Основы формирования договорной цены на строительную продукцию в процессе строительства объекта

Накладные расходы – расходы, предназначенные для компенсации затрат строительных организаций на обслуживание, организацию и управление строительством; определяются косвенным путем в %% от фонда оплаты труда рабочих.

Сметная прибыль – это нормативная прибыль подрядной организации в составе цены строительной продукции, предназначенная в основном для развития производственной базы и социальной сферы предприятия.

Накладные расходы и сметная прибыль определяется с применением новых нормативов от фонда оплаты труда по:

- накладным расходам согласно Методическим указаниям по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-4.99, введенным в действие с 01.01.2000 постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 г. № 76;

- сметной прибыли согласно Методическим указаниям по определению величины сметной прибыли в строительстве МДС 81-25.2001, введенным в действие с 01.03.2001 постановлением Госстроя России от 28 февраля 2001 г. № 15; 5

- по работам, выполненным индивидуальными предпринимателями, величина накладных расходов рассчитывается по индивидуальной норме, при этом индивидуальная норма не должна превышать 50 % от фактической величины средств на оплату труда рабочих – строителей и механизаторов. Величина сметной прибыли по индивидуальной норме согласовывается с заказчиком и утверждается РЦЦСиОН.

Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

- проект и рабочая документация (РД) (включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам);

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

2. Методическая и сметно-нормативная база формирования договорной цены на строительную продукцию

При определении свободной (договорной цены) на строительную продукцию используют соответствующую методическую и сметно-нормативную базу.

Сметно-нормативная база – это совокупность правовых, методических и нормативных документов, устанавливающих порядок определения стоимости строительства.

Сметные нормативы – обобщенное название комплекса сметных норм, расценок, цен, объединяемых в отдельные сборники. В совокупности с ч.4 СНиП « Сметные нормы и правила» все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Основным методическим документом является Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), которая введена в действие с 9 марта 2004 г. взамен Свода правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94), Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), Указаний по применению ГЭСН-2001 на строительные и специальные строительные работы ( МДС 81- 28.2001), а также вместо МДС 81-29.2001, МДС 81-27.2001, МДС-30.2002.

В МДС 81-35.2004 даны общие сведения о системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве, положения по определению стоимости строительства, порядок составления сметной документации и определения стоимости строительства в составе предпроектных проработок. Также с 12 января 2004 года приняты новые Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004). Относительно величины сметной прибыли с 01.03.2001 года действуют Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), кроме того в практической работе применяют Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и оплате труда работников строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций (МДС 83-1.99). В документе отражены предложения по оплате труда работников строительных организаций в соответствии с договорными ценами, сметами на строительство и договорами подряда, приводится общая нормативно-расчетная база определения средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство, методы определения средств на оплату труда, характеристика форм и систем оплаты труда, принципы разработки и применения единой тарифной сетки для оплаты труда работников любой строительной организации с конкретными примерами. В приложениях к МДС 83-1.99 дается перечень работ с тяжелыми и вредными, особо тяжелыми и особо вредными условиями труда, районные коэффициенты к заработной плате работников по регионам РФ. Для разработки применяются сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств МДС 81-3.99 ( и др. документы). В них освещены вопросы разработки сметных норм и расценок в расчете на 1 маш.-ч эксплуатации строительных машин (с примерами), даны рекомендуемые показатели годового режима работы строительных машин и автотранспортных средств в маш.-ч и поправочные коэффициенты по температурным зонам. В сметном нормировании и ценообразовании применяется обширный перечень сметных нормативов. Вопросами ценообразования и нормирования в строительстве занимается департамент Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в регионах эти вопросы находятся в ведении Региональных центров по ценообразованию в строительстве ( РЦЦС) и Комитетов по строительству при администрации регионов.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования включает ч.4 СНиП «Сметные нормы и правила», «Государственные федеральные сметные нормативы» (ГФСН) и другие сметные нормативы.

Примечание: Сметные нормы и нормативы разработаны на все виды строительных работ: строительно-монтажные, ремонтно-строительные, пусконаладочные, монтажные. Принадлежность сметных норм и нормативов обозначается с помощью добавления соответствующих обозначений (например, «п» - пусконаладочные работы, «м» - монтажные и т.п.) к обозначению норматива. Например, «ФЕРм-2001» обозначает « федеральные единичные расценки на монтажные работы образца 2001 года». На строительно-монтажные работы при капитальном строительстве обозначение « смр» не применяется.

Сметные нормы – совокупность ресурсов (затрат труда рабочих, времени работы строительных машин, потребности в материальных ресурсах), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных и других работ в нормальных условиях. Главная функция сметных норм заключается в определении нормативного количества ресурсов на единицу измерения работ для последующего перехода к стоимостным показателям работ.

Федеральный уровень сметных нормативов включает ЭСН-84, ЕРЕР-84, СНиР-91, ГЭСН-2001, ФЕР-2001, УСН, УПБС, НВЗ, НДЗ, РМО.

Отраслевой уровень сметных нормативов: УПСС, ПРЗС, УСН, УРН, УПР.

Территориальный (региональный) уровень: ЕРС-99, УР, ПРС-98, ВРЕР-87.

Фирменный уровень: собственная сметно-нормативная база пользователя.

Классификация сметных нормативов по времени опубликования предполагает:

- на 01.01.69: ЕРЕР-69, УПВС;

- на 01.01.84: ЕРЕР-84, СЦМ-84, ЦЭМ-84, РМО-84;

- на 01.01.91: СНиР-91, УПВС ВР;

- на 01.07.99: ЕРС-99, ЕРР-99;

- на 01.01.2000: ФЕР-2001, ТЕР-2001;

а также предусматриваются ССЦ-2005, Справочник «Бюджет стройки»-2005.

3. Роль договора в формировании суммы договорной цены на строительную продукцию

Содержание договора строительного подряда как юри­дического документа представляет совокупность условий, по которым стороны пришли к соглашению. При составле­нии договора необходимо иметь в виду, что успех предпри­нимательской деятельности в каждом конкретном случае зависит от полноты содержания договора, редакции текста с точки зрения исключения возможности двоякого толко­вания и степени защищенности интересов договариваю­щихся сторон с позиций Гражданского кодекса (ГК).

Процесс написания конкретного договора состоит в фик­сировании, то есть редакционном согласовании условий, регламентирующих будущую деятельность сторон.

Конкретные условия договора объединяются по разде­лам. В практике деловых отношений договора содержат бо­лее 20-ти разделов. Основными из них являются: 

       предмет договора;

       цена договора;

       сроки выполнения работ;

       условия платежа;

       обязанности подрядчика;

       обязанности заказчика;

       производство работ;

       приемка законченного строительством объекта;

       гарантии сторон;

       условия расторжения договора;

       имущественная ответственность, прочие условия и т.д.

С позиций ценообразования и сметного нормирования в строительстве, разделы «Предмет договора» и «Ус­ловия платежа» являются основными, так как условиями этих разделов предопределяется или определяется сумма договорной цены на строительную продукцию. Условие, что договор «предопределяет» или «определяет» сумму до­говорной цены на строительную продукцию, зависит от принятой формы взаиморасчетов между подрядчиком и инвестором.

Учитывая специфику производства строительной про­дукции, основными положениями (концепцией) ценообра­зования и сметного нормирования Госстроя РФ и Федерального агентства до строительству и жилищно-коммунально­му хозяйству предусмотрены две основные формы взаимо­расчетов за выполненные СМР — в объемах открытой дого­ворной цены или в объемах твердой договорной цены.

Первая форма взаиморасчетов - «в объеме открытой договорной цены на строительную продукцию» — предоп­ределяет сумму договорной цены, так как предусматривает ее формирование в текущем уровне сметных цен на ресур­сы и тарифы в процессе строительства, через объемы СМР (или объемы ресурсов), выполненные в конкретные меся­цы принятого срока строительства при комплексе конкрет­ных условий.

Условиями определяются принятые:

—  метод формирования ИСС СМР, в составе сметной стоимости СМР подрядчика;

— сметно-нормативная база (рекомендуемая Госстроем РФ или база пользователя);

—  нормы накладных расходов и сметной прибыли (ре­комендуемые Госстроем РФ- по видам СМР, видам строительства или нормы пользователя с указанием базы счета).

Таким образом, в договоре на подряд, при первой форме взаиморасчетов, записывается сумма инвесторской договор­ной цены плюс условия обязательного формирования ком­пенсационного фонда (за счет средств инвестора).

Вторая форма взаиморасчета — «в объеме твердой дого­ворной цены» — есть условия взаиморасчетов через объемы СМР (или объемы ресурсов), выполненных в конкретный месяц срока строительства объекта по договору, в уровне  текущих сметных цен на ресурсы и тарифы, сложившихся на момент заключения договора, или, иными словами — в неизменном, на период строительства объекта, уровне цен на ресурсы и тарифы.

Поэтому в договоре на подряд, при второй форме взаиморасчетов, записывается сумма инвесторской договорной цены (выделенной из состава СС), сформированной в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы на момент заключения договора на подряд.

4. Формирование договорных цен на строительную продукцию

В международной практике строительства, а также в на­стоящее время и в России подрядчик на строительство объек­та, как правило, определяется на конкурсной основе путем проведения торгов. В этих условиях структура сметы форми­руется заказчиком с разбивкой сводного сметного расчета на отдельные части с выделением отдельных объектов или ви­дов строительно-монтажных работ, для выполнения которых заказчик собирается пригласить отдельных подрядчиков. Такие работы называются лотом. В соответствии с заданием заказчика проектировщик или сам заказчик, подготавливая тендерную документацию, разбивает проект на отдельные лоты. Это могут быть как отдельные сооружения, так и отдельные виды работ (земельно-скальные, бетонные и др.). Стоимость каждого из лотов определяется либо локальной сметой, либо объектной, либо суммой нескольких объектных и локальных смет. Сумма сметных стоимостей по всем лотам образует сводный сметный расчет. Составленная проектиров­щиком проектно-сметная документация является собствен­ностью заказчика. В этих условиях стоимость объекта строи­тельства, определенная в проекте, является коммерческой тайной заказчика. Подрядчик или подрядчики, намерева­ющиеся принять участие в торгах, выкупив за небольшую сумму тендерную документацию, сами определяют стоимость строительства объекта, за которую они могут его построить.

Оценка тендерных предложений и выбор подрядчика оп­ределяются рядом факторов, главными из которых обычно являются: предлагаемая цена и гарантии выполнения работ в соответствии с требованиями заказчика, имидж подрядной строительно-монтажной фирмы, технические и технологиче­ские предложения, методы технологии производства работ, наличие инфраструктуры, финансовые условия и финансо­вые гарантии. После подведения итогов и определения под­рядчика между заказчиком и подрядчиком заключается кон­тракт или договор на выполнение определенного тендером или отдельными лотами объема работ. Важнейшей статьей контракта и для заказчика, и для подрядчика является цена контракта, которая определяется на основании обоюдно при­емлемых финансово-экономических условий. К началу обсуж­дения договорной цены заказчик располагает сметой, состав­ленной проектировщиком при разработке проекта. Подряд­чик в пакете тендерных предложений представляет заказчику свою оценку стоимости строительства, в которой указывает предполагаемые издержки производства и планируемую при­быль. В крайне редких случаях заказчик и подрядчик сразу же находят обоюдно приемлемое решение. В подавляющем большинстве случаев компромиссное решение достигается путем достаточно напряженных переговоров и соответству­ющего обоснования подрядчиком вопросов ценообразования и формирования сметной стоимости.

Методическими указаниями по определению сметной сто­имости строительной продукции рекоменду­ется следующий порядок формирования договорных цен на строительную продукцию.

Определение стоимости строительной продукции осуществ­ляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.  В ходе определения стоимости рекомендуется состав­лять:

•  инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек) — при разработке предпроектной или проектно-сметной доку­ментации по заказу инвесторов;

• расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика — при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой ин­вестором тендерной документации.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составлять­ся различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных от­ношений, общей экономической ситуации, условий.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять на текущем (прогноз­ном) уровне с использованием согласованных данных об объе­мах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в доку­менте инвестора. При этом учитываются экономические свя­зи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.