Шпаргалка по "Жилищному праву"

  Собственники  помещений в одном многоквартирном  доме могут создать только одно ТСЖ. ТСЖ может быть создано при объединении:

  • нескольких многоквартирных домов, помещения  в которых принадлежат не менее  чем двум собственникам, с земельными участками, расположенными на общем  земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

  • нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

  ТСЖ в  строящихся многоквартирных домах может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах при соблюдении правил, определенных для ТСЖ в общем.

  Ликвидация  ТСЖ предусмотрена ст. 61 ГК РФ и  влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Причины ликвидации ТСЖ:

  • по решению  его учредителей (участников) либо его  органа, уполномоченного на то учредительными документами, например, в связи с  истечением срока, на который ТСЖ  было создано;

  • по решению  суда в случае допущенных при его  создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности с неоднократными или грубыми  нарушениями закона или иных правовых актов 

  ТСЖ вправе:

  • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

  • определять смету доходов и расходов на год, в т. ч. необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме, затраты  на капитальный ремонт и реконструкцию  многоквартирного дома, специальные  взносы и отчисления в резервный  фонд, а также расходы на другие цели;

  • устанавливать  на основе принятой сметы доходов  и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном  доме в соответствии с его долей  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном доме;

  • выполнять  работы для собственников помещений  в многоквартирном доме и предоставлять  им услуги;

  • пользоваться предоставляемыми банками кредитами  в порядке и на условиях, предусмотренных  законодательством;

  • передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

  • продавать  и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее  товариществу.

  В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе (ст. 137 ЖК РФ):

  • предоставлять  в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества  в многоквартирном доме;

  • в установленном  порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

  • получать в пользование либо получать или  приобретать в общую долевую  собственность собственников помещений  в данном доме земельные участки  для осуществления жилищного  строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

  • осуществлять от имени и за счет собственников  помещений в многоквартирном  доме застройку прилегающих к  такому дому выделенных земельных участков;

  • заключать  сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

  ТСЖ обязано:

  • обеспечивать выполнение требований законодательства и устава товарищества;

  • заключать  договоры о содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме с собственниками помещений  в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

  • выполнять  обязательства по договору;

  • обеспечивать надлежащее санитарное и техническое  состояние общего имущества в  многоквартирном доме;

  • обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений  в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

  • обеспечивать соблюдение прав и законных интересов  собственников помещений в многоквартирном  доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

  • принимать  меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих  лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

  • представлять законные интересы собственников помещений  в многоквартирном доме, в том  числе в отношениях с третьими лицами.

  Права и  обязанности ТСЖ могут рассматриваться только по отношению к его создателям, т. е. членам ТСЖ. Однако, если между ТСЖ и собственником, не являющимся членом товарищества, заключен договор, то права и обязанности ТСЖ, вытекающие из договора, как правило, идентичны перечисленным. 

20. Членство  в ТСЖ.

Членству в  товариществе собственников жилья  посвящена ст. 143 нового Жилищного  кодекса РФ. При создании товарищества собственников жилья, как и в  любом юридическом лице, имеющем  членство, членство устанавливается  решением учредительного собрания, на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав, избирается правление товарищества и решаются другие вопросы.  
Список членов товарищества при создании ТСЖ составляется на основании листа регистрации и является неотъемлемой частью протокола № 1, который подписывают все члены создаваемого товарищества. Вступление в члены товарищества осуществляется на добровольной основе и число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.  
Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке.  
После того, как товарищество собственников жилья создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений (п.1. ст.143 ЖК РФ) о вступлении в ТСЖ. Эти лица обязаны подтвердить, что они являются собственниками помещений в многоквартирном доме. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав органа юстиции или по другим основаниям (купли-продажи, наследования, завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением - пожизненной ренты и т.д.).  
Собственник помещений в многоквартирном доме, который намерен вступить в товарищество после государственной регистрации обязан подать заявление о вступлении в ТСЖ и подтвердить свою собственность на помещения в доме. Правление товарищества рассматривает заявление о приеме в члены товарищества и правоустанавливающие документы на собственность заявителя.  
Решение о вступлении нового члена выносится на общее собрание членов товарищества и принимается большинством голосов членов товарищества.  
Членами товарищества могут быть собственники любых помещений многоквартирного дома, любые физические или юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).  
Те домовладельцы, которые не вступили в ТСЖ , не утрачивают иные правовые связи, кроме членства в товариществе.  
Но, Конституционный Суд РФ признал, что если часть домовладельцев отказывается вступать в члены ТСЖ , то это не освобождает их от участия в несении расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. 

21. Деятельность  ТСЖ.
22. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

 

  Граждане  и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату  за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ). Законом выделено 5 категорий лиц, обязанных вносить  указанную плату:

  1) наниматель  жилого помещения по договору  социального найма с момента  заключения такого договора;

  2) арендатор  жилого помещения государственного  или муниципального жилищного  фонда с момента заключения  соответствующего договора аренды;

  3) наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

  4) член  жилищного кооператива с момента  предоставления жилого помещения  жилищным кооперативом;

  5) собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

  В зависимости  от принадлежности к той или иной категории определяется состав платы  за жилое помещение и коммунальные услуги:

  • для  нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда предусмотрена плата за пользование жилым помещением (плата за наем);

  • для  собственника помещения в многоквартирном  доме в плату за жилое помещение включается плата по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей по договору социального найма проводится за счет собственника жилищного фонда – государства или муниципалитета).

  Остальные статьи в структуре платы за жилое  помещение и коммунальные услуги одинаковы для всех категорий:

  • плата  за содержание и ремонт жилого помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

  • плата  за коммунальные услуги – плата  за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в  баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

  Порядок внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги определяется исходя из договора между нанимателем  по договору социального найма и  наймодателем или собственником  жилого помещения и управляющей организацией. Положения, определенные ЖК РФ, могут быть изменены по договоренности между сторонами. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных документов, представленных не позднее 1 числа этого месяца.

  Неиспользование собственниками, нанимателями и иными  лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги. В таком  случае может быть лишь произведен перерасчет платы за виды коммунальных услуг, которые оплачиваются исходя из нормативов потребления.

  В случае изменения размера платы за жилое  помещение и коммунальные услуги наймодатель или управляющая  организация обязаны информировать  в письменной форме соответственно нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата в ином размере.

  Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Увеличение установленного размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). 

23. Управление  многоквартирными домами.

 

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого  гражданина иметь имущество в  собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.