Методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
4. расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3 РАСЧЕТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

     3.1 Описание детского сада, как объекта недвижимости

     При оценке недвижимости данные об объекте  заносятся в таблицы, которые  в свою очередь характеризуют  определенную часть объекта (детского сада).

     Таблица 3.1.1- Общая информация

     Таблица 3.1.2 – Земельный участок

Здания  и сооружения

     Таблица 3.1.3 – Административное здание. Литер А

 

     Таблица 3.1.4 - Сарай. Литер Б

 

     Таблица 3.1.5 - Беседки

 

     Таблица 3.1.6 - Ворота

 

     Таблица 3.1.7 - Забор. Литер II

 

     Таблица 3.1.8 - Мощение. Литер I

 

     Определение оцениваемых прав

     Оцениваемое имущество стоит на балансе ООО «ЗАТО Видяево».

     Полное  право собственности, включает право  владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении  принадлежащего ему имущества любые  действия, не противоречащие закону и  иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

     К описанию  можно приложить фотографии для более четкого представления  об объекте оценки. 

     3.2 Описание рыночной стоимости детского сада

     Оценка  затратным подходом

     Оценивая  собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

     Итогом  является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

     В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

     

Оценка  стоимости земельного участка

     Согласно  п.1 ст.24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

     1) из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в настоящем Кодексе, на срок не более чем один год;