств, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе, может быть удовлетворён лишь посредством удовлетворения интереса другой стороны. Это и порождает общий интерес сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении.

    Договор - это наиболее оперативное и гибкое средство связи между производителем и потребителем, изучения потребности  и немедленного реагирования на них  со стороны производства. В силу этого именно договорно-правовая форма  способна обеспечить необходимый баланс между спросом и предложением, насытить рынок теми товарами, которыми нуждается потребитель. Договор является основным документом, определяющим права и обязанности сторон, заключивших его.

    В данной курсовой работе рассмотрим особенности договора купли-продажи недвижимости

    Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли продажи, поэтому отношение по купли продажи недвижимого имущества в субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купли продажи». 
 
 
 
 
 
 
 

Понятие и особенности  договора купли-продажи  недвижимости 
 

    Согласно  п. 3. ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

    Согласно  п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    Кроме вышеуказанного, согласно ст.132 ГК РФ недвижимостью  признается предприятие в целом  как имущественный комплекс.

    Таким образом, определяя понятие договора купли-продажи недвижимости можно говорить о том, что это сделка с участием 2-х и (или) более лиц (как физических так и юридических) результатом которой является возникновение, изменение, прекращение права собственности на недвижимое имущество.

    В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления – государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это.

      При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п.2 ст.298 ГК РФ).

    К особенностям договора купли-продажи  недвижимости относятся:

1. Обязательная письменная форма договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме либо по соглашению сторон в нотариальной форме. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
2. Договор купли-продажи объекта недвижимости представляющего собой жилое помещение является действительным с момента его государственной регистрации.

    На  остальные виды недвижимости согласно ст. 433 ГК РФ договор купли-продажи считается действительным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

    Из  судебной практики:

    Комитет по управлению имуществом обратился  в арбитражный суд, с иском  к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

    Арбитражный суд в удовлетворении исковых  требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом  установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска.

      Во взыскании пеней отказано  в связи с тем, что договор  не зарегистрирован в установленном  порядке, т.е. не вступил в  законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции,  договорная ответственность не применяется.

    Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые  требования комитета о взыскании  с общества пеней за просрочку  оплаты в размере, предусмотренном  договором.

    При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

    В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

    Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.1ст.433 ГК РФ, а не с момента его государственной регистрации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Существенные  условия договора купли-продажи недвижимости 
 

    Как известно, любой гражданско-правовой договор состоит из определенной совокупности условий, в которых закреплены права и обязанности сторон. Совокупность этих условий и составляет содержание договора.

    Условия договора делятся на три группы: существенные, обычные и случайные.

    К существенным относятся условия, которые необходимы для того, чтобы договор считался заключенным. Существенные условия также можно разделить на три группы:

1. Условия о предмете договора.
2. Условия, которые названы в законе или правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
3. Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    К первой группе существенных условий, поскольку  речь идет о купле-продаже недвижимости, соответственно относятся:

      - данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Такими данными служат: технический паспорт БТИ, кадастровый план земельного участка;

      - цена договора (ст. 555 ГК РФ). Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п.3 ст.424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объекта недвижимости.

    Ко  второй группе существенных условий  относятся:

1. Обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимости (требование ст. 550 ГК РФ).
2. Обязательная государственная регистрация:

• договора и права собственности (перехода права собственности) при купле-продаже жилого помещения;

• права собственности (перехода права собственности) при купле-продаже других объектов недвижимости (ст. 551 ГК РФ);

3. Указание перечня лиц, которые после продажи жилого помещения сохраняют право проживания в нем (ст. 558 ГК РФ).

    В эту же группу условий соответственно можно включить, условия не выполнение которых влечет недействительность сделки (так как договор купли-продажи есть не что иное как сделка) согласно  гл. 9 ч.1 ГК РФ, а именно:

1. соответствие сделки закону или иным нормативно-правовым актам (ст.168 ГК РФ);
2. соответствие основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ);
3. недействительность мнимой и притворной сделок (ст.170 ГК РФ);
4. совершение сделки дееспособными и правоспособными лицами (ст.171-176 ГК РФ);
5. способность сторон понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК РФ);
6. отсутствие у сторон заблуждения относительно природы и последствий сделки (ст.178 ГК РФ);
7. отсутствие обмана, насилия или угрозы насилия, стечения тяжелых обстоятельств или злонамеренного соглашения (ст.179 ГК РФ).

    К третьей группе условий можно отнести все те договоренности между сторонами по сделке, которые не противоречат закону и являются дополнительными.

    К таким условиям можно отнести, например:

• соглашение о заключении договора в нотариальной форме;
• установление сроков освобождения жилого помещения прежним владельцем;
• соглашение об устранении недостатков.

 
 
 
 
 

    Передача  недвижимости 
 

    В целях более полной защиты прав покупателя, независимо от того юридическое это  лицо или физическое, в ГК РФ (ст.556) установлено правило, согласно которому передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.