Договір найму (оренди) житла

План

Вступ…………………………………………………………………………………………2

1. Конституційні права громадян на житло і способи його реалізації……………………..4
2. Поняття, правова характеристика і зміст договору найму (оренди) житла…………......8
3. Сторони договору найму (оренди) житла. Житлове право наймача та його членів сім’ї. Правове положення тимчасових мешканців і користувачів…………………………...20
4. Умови надання громадянам житла……………………………………………………….23
5. Ордер на житло і його значення. Підстави, порядок і наслідки визнання ордера недійсним…………………………………………………………………………………..26
6. Зберігання житла за тимчасово відсутнім громадянином. Порядок виселення громадян, що втратили право на користування житлом………………………………...29
7. Виселення наймача та осіб, які проживають з ним, пістави і порядок………………...37
8. Припинення договору найму (оренди) житла. Підстави і порядок припинення……...43

Висновок……………………………………………………………………………………46

Список використаної літератури………………………………………………………….49

 

 

 

Вступ

 

Вищою метою суспільного  виробництва є задоволення матеріальних і духовних потреб членів суспільства, зокрема, забезпечення громадянам можливості мати житло.

Житло являється однією із найголовніших  матеріальних умов життя людини поряд  із їжею, одягом, водою і т.д. Потреба  людини в житлі виникає з моменту  народження і зберігається протягом всього життя, тобто має постійний  характер, змінюючись із віком, з'явленням сімї та ін..Тому її задоволення є  однією з найважливіших проблем, а можливість користуватися комфортним житлом є одним із суттєвих показників добробуту. Від наявності житла, його якості та благоустрою залежать здоров'я, працездатність, тривалість життя людини. Тому забезпеченню громадян житлом у будь-якій державі має  приділятися належна увага, а  відтак кожен уряд у соціально  орієнтованій державі повинен розглядати житлову проблему як одне з найважливіших  соціальних завдань розвитку суспільства.

Статтею 47 Конституції України  закріплене право громадян на житло, однак житлова проблема залишається  гострою. Більше того, в нашій державі  ситуація у цій сфері останнім часом навіть загострилася, що пояснюється  неможливістю забезпечити всіх бажаючих житлом за рахунок суспільних фондів, наявністю низки проблем, пов'язаних із приватизацією житла, високою  вартістю індивідуального житла, недостатньо  високим рівнем доходів значної  кількості населення тощо.

Вітчизняне житлове законодавство  переживає зараз пору кардинального  оновлення, що відображується не лише в розробці кількох варіантів  проекту Житлового кодексу України, але й у прийнятті низки  спеціальних законів, які призначені врегулювати різні аспекти житлових та пов'язаних із ними відносин.

Така ситуація певною мірою, стримує підготовку нових наукових праць, а також спеціальних монографічних  досліджень з окремих проблем  користування житловими приміщеннями.

Разом із тим, користування житлом за договором найму має  достатньо надійне правове підґрунтя  у вигляді норм глави 59 Цивільного кодексу України, який було прийнято 16 січня 2003 р. і який набрав чинності з 1 січня 2004 р.

Зазначене свідчить про актуальність дослідження проблем, пов'язаних із користуванням житлом, зокрема, на підставі договору найму житла.

За часів існування  Радянського Союзу договір найму  житлового приміщення в державному і громадському житловому фонді  був одним із найпоширеніших способів задоволення громадянами своєї  житлової потреби. Як правило, цей договір  укладався з громадянами, які  довгі роки перебували на квартирному  обліку.

У сучасних умовах наша держава  не може брати на себе обов'язок безкоштовного  забезпечення своїх громадян житлом .

Вартість квартир у деяких районах  України є невиправдано завищеною, а у Києві – тим більше. Придбати собі житло може далеко не кожен, навіть якщо він має постійну роботу і  стабільний заробіток. Очевидно саме тому люди, які приїжджають працювати  в інший населений пункт, не купують  квартиру, а знімають чи орендують  її. Така ситуація створює цілий  ринок житла, яке здається в найм і приносить чималі прибутки наймодавцям, так як не потребує великих затрат і не несе великих ризиків для  власника нерухомого майна.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але  й для юристів.

Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого  забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній  юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття  проблемних питань Цивільного кодексу  України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Моєю задачею при дослідженні  даної теми є досконально дослідити  житлове законодавство на предмет  виявлення проблем, пов'язаних з  договором найму (оренди) жилих приміщень;

При дослідженні використовуються такі методи:

- метод соціально-історичного  аналізу;

- метод правового аналізу;

- метод порівняльного  аналізу.

 

1. Конституційні права громадян на житло і способи його реалізації.

Конституційні засади забезпечення прав і законних інтересів громадян 
Конституцією України кожній людині гарантовано право звернутися до суду для захисту своїх конституційних прав і свобод. Конституція має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії. Це зобов’язує всі державні органи та їх посадових осіб при розгляді конкретних справ керуватися насамперед нормами Конституції України. 
Відповідно до ст. 8 Конституції¹, в Україні визнається та діє принцип верховенства права. Конституційні права та свободи людини і громадянина є безпосередньо чинними. Вони визначають цілі та зміст законів, інших нормативно-правових актів, зміст і спрямованість діяльності органів законодавчої та виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та забезпечуються правовим захистом. 
Виходячи з принципу гарантування захисту конституційних прав і свобод, діяльність державних органів має бути спрямована на захист цих прав і свобод від будь-яких посягань. При цьому треба мати на увазі, що згідно зі ст. 22 Конституції, закріплені в ній права і свободи людини й громадянина не є вичерпними. 
Оскільки Конституція України, як зазначено у ст. 8, має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії, державні органи, розглядаючи конкретні справи, мають оцінювати зміст будь-якого закону чи іншого нормативно-правового акта з точки зору його відповідності Конституції та в усіх необхідних випадках застосовувати Конституцію як акт прямої дії. Прийняті рішення мають ґрунтуватись, перш за все, на Конституції та на тому законодавстві, що не суперечить їй. 
Якщо суд, розглядаючи справу, не визначився щодо відповідності Конституції України застосованого ним закону чи закону, що підлягає застосуванню в конкретній справі, він за клопотанням учасників процесу або за власною ініціативою має зупинити розгляд справи або звернутися з ухвалою чи постановою до Верховного Суду України, який, відповідно до ст. 150 Конституції, може порушувати перед Конституційним Судом України питання щодо відповідності Конституції законів та інших нормативно-правових актів. На жаль, у нас немає статистики таких звернень до Конституційного Суду, що не дозволяє прослідкувати динаміку кількості, але питання такого роду буде виникати при розгляді спорів у житловій сфері. 
        З метою правильного застосування норм Конституції при здійсненні правосуддя Пленум Верховного Суду України Постановою “Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя” від 1 листопада 1996 р. за № 9 визначив, що суд повинен безпосередньо застосовувати Конституцію у таких випадках: 
1) якщо зі змісту норм Конституції не випливає необхідність додаткової регламентації її положень законом; 
2) якщо закон, що був чинним до введення в дію Конституції чи прийнятий після цього, суперечить їй; 
3) якщо правовідносини, що розглядаються судом, законом України не врегульовано, а нормативно-правовий акт, прийнятий Верховною Радою чи Радою міністрів Автономної Республіки Крим, суперечить Конституції України; 
4) якщо укази Президента України, які внаслідок їх нормативно-правового характеру підлягають застосуванню судами при вирішенні конкретних судових справ, суперечать Конституції України. 
 Якщо зі змісту конституційної норми випливає необхідність додаткової регламентації її положень законом, суд, розглядаючи справу, повинен застосувати тільки той закон, який ґрунтується на Конституції та не суперечить їй. 
Конституцією було визначено положення, відповідно до якого, ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону та рішення суду (ст. 47 Конституції). Своєю чергою при вирішенні житлових спорів було скасовано положення про виселення в адміністративному порядку. Адміністративний порядок виселення не допускається навіть за санкцією прокурора і тих осіб, які самоуправне зайняли жиле приміщення чи проживають у будинках, що загрожують обвалом. В проекті ЖК це положення пропонується відновити, але застосовувати його слід лише для зазначеної категорії осіб.² 
                                         Права та обов’язки громадян 
   Держава взяла на себе зобов’язання щодо надання громадянам, які потребують соціального захисту, можливості отримати житло у держави та органів місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату. Це стосується насамперед малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, осіб, які постраждали внаслідок катастрофи на ЧАЕС. Держава повинна забезпечити також надання пільгових кредитів для спорудження житла молодим сім’ям і громадянам, які тривалий час перебувають на обліку для поліпшення житлових умов. 
    Конституційне положення стосовно того, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, знайшло правове закріплення у ст. 9 Житлового Кодексу України, відповідно до якого житлові права громадян охороняються законом. Тому будь-яка особа не може бути правомірно виселена чи обмежена у праві користування жилим приміщенням. Виселення допускається тільки у виняткових випадках, і тільки з підстав і у порядку, передбачених законом. Перш за все, це такі питання, що суперечать умовам призначення житлового фонду чи порушують права та законні інтереси інших осіб, державних, громадських організацій. 
    Громадяни мають право на отримання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського жилого фонду. Права і обов’язки громадян визначаються нормативно-правовими актами. Права і обов’язки члена кооперативу та членів його сім’ї, умови користування та підстави припинення користування жилими приміщеннями визначаються також статутами відповідного житлового кооперативу. 
    Квартири, жилі будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Здійснюючи правомочності власника, вони на свій розсуд володіють, користуються і розпоряджаються житлом. Їхні права і обов’язки визначаються законодавством про власність. Окрім того, відносно своєї власності вони можуть вчиняти будь-які дії, що не суперечать закону, а саме — безоплатно або за плату передавати у володіння або користування іншим особам, а також відчужувати її. 
    Здійснюючи свої права, власники зобов’язані не порушувати права та інтереси інших громадян, юридичних осіб і держави, не завдавати шкоди довкіллю, а також додержуватися моральних засад суспільства. 
    Житлові права громадян охороняються державою шляхом забезпечення існуючого правопорядку в країні в цілому. Органи державної влади і управління створюють умови для запобігання правопорушень, їх своєчасного виявлення та припинення, вживання профілактичних заходів. З моменту порушення суб’єктивних прав на житло держава в особі її юрисдикційних органів надає правовий захист шляхом вирішення спорів, оцінюючи дії особи або іншого суб’єкта права з точки зору їх правомірності та застосовуючи юридичні санкції до правопорушників. 
    З прийняттям Закону “Про приватизацію державного житлового Фонду” громадяни України, які проживають у квартирах багатоквартирних будинків, одноквартирних будинках, кімнатах багатоквартирних будинків, що використовуються громадянами на умовах найму, отримали право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків. Власники приватизованих квартир, як і будь-які власники, мають право розпоряджатися ними на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші угоди, не заборонені законом. Порядок здійснення цих прав регулюється цивільним законодавством України.³ 
     Особливості реалізації прав громадян на житло знайшли своє відображення і у проекті Житлового Кодексу України, який розроблений на основі та на розвиток Конституції України. 
    Так, громадянам України незалежно від наявності у них житла надано право вільного вибору, відповідно до своїх потреб і можливостей, побудувати чи придбати у власність житло або одержати його у найом,оренду. 
    Громадянам України, які потребують поліпшення житлових умов, гарантується право: на одержання пільгового кредиту для будівництва чи придбання власного житла, або на першочергове придбання у власність житла в державному та комунальному житловому фонді загального призначення чи першочерговий вступ до об’єднання забудовників багатоквартирних житлових будинків. 
   Окрім того, за проектом Житлового Кодексу гарантується право на житло за таких умов: 
1) забезпечення державою та органами місцевого самоврядування безоплатно чи за доступну плату (у межах встановленої норми) житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов і соціального захисту, а також інших категорій громадян, визначених законодавством. Звичайно при цьому виникне проблема визначення соціального рівня, тобто розміру середньомісячного сукупного доходу сім’ї в розрахунку на кожного члена сім’ї. У цьому разі важливо, щоб не 3/4 громадян України потребували в майбутньому соціального захисту; 
2) надання пільгових кредитів для будівництва чи придбання власного житла громадянам, які перебувають на обліку для поліпшення житлових умов; 
3) стимулювання будівництва, реконструкції та утримання житла через надання податкових пільг забудовникам і підрядникам, а також використання інших економічних важелів. 
   За проектом Житлового Кодексу України громадянам надано також право на придбання квартир на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених цивільним законодавством України. 
Крім прав житлове законодавство покладає на громадян обов’язки: 
- дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають; 
- використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення; 
- додержувати правил користування жилими приміщеннями; 
- економно витрачати воду, газ, електричну та теплову енергію; 
- власники квартир зобов’язані оплачувати всі витрати, пов’язані з утриманням будинку та закріпленої за ним прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку; 
- частково фінансувати ремонт будинку. 
 Заборгованість власників квартир за укладеними угодами, пов’язаними з утриманням будинку та оплатою комунальних послуг, стягується в судовому порядку. Зазначимо, що після введення закону про оподаткування нерухомості, вони зобов’язані будуть сплачувати щорічний податок на нерухоме майно. 
Однією з додаткових Конституційних гарантій забезпечення прав і свобод громадян є недоторканність житла. Відповідно до неї не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за вмотивованим рішенням суду. У невідкладних випадках, пов’язаних з врятуванням життя людей та майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку. 
   Ця норма передбачає посилення юридичних гарантій захисту недоторканності людини. Однак її запровадження потребує попереднього створення ряду умов, зокрема оновлення законодавства щодо вирішення справ законності й обгрунтованості огляду та обшуку житла громадян, визначення механізму реалізації нового законодавства та процесуальних норм тощо. 
    Увійти до житла можна для проведення обшуку у тих випадках, якщо впевненість, що знаряддя злочину, чи речі та цінності, здобуті злочинним шляхом, а також інші документи та предмети, що мають значення для встановлення істини у конкретній справі, заховані в цьому приміщенні, чи є достатньо даних, що саме тут переховується злочинець. У таких випадках обшук проводиться за санкцією прокурора за постановою слідчого з негайним повідомленням (до 24 год.) суд про це. Без рішення суду обшук може проводитися лише у невідкладних випадках. Наприклад, у разі затримання на місці злочину або за наявності свідчень про те, що вживаються заходи для знищення чи переховування документів або предметів, які мають значення для розслідування справи.     При обшуку має бути присутньою особа, в якої проводиться обшук, або повнолітні члени сім’ї. Заяви цих осіб з приводу дій слідчого мають бути записані у протоколі обшуку. Їм вручається копія протоколу. 
 До жилих приміщень без дозволу громадян можуть заходити тільки співробітники міліції за наявності даних, що там вчинений чи вчинюється злочин, відбувся нещасний випадок, а також за умови стихійного лиха, аварій, масових безладь чи заворушень для забезпечення особистої та громадської безпеки. 
   Незаконне проникнення до житла, незаконне проведення огляду чи обшуку, а так само незаконне виселення чи інші дії, що порушують недоторканність житла, в тому числі вчинені посадовою особою, тягне за собою кримінальну відповідальність (ст. 162 Кримінального Кодексу України)⁴. Особи, що постраждали, згідно зі ст. 56 Конституції України. мають право вимагати відшкодування збитків, заподіяних незаконними діями посадових осіб при здійсненні ними своїх повноважень. Норма цієї статті спрямована на захист громадян, які потерпіли від свавілля посадових осіб органів державної влади. Вона є значним кроком на шляху всебічного забезпечення прав і свобод людини. Вперше права людини розглядаються як такі, що визначають спрямованість діяльності держави, оскільки держава гарантує відшкодування за її рахунок моральної шкоди, завданої незаконними діями її органів чи представників, і у виборі переваг між державою та особою перевага надається останній. 
   Кожний громадянин України має право звертатися за захистом своїх прав до суду, до Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини, а після використання всіх національних засобів правового захисту — до відповідних міжнародних установ або до відповідних органів міжнародних організацій, членом або учасником яких є Україна.

 

2. Поняття, правова характеристика і зміст договору найму (оренди) житла.

У господарському обігу значно поширені відносини майнового найму, зокрема такі його різновиди, як оренда і прокат. За допомогою майнового  найму розширяються господарські можливості використання майна. Поряд з цим  найм є засобом взаємодопомоги між  громадянами і організаціями  та сприяє упорядкуванню побуту громадян.

За договором найму  наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату і на певний строк. Крім Цивільного кодексу України особливості  укладення та виконання найму (оренди) можуть бути передбачені окремим  законом.

Договір найму є двостороннім. Сторонами договору найму є наймодавець  та наймач. Договір найму може бути консенсуальним і реальним. Історично  договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту  досягнення сторонами згоди за всіма  істотними умовами Передача майна  наймачеві розглядалася як виконання  договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося в ЦК УРСР. ЦК України пішов іншм шляхом, дозволивши учасникам цивільного обороту укладати як консенсуальні, так і реальні  договори найму.

Право на передання у найм має тільки власник майна або  особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

На відміну від договору купівлі-продажу майно передається  не у власність , а на визначений строк. Коли строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним  на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін може відмовитися  від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону  за один місяць, а у разі найму  нерухомого майна – за три місяці. Законом можуть бути встановлені  максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Обєктом договору можуть бути лише індивідуально визначені речі, споживча вартість яких передається  поступово і які в цивільному праві називаються неспоживчими. Це зумовлено змістом самого договору найму, за яким наймач після закінчення строку договору або його припинення зобов’язується повернути ту саму річ в натурі.

До обов’язків наймодавця належать такі:

Передати наймачеві річ  у користування негайно або у  строк, визначений договором;

Надати наймачеві річ  у комплекті в стані, який би відповідав умовам договору і забезпечував досягненням  мети найму;

Попередити наймача про  особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть становити  небезпеку для життя, здоровя, майна  наймача або призвести до пошкодження  самої речі під час користування нею;

Проводити за свій рахунок  капітальний ремонт речі.⁵

Наймач за договором найму  зобов’язаний вносити плату за користування річчю щомісячно (сторони можуть визначити й інші строки внесення плати), перевірити в присутності  наймодавця справність речі при її передачі у володіння, користуватися  річчю відповідно до її призначення  та умов договору. Наймач повинен проводити  за свій рахунок поточний ремонт речі, усувати погіршення стану речі, які  сталися з його вини, а також  у разі припинення договору негайно  повернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була від нього  одержана, з урахуванням нормального  зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Наймодавець має право  відмовитись від договору і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить  плати за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір  у цьому разі вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову  від договору.

Наймач має право вимагати розірвання договору, якщо наймодавець  передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору , а  також коли наймодавець не виконує  свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Передання наймачем речі у  користування іншій особі (піднайм) можливе лише зі згоди наймодавця, якщо інше не передбачене договором  або законом.

Продукція, яка була виготовлена  шляхом використання речі, передана йому в користування, є власністю наймача. Плоди і доходи, одержані наймачем від використання речі при здійсненні ним підприємницької діяльності, також є власністю наймача

Якщо наймач належно виконував  свої обов’язки за договором найму, то після закінчення строку договору він має переважне право перед  іншими особами на укладення нового договору найму. Умови нового довору визначаються домовленістю сторін

У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших істотних умов договору переважне право наймача  на укладення договору припиняється.

Глава 58 ЦК містить лише загальні положення з регулювання договору найму, що поширюються на всі його різновиди. Щодо спеціальних положень регулювання окремих видів найму, то вони встановлюються іншими законодавчими  актами, які не мають суперечити Цивільному кодексу України.