Методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада

     СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….….3

1 ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ..5

1.1 Виды недвижимости………………………………………………………...5

1.2 Классификация объектов недвижимости…………………………………..7

1.3 Принципы оценки объектов недвижимости………………………………10

2 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………….....15

2.1 Доходный подход………………………………………………………….16

2.2 Сравнительный подход……………………………………………………19

2.3 Затратный подход………………………………………………………….22

3 РАСЧЕТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ…….27

3.1 Описание детского сада, как объекта недвижимости…………….……...27

3.2 Описание рыночной стоимости детского сада…………………………...31

3.3 Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада…………………………………….………………...38

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….……………..41

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………..………….44 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     В данной работе рассматривается оценка зданий на примере детского сада в  Мурманской области, а в настоящее время область испытывает острую недостачу в детских дошкольных учреждениях. Имеющиеся детские сады и ясли укомплектованы более 100%. С ростом конкуренции на рынке еще более возрастут требования потенциального арендатора, спросом будут пользоваться помещения с хорошей отделкой, современными коммуникациями, развитой службой управления и широким спектром дополнительных услуг со стороны управляющей компании, поэтому данная тема актуальна.

     Целью работы является рассмотрение методик  оценки зданий и сооружений на примере  детского сада.

     Задачами  работы являются:

     - определить сущность объекта недвижимости;

     - классифицировать объекты недвижимости;

     - рассмотреть подходы к оценке;

     - описать рыночную стоимость недвижимости.

     При написании работы были использованы нормативные акты, научная литература и интернет источники.

     В работе была использована методологическая база, состоящая из методов доходного, сравнительного и затратного подходов. 
 
 
 
 
 

1 ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ  ПРИЗНАКИ

     1.1 Виды недвижимости

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

     «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»¹.

     «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное  к земле»².

     Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и то же значение  — земля и  все то, что неотрывно с ней  связано.

     На  сегодняшний момент Гражданским  кодексом Российской Федерации —  далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства³.

     Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

     Объекты недвижимости также различаются  по своему происхождению:

- созданные  природой без участия труда  человека, всеобщим базисом любой  экономической и социальной деятельности  человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

     - являющиеся результатом труда  человека;

- созданные  трудом человека, но связанные  с природной основой настолько,  что в отрыве от нее функционировать  не могут, речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

     ГК  РФ выделяет недвижимость в самостоятельный  объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

     Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

     Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

     Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

     Необходимо  отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. 

     1.2 Классификация объектов недвижимости

     Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1, Приложение).

     1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

     2. Искусственные объекты (постройки):

     а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

     б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

     в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы,  училища, техникумы, институты,  дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные  здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы  власти), памятники, мемориальные  сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

     Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных  типологических критериев.

     Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

     Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при  консервации — срок, на который  консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при  полном прекращении строительства  — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей. 

     1.3 Принципы оценки объектов недвижимости

     Принципы  оценки объектов недвижимости – это  свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости⁴. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

     1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его  улучшением;

     3. Принципы, связанные с рыночной средой;

     Особое  место занимает обобщающий принцип  - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

     К конкретно оцениваемому объекту  недвижимости могут быть применены  сразу несколько принципов. В  то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

     1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.