Основы формирования договорной цены на строительную продукцию в процессе строительства объекта

Выбрав один из перечисленных методов, можно присту­пить к расчету цены. При этом следует помнить, что расчет, конечно, всех факторов учесть не может, в частности, необ­ходимо считаться с психологическим восприятием цены по­требителями строительной продукции. Например, многие за­казчики и потребители считают, что цена является показате­лем качества. Известно немало случаев, когда с ростом цен увеличивается объем сбыта.

При проведении переговоров с заказчиком подрядчик по договорной цене кроме строительных работ, выполняемых собственными силами, должен иметь в виду стоимость спе­циальных работ, для выполнения которых подрядчик наме­ревается пригласить субподрядные фирмы, а также стоимость строительных материалов и изделий, приобретаемых подряд­чиком на рынке строительных услуг и товаров. В связи с этим возникает необходимость в классификации цен и выде­лении цен на товары массового производства, включая стро­ительную продукцию в виде строительных конструкций и строительных материалов, и цен на строительную продук­цию в виде строительно-монтажных работ.

Массовые товары — строительные материалы и изделия, — как правило, реализуются изготовителем по оптовым ценам. Предприятие-изготовитель в основном устанавливает эти цены при условии, что они должны обеспечить его дальней­шую хозяйственную деятельность, иными словами, реализуя свою продукцию, предприятие должно возместить свои из­держки производства и получить такой размер прибыли, ко­торый позволил бы предприятию выжить в условиях рынка. Однако полной гарантии предприятию никто дать не может, так как коммерческий успех его деятельности зависит от множества рыночных факторов, предугадать которые оказы­вается весьма сложно. Поэтому конечный экономический результат деятельности предприятия может быть как поло­жительным (прибыль), так и отрицательным (убыток). По­этому оптовая цена предприятия обращена к производству и тесно связана с ним.

Разновидностью оптовой цены предприятия является транспортная цена. Она применяется при совершении ком­мерческих операций между подразделениями одной и той же фирмы. Использование таких цен может существенно вли­ять на конкурентоспособность фирмы на рынке. Так, путем снижения цен на материалы, поставляемые дочерними пред­приятиями, можно повысить конкурентоспособность товаров основного предприятия.

Биржевая цена строительных материалов и изделий фор­мируется на основе оптовой цены предприятия с учетом бир­жевой котировки, надбавок и скидок с нее в зависимости от характеристик товара, расстояния от места поставки, пре­дусмотренного биржевым контрактом.

Розничные цены — цены, по которым товары реализуются в розничной торговой сети населению, предприятиям и орга­низациям. Разновидностью розничной цены являются аук­ционные цены.

Аукционная цена — цена товара, проданного на аукционе. Она может существенно отличаться от рыночной цены, по­скольку отражает редкие свойства и признаки товаров и в значительной степени зависит от мастерства лица, проводя­щего аукцион. Наконец, классификация цен зависит от мес­та передачи товара покупателю, т.е. от вида франке (термин «франке» указывает место передачи товара).

Франко-вагон станции отправления. При установлении этой цены товар передается покупателю в месте его произ­водства со всеми правами на него и ответственностью за него. Покупатель оплачивает все расходы по транспортировке про­дукции до места назначения. Недостаток данного метода в том, что он оказывается невыгодным для удаленных клиен­тов. Частный случай такой цены — «франко-транспортные средства на складе поставщика», а также передача товара в месте его производства, чаще всего с погрузкой в транспорт покупателя.

Такой метод актуален для массовых строительных мате­риалов, местного сырья и материалов (песок, камень, ще­бень, кирпич, бетон и т.п.). Они потребляются на производ­стве в больших количествах, перевозятся, как правило, на небольшие расстояния автотранспортом.

Франко-вагон станции назначения. В данном случае фир­ма взимает единую цену с включением в нее одной и той же суммы транспортных расходов независимо от удаленности клиента. Плата за перевозку равна средней сумме транспорт­ных расходов. Тогда более приближенные клиенты предпоч­тут фирму, которая пользуется этим методом в месте произ­водства товара, так как для них цена будет ниже, чем для более удаленных клиентов. С другой стороны, появляется больше шансов привлечь удаленного заказчика. Кроме того, этот метод относительно прост в применении и дает возмож­ность установить единую цену в широком масштабе.

Зональные цены — это нечто среднее между методами франко-вагон станции отправления и франко-вагон станции назначения.

Все заказчики, находящиеся в границах одной зоны, пла­тят одну и ту же суммарную цену. По этому условию покупа­тели в границах каждой отдельной ценовой зоны не получа­ют никаких ценовых преимуществ. Однако внутри ценовой зоны более близкие клиенты будут оплачивать часть транс­портных расходов более удаленных клиентов. Кроме того, заказчики по обе стороны от границы ценовой зоны могут находиться на расстоянии нескольких километров друг от друга, а платить существенно разные цены.

Цены применительно к базисному пункту позволяют про­изводителю выбрать тот или иной город в качестве базисного и взимать со всех заказчиков транспортные расходы в сумме, равной стоимости доставки из этого пункта независимо от того, откуда в действительности происходит отгрузка. Тогда одновременно с повышением размеров суммарной цены для заказчиков, находящихся неподалеку от предприятия, и для отдаленных заказчиков конечная цена снижается. Если все продавцы выберут в качестве базисного пункта один и тот же город, цена с включением расходов по доставке окажется одинаковой для всех клиентов и ценовая конкуренция будет устранена. Для достижения большей гибкости ряд фирм вы­бирают сегодня в качестве базисных несколько городов. В этом случае транспортные расходы исчисляются от ближай­шего к заказчику базисного пункта.

Тарифы на перевозку — это тарифы железнодорожного транспорта, автотранспорта, речного и морского транспорта. Цена товара кроме издержек производства включает также издержки обращения и, в частности, расходы по доставке товаров до покупателя, которые в ряде случаев могут состав­лять существенную часть продажной цены товара, особенно местных строительных материалов.

При нынешнем переходе на рыночные экономические от­ношения появляется еще один такой классификационный признак, как степень свободы цен от воздействия государ­ства при их определении. При этом различаются:

•  свободные цены — свободно складывающиеся цены на рынке под влиянием конъюнктуры независимо от какого-либо влияния государственных органов. Государство может воздействовать на них (их уровень) только путем влияния на конъюнктуру рынка;

• регулируемые цены складываются под влиянием спроса и предложения, но испытывают определенное воздействие государственных органов, пользующихся методами либо пря­мого ограничения их роста или снижения, либо регламенти­рования рентабельности, либо каким-либо другим методом, чаще всего применительно к энергоносителям. При форми­ровании свободных цен начальную цену в любом случае оп­ределяет изготовитель продукции, а не продавец. Размер тор­говой (сбытовой) надбавки (скидки, наценки) регламентиро­ван и составляет до 25%, причем местные органы власти могут ее регулировать. Регламентирование размера торговых (сбытовых) надбавок направлено на сдерживание необосно­ванного роста цен.

Цены на строительную продукцию (строительные услу­ги). В основе ценовой политики строительной индустрии — расширение сферы применения свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Свободные (договорные) цены формируются исходя из сто­имости, имеющей предварительный характер, определенной в составе сметной документации заказчика.

Для строящихся объектов жилищно-гражданского назна­чения, по которым имеются типовые проекты, предваритель­ная стоимость определяется с использованием прейскурант­ных цен (стоимость 1 м2 жилой площади, 1 м2 полезной пло­щади и т.д.); для объектов производственного назначения с элементами типизации — по укрупненным сметным нормам (УСН), для производственных объектов индивидуального ха­рактера — прямым расчетом по объемам работ и единичным расценкам.

Возможны случаи, когда строительная фирма ведет строи­тельство объектов (чаще всего жилых домов, офисов) на пра­вах собственника непосредственно для реализации на рынке. Такой законченный строительством объект является товаром на рынке недвижимости. Строительная фирма, как правило, сама продажей не занимается, а прибегает к помощи посред­ника. Естественно, в этом случае договорная цена отсутству­ет, продажная цена определяется на основе данных о произ­водственных издержках с учетом конъюнктуры рынка.

6. Состав договорной цены на строительную продукцию

В составе договорных цен на строительную продукцию (ИДЦ, ПДЦ, КЦ, ДЦ) учитываются три группы сметных затрат: сметная стоимость СМР подрядчика (ДЦ1), сумма средств на инфраструктуру подрядчика (ДЦ2) и сумма пла­ты по налогам за счет средств заказчика (ДЦ3). В составе ДЦ первая и третья часть являются обязательными.                

Содержание ДЦ можно представить в виде модели:     

ДЦ = ДЦ1+ДЦ2 + ДЦ3

В состав ДЦ1 входит ИСС СМР и лимитированные зат­раты подрядчика.

ИСС СМР есть сметная стоимость СМР, сформированная конкретным методом по принятым инвестором (заказ­чиком) и подрядчиком сметным нормам. Лимитированные затраты подрядчика — затраты подряд­чика, не учитываемые технологическими нормалями смет­ных норм, используемых при формировании ИСС СМР.

К возможным группам лимитированных затрат относят­ся затраты подрядчика на:

—  временные здания и сооружения;

—  производство работ в зимних условиях;

—  содержание пожарной и сторожевой охраны;

—  премии за окончание строительства объекта в договор­ной срок или досрочно;

—  доплаты за выслугу лет;

—  оплату дополнительных отпусков;

—  организованный набор рабочих и др.

Перечень и нормы лимитированных затрат определяют­ся договором подряда.

Нормы лимитированных затрат задаются в процентах от конкретной базы счета.

ДЦ2 является источником средств на:

—  содержание находящихся на балансе строительной организации объектов и учреждений здравоохране­ния, народного образования, культуры и спорта, дет­ских дошкольных учреждений и лагерей отдыха, жи­лищного фонда;

—  строительство жилья и объектов непроизводственно­го назначения;

—  строительство новых объектов производственного назначения.

Затраты по ДЦ2 не относятся на себестоимость СМР под­рядчика.

Решение о норме затрат на инфраструктуру строитель­ной организации и базе счета принимается подрядчиком и заказчиком на основе расчета, предоставляемого подряд­чиком.

  К ДЦ3 относятся затраты на налоги, плата па которым в соответствии с законом осуществляется за счет средств ин­вестора. Таким налогом является НДС. Норма налога уста­новлена законом, задается в процентах от конкретной базы счета. В качестве базы счета выступает сумма добавленной стоимости, выделенной из сметной стоимости СМР подряд­чика.

Добавленная стоимость в составе сметной стоимости СМР подрядчика есть разница между сметной стоимостью СМР подрядчика и суммой оптовых цен на строительные материалы и конструкции.                              

7. Инвесторская сметная стоимость строительно-монтажных работ. Методы и модели ее формирования.

В действующем сметном нормировании самым сложным элементом формирования является инвесторская сметная стоимость строительно-монтажных работ (ИСС СМР), на основании которой формируется сметная стоимость СМР (СС СМР) подрядчика в составе договорной цены на строительную продукцию (ДЦ).

Сложность формирования ИСС СМР предопределяется тем, что ее можно формировать одним из пяти рекомендуемых методов по конкретной, из четырех возможных, модели. Модель в составе метода предопределяется сочетанием баз счета сумм накладных расходов и сметной прибыли. Госстрой РФ рекомендует четыре метода: базисно-индексный (Б-И), базисно-компенсационный (Б-К), ресурсно-индексный (Р-И) и ресурсный (Р).

То обстоятельство, что методы формирования разработаны на основании сочетания конкретных принципов и условий, методы дают различные результаты счета.

Инвесторская сметная стоимость СМР - есть сметная стоимость СМР (сумма прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли), сформированная конкретным методом с использованием принятой инвестором и подрядчиком сметно-нормативной базы. В качестве сметно-нормативной базы можно использовать сметно-нормативную базу, рекомендованную Госстроем РФ или сметно-нормативную базу пользователя, то есть сметные нормы подрядчика.

ИСС СМР в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы можно формировать одним из пяти рекомендованных методов. ИСС СМР базисно-индексным и базисно-компенсационным методами формируется на основании объемов СМР, а ресурсно-индексным, ресурсно-компенсационным и ресурсным – на основании объемов ресурсов (труд, машины и строительные материалы), которые предопределяются учитываемыми объемами СМР.

Индексно-компенсационными методами (Б-И, Б-К, Р-И, Р-К) ИСС СМР в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы формируется в несколько этапов, а ресурсным (Р) – в один этап.

Принципами Б-И и Р-И методов предусматривается формирование ИСС СМР в два этапа: на первом этапе – формирование ИСС СМР в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, а на втором – перевод базисных затрат с помощью индекса в уровень текущих сметных цен на ресурсы и тарифы.

Принципами Б-К и Р-К методов предусматривается формирование ИСС СМР в три этапа: - на первом этапе – формирование прямых затрат в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы;

- на втором – перевод базисных затрат с помощью суммы компенсации в текущий уровень сметных цен на ресурсы и тарифы;

- на третьем – формирование ИСС СМР, в целом, в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы.