Договір найму (оренди) житла

При одержанні ордерів  подаються паспорти членів сім'ї  або документи, що їх замінюють, усіх осіб, які включені до ордера.

У разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів протягом місяця, а при міжміському обміні — протягом двох місяців з дня  прийняття виконавчим комітетом  чи державною адміністрацією рішення  про видачу ордерів, обмін жилих  приміщень вважається таким, що не відбувся.

Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку  в шестимісячний строк з моменту, коли учасники обміну довідалися, що їх право на обмін порушено.

При вселенні в одержане при обміні жиле приміщення громадянин здає ордер або при вселенні в  жиле приміщення як члена сім'ї —  виписку з рішення виконавчого  комітету або державної адміністрації  у житлово-експлуатаційну організацію, а в разі її відсутності — відповідному підприємству, установі, організації  або правлінню житлово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються  паспорти членів сім'ї, включених до ордера чи виписки з рішення з  відміткою про виписку з колишнього місця проживання. Ордер або виписка  з рішення зберігається як документ суворої звітності. Ордер дійсний  протягом 30 днів, а при міжміському  обміні — 60 днів.

Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень  сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі  одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожний з учасників отримує право  вимагати від інших виконання  взятих на себе обов'язків, пов'язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добровільно  виконати ці обов'язки — звернутися з позовом до суду про виконання  обов'язків у натурі. Тобто при  відмові від обміну однієї сторони  питання про примусове виконання  угоди про обмін може бути вирішено судом.

Обмін жилих приміщень, проведений з порушенням вимог чинного законодавства  України, вважається недійсним. Він  може бути визнаний недійсним при  наявності підстав, встановлених Цивільним  кодексом, для визнання угоди недійсною. Визнання обміну недійсним провадиться  у судовому порядку.

Наймач має право за згодою членів сімї , які проживають разом із ним, здавати в піднайом жиле приміщення. Зміст договору піднайму полягає у тому, що його строк  не може перевищувати строку договору найму житла. Термін дії договору піднайму визначається сторонами.⁹ Він може залежати від обставин та укладатися на визначений чи невизначений строк.

Одним із прав наймачів є  придбання займаних ними житлових приміщень  у приватну власність. Згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду  можуть за згодою всіх повнолітніх  членів сім'ї, які проживають разом  з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації і регламентується Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами та доповненнями внесеними законами України від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.¹⁰

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських  споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду  на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача І кожного члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа в розмірі .10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та прописані в іншому місці. Так, наймач, що прописаний і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення у розмірі 31 кв. м загальної площі.

Надлишки загальної площі  квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом з тим  ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.

Кожен громадянин має право  приватизувати займане ним житло  безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати  своє право на придбання займаних житлових приміщень у власність  за таких умов:

1) вони повинні постійно проживати у цих житлових приміщеннях до введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1992 р., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов;

2) згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним. Члени сім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;

Також наймач має право  бронювати в установленому законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва. Статті 73—78 ЖК, що визначають порядок та умови бронювання жилих  приміщень останнім часом майже  не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати  його, після чого на нього поширюються  всі права власника, в тому числі  і охорони права власності. Але  в певних випадках бронювання жилого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується насамперед тих випадків, коли наймач або не скористався або не має права  на приватизацію житлового фонду. Бронювання жилого приміщення регулюється ЖК, а також "Правилами бронювання жилих приміщень", затвердженими  Постановою Ради Міністрів Української  РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342¹¹, розпорядженням Кабінету Міністрів України "Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну" від 24 січня 1997 р. за № 44-р.¹²

Законом України "Про статус і соціальний захист громадян, які  постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи" (ст. 38) передбачено, що особи, які направлені або приїхали за вільним  наймом на роботу в зони відчуження, безумовного (обов'язкового) та гарантованого добровільного відселення, а також особи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом, мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживання на весь час роботи у зазначених зонах.¹³

Жилі приміщення бронюються за наймачами та членами їхніх  сімей у будинках державного і  громадського жилого фонду.

Жилі приміщення бронюються за членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу (крім членів сім'ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв'язку з чим за ними у разі тимчасової відсутності зберігається жиле приміщення), а при наявності  згоди власника — і за членами  сім'ї громадянина, якому належить будинок (частина будинку), квартира на праві приватної власності  Службові жилі приміщення та жила площа  в гуртожитках брон; ванню не підлягають.

Жилі приміщення бронюються за таких обставин:

• при направленні на роботу за кордон — на весь час перебування  за кордоном;

• при виїзді на роботу в  райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості — на весь час  дії трудового договору;

• при виїзді на роботу в сільську місцевість — на обумовлений договором строк.

За наймачем або членом його сім'ї бронюється все жиле приміщення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються  там проживати члени сім'ї чи виїжджають разом. В останньому випадку  жиле приміщення бронюється й за членами  сім'ї, що виїжджають.

Особи, які перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують  проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке саме право  на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім'ї.

У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради чи місцева  держадміністрація за місцем знаходження  приміщення, що бронюється, видає наймачеві  або членові його сім'ї охоронне свідоцтво (броню) за встановленим зразком.

Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім'ї) подається заява.

До заяви додаються: при  виїзді на роботу за трудовим договором  копія трудового договору, в інших  випадках — клопотання відповідного підприємства, установи, організації; довідка з місця проживання про  склад сім'ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку.

Членом сім'ї, який виїжджає до місця роботи особи, що забронювала  жиле приміщення, подається лише заява  із зазначенням номера і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це приміщення. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-експлуатаційній  організації.

Бронювання жилого приміщення не допускається, якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну  договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним.

У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній  наймач та члени його сім'ї зберігають права і несуть обов'язки за договором  найму жилого приміщення.

Наймач вправі здати в  установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у  межах строку дії охоронного свідоцтва (броні).

Якщо наймач та члени його сім'ї не повернулись у заброньоване жиле приміщення протягом шести місяців  після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано  в судовому порядку.

Бронювання є правовим засобом збереження суб'єктивного  права на жилу площу в жилому приміщенні державного або громадського житлового  фонду за відсутнім наймачем і  членами його сім'ї. За правовою природою бронювання є самостійною формою збереження за тимчасово вибувшими  громадянами жилого приміщення. Органи місцевої виконавчої влади шляхом видачі охоронного свідоцтва (броні) тим самим  створюють підвищену гарантію збереження жилого приміщення за тимчасово вибувшими  громадянами. Гарантією права громадян на бронювання жилого приміщення є  те, що спори про видачу броні  розглядаються в судовому порядку.

Бронювання жилого приміщення провадиться лише у випадках і  на термін, встановлений законом. Охоронне свідоцтво видається тільки наймачеві  та членам його сім'ї, тобто особам, які мають самостійне право користування жилими приміщеннями. Тому піднаймачі та тимчасові мешканці не мають права  на отримання броні.

Заява про бронювання жилого приміщення має бути надана не пізніше  шести місяців з моменту виїзду, оскільки за тимчасово відсутнім  наймачем або членом його сім'ї жиле приміщення зберігається протягом шести  місяців. Після цього терміну  жиле приміщення може бути заброньовано за будь-якою особою, якщо вона в судовому порядку не визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням.

Охоронне свідоцтво втрачає  силу у таких випадках:

після закінчення терміну, на який воно було видано;

при вибутті громадянина  на постійне місце проживання в інший  населений пункт або в інше жиле приміщення в цьому ж населеному пункті;

якщо воно анульовано судом  достроково або визнано недійсним.

Охоронне свідоцтво (броня) може бути визнано недійсним у  судовому порядку в разі виявлення  в поданих громадянином документах неправдивих відомостей про причину  тимчасової його відсутності, відсутності  понад шість місяців після  закінчення строку дії охоронного свідоцтва (броні), а також неправомірних  дій посадових осіб під час  вирішення питання про видачу охоронного свідоцтва (броні).

Наймач має право на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім'ї на підставах і в  межах строків, передбачених законодавством ¹⁴

Стаття 71 ЖК визначає випадки  збереження жилого приміщення за тимчасово  відсутніми громадянами. За тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім'ї  були відсутні з поважних причин понад  шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.

Тимчасова відсутність особи  може бути безперервною, але не повинна  перевищувати шести місяців. Початок  відліку часу відсутності визначається від дня непроживання особи у  приміщенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона займала, перериває  термін тимчасової відсутності. Тимчасова  відсутність наймача, членів його сім'ї  не вимагає згоди інших членів сім'ї. Не має значення і причина  відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.