Договір найму (оренди) житла

Житлові правовідносини є  одним із видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з договору між наймачем і наймодавцем із приводу користування громадянином жилим приміщенням. За договором  найму одна сторона зобов’язується надати іншій стороні за плату  жиле приміщення для проживання у  безстрокове користування в будинках державного і комунального житлових фондів; у строкове – у житловому  фонді соціального призначення. Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, укладається  наймачем з власником будинку.

В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адміністративного  акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов'язується використовувати їх за прямим призначенням, забезпечувати  належну схоронність і вносити  квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму  жилого приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у  будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого  Постановою Кабінету Міністрів України  від 22 червня 1998 р. за № 939.⁶

Істотними умовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг  житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір, плата; ремонт майна та умови його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін. Також повинні  бути визначені ризик випадковою загибелі та страхування наймачем взятого  ним в найм майна. За згодою сторін у договорі найму можуть бути передбачені  й інші умови.

Наймач житла зобов’язаний вказати у договорі осіб, які проживатимуть  разом із ним. Закон не обмежує  наймача щодо складу цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. У осіб, які проживатимуть із наймачем, виникають  рівні з ним права та обов’язки  щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються  відповідними правами та обов’язками  відносно наймодавця і наймача.

Договір найму житла прийнято вважати оплатним, двостороннім, строковим.Відповідно до ч. 3 ст. 810 Цивільного кодексу України  до договору найму житла, крім найму  житла, що є об’єктом права державної  та комунальної власності, застосовується положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено договором.

Договір найму житла має  укладатися у письмовій формі, проте  у більшості випадках відносини  між наймачем і наймодавцем регулюються  лише усною домовленістю.

Законом можуть бути встановлені  особливості найму житла. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати  житло лише для проживання у ньому  фізичних осіб.

Договір найму житла укладається  на строк, що не перевищує п’яти  років. Якщо у договорі строк не встановлений, договір є укладеним на п’ять  років. Договір найму житла, укладений  на строк до одного року, вважається короткостроковим і має деякі  особливості, наприклад його наймач не має переважного права на укладення  договору найму житла на новий  строк.

Зміст договору житлового найму ( права  і обов’язки сторін)

Серед багатьох прав наймача  одним з найважливіших є право  на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Згідно із ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

За взаємною згодою наймача  та осіб, які постійно проживають разом  з ним, вони можуть дозволити тимчасове  перебування у помешканні іншої  особи (осіб) без стягнення плати  за користування житлом (тимчасових мешканців). Вважається, що наймач та особи, які  постійно проживають з ним, мають  повідомити наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців.⁷ В сою чергу тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Наймач, в т. ч. за проектом ЖК (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового  фонду, має право за письмовою  згодою членів сім'ї, що проживають разом  з ним, включаючи і тимчасово  відсутніх, провести обмін займаного  житла.

Нині обмін жилих приміщень  у будинках державного та громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних  кооперативів проводиться відповідно до статей 79—89 Житлового кодексу  та затвердженими Постановою Ради Міністрів  УРСР "Правилами обміну жилих  приміщень в Українській РСР" від 31 січня 1986 р. за № 31.⁸

Здійснення цього суб'єктивного  права виникає з моменту отримання  ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з  них з припиненням колишнього договору найму шляхом укладення  нового. Основним змістом правовідносин  щодо обміну є взаємні процедурні права і обов'язки між учасниками цивільної правової угоди з однієї сторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другої сторони, з приводу визнання обміну таким,

Письмова згода на конкретний варіант обміну жилих приміщень  виявляється в тому, що всі члени  сім'ї наймача, у тому числі й  тимчасово відсутні, підписують заяву  наймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання. Підпис наймача і членів його сім'ї  засвідчується підписом керівника  організації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати і скріплюється печаткою. Замість  підпису члена сім'ї до заяви  може бути додана письмова згода на обмін, завірена у встановленому  порядку. За неповнолітніх членів сім'ї  згоду на обмін у письмовій  формі дають батьки, опікуни чи попечителі. Це правило поширюється  не тільки на проживаючих членів сім'ї, а й на тимчасово відсутніх. Обмін  можна розпочати тільки за письмової  згоди всіх членів сім'ї.

Предметом договору обміну жилих приміщень може бути:

1) окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;

2) частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім'ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження  кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою. Обмін провадиться  між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і  в різних населених пунктах.

Виходячи з правил ст. 63 ЖК жиле приміщення, що виділяється  при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї  наймача (ст. 104 ЖК), не може бути меншим рівня середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а  не за часткою жилої площі, яка  припадає на кожного із членів сім'ї, що виділяються.

Обмін частини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення не допускається. Обмін  частини жилого приміщення з метою  окремого проживання не може здійснюватися  неповнолітніми, крім випадків, коли вони при наявності передбачених законом  обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з батьками (усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якими встановлено опіку  чи піклування, для обміну жилих  приміщень вимагається згода  органу опіки й піклування.

Обмін жилих приміщень  оформляється в бюро обміну жилих  приміщень при їх наявності або  виконавчим комітетом чи державною  адміністрацією відповідної місцевої ради. Для обміну необхідно подати такі документи:

1) заяву про обмін встановленого зразка, в якій вказані відповідні параметри, що стосуються квартир;

2) згоду на обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває у їхньому віданні чи оперативному управлінні;

3) виписку з рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу;

а) якщо міняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонд житлово-будівельних кооперативів або

б) при обміні жилих приміщень  між членами різних житлово-будівельних  кооперативів;

4) виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду на обмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельного кооперативу;

5) документи, що підтверджують  перебування у шлюбі або в  родинних зв'язках з кимось  із осіб, які залишилися проживати  у приміщенні, частина якого обмінюється;

6) при обміні на частину жилого приміщення — довідку лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмову згоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обміні неізо-льованого жилого приміщення;

7) згоду органу опіки  й піклування при обміні жилих  приміщень, що перебувають у  користуванні особи, над якою  встановлено опіку або піклування. При потребі орган, який проводить  обмін, може зажадати й інші  необхідні документи.

Якщо між членами сім'ї  не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім'ї вправі вимагати у судовому порядку примусового  обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.

Так, в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка  зазначала, що після розірвання шлюбу  з К. Я. спільне проживання з ним  стало неможливим, і просила в  порядку примусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу жилою площею 12,9 м², тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла жити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м², а наймачі цих жилих приміщень з'їхались би у спірну квартиру.

Рішенням Жовтневого районного  суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С. задоволено.

У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників  обміну за винятком випадків, коли

1) між наймачем і членами  сім'ї досягнуто згоди про користування  житлом;

2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.

Угода про обмін жилих  приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена й  учасники обміну одержали ордери. У  цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього  в судовому порядку виконання  цього обов'язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для  примусового щодо них виконання  рішення. Наявність рішення в  таких випадках не є перешкодою для  пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

Обмін жилих приміщень  у будинках підприємств, установ, організацій  допускається лише за їх згодою. Відмову  у згоді на обмін може бути оскаржено  у судовому порядку.

Суд не може задовольнити вимогу про визнання незаконною відмови  у дачі згоди на обмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами, оскільки ЖК та інші акти законодавства України  про обмін жилих приміщень  діють у межах її території, а  міжнародні угоди іншого не передбачають.

Згода про обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту  одержання ордерів, які видаються  виконавчим комітетом чи державною  адміністрацією відповідної ради і  є єдиною підставою для вселення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо в результаті обміну з метою  об'єднання в одну сім'ю громадяни  одержують жиле приміщення в одній  квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бути одержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особами одночасно, за винятком випадків примусового обміну.

При обміні ордер видається  на вільне жиле приміщення. Виключенням  з цього правила, тобто вселенням  без ордеру, є випадок, коли предметом  обміну є частина жилого приміщення, а тому, хто вселяється, надається  виписка з рішення виконкому  або держадміністрації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто  при вселенні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так  і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін  визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих  приміщень, за юридичною природою є  різновидом цивільної угоди, що має  юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (статті 41—61 Цивільного кодексу).

Найчастіше обмін визнається недійсним на тій підставі, що учасник  угоди на обмін був введений в  оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка, яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне  уявлення про предмет обміну в  результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання або неправильне  уявлення про санітарно-технічний  стан жилого приміщення при укладенні  договору з боку сторін обміну. Проте  наслідки, передбачені ст. 56 Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, коли дефекти об'єктивно утворюють  неможливість проживання і є такими, що не можуть бути усуненими.