Европейская ассоциация оценщиков “TEGOVA”

В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные  с оценкой  для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация  активов  и основанный на ней выбор  базы оценки. Стандарт так же включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки , особенности оценки земли, зданий, специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога  при ипотечном  кредитовании. В данном стандарте  даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, а так же определяются особые требования к оценщику.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых  компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные  с предоставлением результатов  оценки и форм сертификата оценки.

Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может  повлечь коммерческие или правовые санкции [1, c.101].

В европейской  практике оценки существуют следующие  методы оценки:

• метод прямого сравнения;
• метод капитализации дохода;
• метод прибыли;
• остаточный метод;
• метод подрядчика.

Рассмотрим  особенности каждого из них. Метод прямого сравнения основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена.

Метод капитализации дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока.

Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат.

В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” — все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток.

По  методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы. 
 

2.   Сертификация "Approved by TEGoVA"

Подавать  документы на аккредитацию TEGoVA имеют право лишь те органы по сертификации, которые ранее уже прошли аккредитацию в соответствии со стандартом DIN EN 45013 при органах, уполномоченных проводить аккредитацию, в своей или какой -либо другой Европейской стране. При этом организация, которая провела аккредитацию, должна быть членом Многостороннего соглашения по сертификации (EA). Однако вовсе не обязательно, чтобы эта организация находилась в стране, в которой работает орган по сертификации.

        Процедура получения одобрения TEGoVA ("Approved by TEGoVA") не является повторным прохождением аккредитации. Поскольку документы, представленные для этой процедуры, ранее уже были приняты органом по аккредитации, TEGoVA лишь проверяет их, чтобы выяснить, соответствуют ли требования, которые этот орган по аккредитации предъявил органу по сертификации, минимальным требованиям TEGoVA предъявляемым получения сертификата "Approved by TEGoVA"

      Кроме того, любой орган по сертификации, подавший заявление на получение  сертификата "Approved by TEGoVA", должен соответствовать следующим требованиям:

• ранее провел, по крайней мере, две экзаменационные сессии;
• к моменту подачи заявления он сертифицировал не менее 30 оценщиков недвижимости;

      Эти требования нужны для того, чтобы  проверить тот факт, что сертификационные программы - не просто теоретические  построения, они уже доказали свою эффективность на практике. Для того чтобы получить сертификат "Approved by TEGoVA" орган по сертификации должен предъявлять следующие минимальные требования к тем, кого он сертифицируют (заявителям). Любой орган по сертификации, подавший документы на получение сертификата "Approved by TEGoVA", может допускать к сертификации лишь тех заявителей, которые:

• являются дипломированными специалистами с соответствующей университетской степенью и тремя годами профессионального опыта в области оценки недвижимости (по крайней мере, должно быть проведено 20 оценок);
• являются практикующими оценщиками с, по крайней мере, 10-ти летним опытом работы в сфере недвижимости и 3-летним стажем в области оценки недвижимости. (не менее 20 проведенных оценок).

      Один  из главных принципов системы  сертификации TEGoVA заключается в том, что от кандидатов требуется прохождение, как письменного экзамена, так и общего собеседования. Такое требование существует благодаря тому обстоятельству, что в большинстве европейских стран от оценщиков не требуется обязательного наличия квалификации, и оценщиками становятся люди различных профессий, имеющих различное образование, например архитекторы или инженеры. К требованию TEGoVA об обязательном письменном экзамене нужно относиться с пониманием, поскольку TEGoVA является общеевропейским объединением и, поэтому, руководствуется в своих требованиях наименьшим общим множителем, т.е. теми рынками оценки, в которых оценщикам предъявляются наименьшие требования. Понятно, что письменный экзамен - это очень важный элемент при сертификации тех оценщиков, которые до этого не посещали образовательные курсы с четкими академическими требованиями и практическими занятиями.

      Приведенные ниже темы составляют основу программы  экзамена:

• Национальный рынок оценки недвижимости /Европейский рынок недвижимости (базовые сведения);
• Методы оценки, применяемые в государстве /Европейские методы оценки (базовые сведения);
• Знание основных элементов техники проведения оценки;
• Земельный кадастр (если он существует в данной стране);
• Экономика / менеджмент;
• Математика / статистика;
• Знание международной и национальной профессиональной оценочной инфраструктуры (национальные, европейские и международные профессиональные организации). Системы профессиональной подготовки оценщиков и т.д.
• Необходимые юридические сведения.

      Для получения сертификата "Approved by TEGoVA" должны быть представлены следующие документы, как на национальном языке страны, так и по-английски. Орган по сертификации должен заявить, что содержание английского текста полностью соответствует документам на языке оригинале:

• Официальное заявление на получение сертификата "Approved by TEGoVA" (только по-английски);
• Полный вариант руководства по контролю качества работы, которое используется в данном органе по сертификации;
• Краткое описание процедуры сертификации;
• Письменное подтверждение того, что ранее были проведены, по крайней мере, две экзаменационные сессии;
• Свидетельство об аккредитации;
• Список всех сертифицированных оценщиков;
• Заключение органа по аккредитации по последней проверке;
• Список совладельцев;
• Экзаменационные вопросы за последние две сессии.

        Все документы на сертификацию должны быть поданы в письменном виде в Секретариат TEGoVA. Если все документы в наличии, то Секретариат передает их председателю Одобрительного комитета, который проводит проверку. Председатель Одобрительного комитета составляет свое заключение относительно представленных документов и передает последние вместе с заключением второму участнику Комитета. Этот участник исследует представленные документы независимо от заключений первого участника Комитета. Затем, документы передаются третьему участнику, обычно являющемуся членом  Совета директоров TEGoVA. После того, как исследование документов будет закончено, эти документы передают Председателю Одобрительного комитета, который подготавливает сертификат и заявитель получает статус"Approved by TEGoVA".Обычно заключение участников Комиссии будет единогласным. Если дело обстоит не так, то решение принимается большинством в 2/3. Участнику Одобрительного комитета – члену Совета директоров TEGoVA предоставляется право вето. В таком случае конечное решение принимается по результату соглашения Одобрительного комитета с Советом директоров.

      Процедура выдачи сертификатов "Approved by TEGoVA"  

Сертификат  предоставляется на срок не более  пяти лет. Если свидетельство аккредитации (национальным аккредитационным органом) имеет срок действия менее пяти лет, то действие сертификата  "Approved by TEGoVA", не может превысить этот период. 
 
 

3.   Сертификация TEGOVA на получение звания «признанный европейский оценщик»

Что дает сертификация оценщиков?

- повысить  свою квалификацию в области  оценки рыночной стоимости недвижимости  и значительно поднять свою  позицию перед потенциальными  клиентами; 
- быть уверенным, что его знания соответствуют европейским и мировым оценочным стандартам; 
- заявлять потенциальным клиентам, что он гарантирует соответствие выполненной им оценки требованиям европейских и международных стандартов оценки; 
- предъявлять своим потенциальным клиентам сертификат, подтверждающий, что его компетентность и квалификация оценены независимым органом сертификации персонала согласно ISO/IEC 17024; 
- заявлять своим потенциальным клиентам, что он включен в реестр сертифицированных специалистов по оценке недвижимости Органа сертификации персонала НУЦ «Качество», аккредитованного ТГА – Германской головной организацией по аккредитации (Trägergemeinschaft für Akkreditierung); 
- заявлять, что он по своей квалификации, не уступает зарубежным оценщикам в выполнении оценки рыночной стоимости недвижимости, включая оценку для финансово-экономических целей;  
- презентовать себя на рынке профессиональной оценки как высококвалифицированный специалист по оценке рыночной стоимости недвижимости; 
- предъявлять третьим лицам сертификат о присвоении ему II уровня: «Сертифицированный специалист по оценке недвижимости» со специализацией: оценка рыночной стоимости, включая оценку для финансово-экономических целей, согласно действующей по всему миру немецкой системе сертификации персонала, разработанной Германской головной организацией по аккредитации; 
- получить конкурентное преимущество по сравнению с теми, кто не обладает сертификатом и не может подтвердить свой уровень квалификации; 
- заявлять своим потенциальным клиентам, перед страховыми органами и саморегулируемой организацией, членом которой он является, что вероятность получения отчета низкого качества и, соответственно, риск наступления имущественной ответственности минимальны, так как его компетентность в квалифицированном выполнении оценки подтверждается сертификатом, выданным по ISO/IEC 17024; 

Требования:

1. Соискатель должен иметь как минимум одно из квалификационных званий: квалификационное звание РОО (сертифицированный РОО оценщик недвижимости), TEGOVA (ISO 17024), TGA (ISO 17024 – НУЦ «Качество»), RICS (FRICS, MRICS).
2. У соискателя не должно быть замечаний от Контрольного отдела, Дисциплинарного комитета, отрицательных заключений на отчеты об оценке.
3. Соискатель должен постоянно повышать свою квалификацию, принимая участие в мероприятиях РОО, проводимых совместно с зарубежными оценочными ассоциациями.
4. Соискатель должен активно участвовать в деятельности выборных органов РОО, осуществляя на практике экспертизы отчетов оценщиков об оценке недвижимости (бизнеса).
5. Стаж оценочной деятельности соискателя должен составлять не менее 5 лет.
6. Соискатель должен подтвердить факт осуществления оценочной деятельности, представив список выполненных отчетов об оценке (не менее 20 отчетов).

 
 

Новый Сертификат выдается на 5 лет. Стоимость  сертификации 950 евро по курсу на день оплаты. Оплату и Информацию предоставлять в Исполнительную дирекцию РОО. Образец нового документа прилагается  (правда для российского оценщика).

Счет  на оплату будет выставлен после  получения анкеты заявителя

 
 

Информация, требуемая от заявителей на получение  квалификационного звания «Признанный европейский оценщик»

 

1. Фамилия, имя, отчество заявителя

......................................................................................................................

2. Профессиональная квалификация оценщика, профессиональные звания (подтверждается копиями документов, заверенных заявителем)

......................................................................................................................

3. Дата вступления в РОО или дата начала работы в качестве оценщика (подтверждается выпиской из трудовой книжки, заверенной фирмой)

.......................................................................................................................

4. Количество лет и опыт работы в сфере недвижимости

........................................................................................................................